老城区+地铁口+7字头，这种房能不能买看两点

文/宁采尘

[求实求真，不怕有鬼]

有扒友近期敏锐地发现，北湖商圈出了个7字头的地铁房，而且卖毛坯。横盘期才刚开始，就来了个“大瓜”，确实让人激动……

北湖商圈7字头毛坯房？

一看，扒友还真没说错。

原来，这个7字头，是北湖刚改盘“保利心语”的公寓产品，名叫保利轻SOHO。

采尘上网查了一下，这个项目位于北湖腹地，明秀东路一线临街的位置。

ta和北湖网红商业体“大唐天城”一字排开，两者距离不到200米，各占一个地铁口。

▲项目位置

▲北湖南路站地面出口平面图

盘点最近冒头的7字头房源，大部分散落在边缘城区的非热门板块。

相比之下，像保利轻SOHO这种“老城区+核心商圈+地铁口”的楼盘，确实挺少见。

▲7字头房源的分布地图（不完全统计）

姓商，却带独卫+烟管

市场上公寓很多，但从技术指标来看，也分三六九等。

那么，7字头的保利轻SOHO，属于哪一类呢？

SOHO是Small Office，Home Office的首字母缩写，原意是指“居家办公的自由职业者”。

进入到中国之后，SOHO不再指代一类人，而演变成一种可商可住的空间形式。

从案名即可定义，这个保利轻SOHO，是个宜商宜住的商业公寓，主打小户型。

据了解，该项目共有16层。其中，1-3层是商业裙楼，4-8楼是开发商引进的酒店式公寓，9-16楼是SOHO。

▲产品分布图

轻SOHO主力产品是40-60㎡一至两房，4t25户，每户带独立卫生间，层高3.6米，不通燃气。

关于油烟管道，目前没有配备。但如果批量购房，业主可和开发商协商，由开发商负责增设。

▲平层图

从产品信息看，这个项目确实同时满足办公和居住的功能，灵活性强，属于公寓市场里中等偏上的类型。

只可惜层高略为尴尬，如能做到5.09米，这个产品估计会成为“爆款”。

别急，先看回报率

从地段、配套、产品等各项指标来看，ta确实还不错。

但如果从投资品的角度，回报率才是关键。

市面上可以选择的投资品很多，但不管哪种，都离不开门槛、收益、风险这三大核心参数。

像股票和期货，不是普通人玩得溜的，谁玩谁知道。

投资实体经济，开店做老板，也不是人人都有这个精力。

相比之下，地产的门槛和难度确实低一些。

那轻SOHO这个产品，回报率如何？

据了解，目前在售的房源是10-11层，主力总价区间是38-46万，有部分7字头。

采尘考察了当下北湖市场的租金情况，取均值为起步价格，再以年租金约5%的递增计算，大致推算出未来10年的收益情况：

▲2019年北湖商圈办公/自住租金水平（仅供参考）

▲按7字头买入的投资收益分析（仅供参考）

由于北湖人口密集，交通便利，又有价格优势，总体看，轻SOHO门槛较低，收益还不错，交房后基本可实现以租养贷，综合回报率有望接近8%，跑赢通胀没毛病。

需要提醒的是，数字看起来的确不错，但前提是能做到一直满租。

再看租赁市场

做“包租婆”固然很爽，但前提是能对租赁市场做出科学、合理的预判。

这即是客观题，又是脑洞题。

采尘最近去逛了逛北湖，发现这边人气很足，消费水平适中，业态很接地气，老城区的人口基数和商业活力可见一斑。

▲大唐天城购物中心开业盛况

那么未来5到10年，北湖商业公寓的客群、业态、租金水平会往什么方向发展？

首先，服务主力是青年群体，他们对地铁和享受型消费的依赖会越来越强。

其次，业态会从自住、办公、美容、摄影、酒店式公寓、桌游、小型工作室，转向更多元的体验型、服务型的中端业态。

再次，基于以上两点，往后租金大概率会稳中有增。

毕竟，能够同时满足老城区、核心商圈、商业成熟、人口密集、地铁上盖、商住两用的公寓产品，在市场上并不多见，因此以上预判仅适用于个盘，不能套用。

不是谁都适合

每一种产品，都有其对应人群。

轻SOHO并不适合全部人。毕竟“姓商”还是“姓住”，区别还挺大的。

对于有落户、学区需求的购房者而言，商业公寓不适合你。

那什么人可以买呢？

其一，“先住后租”的年轻人。

从供应看，低门槛的住宅已经被边缘化，这是城市发展的必然，这也是刚需之痛。

不少年轻人，还是希望可以住在核心城区，享受便捷的交通、成熟的配套，尤其注重消费和娱乐上的丰富性和便捷性。

对于这部分年轻人来说，轻SOHO称得上是相对优质的过渡型资产。

其二，普通投资客，特别是保守型群体。

对于大部分普通投资客，特别是偏向理财保守的中老年人，房票紧张，有没有较高的抗风险能力。

商业公寓因不占住宅名额，反倒显出优势。加上7字头加持，能跑赢通胀，相对是不错的“保本”方案。

最后，不管任何的投资产品，想要获得可观的收益，都是要抓长线的。

路遥知马力，总会有项目能够逆流而上，成为“长线黑马”。

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文|宁采尘编|八阿哥

本文版权为扒房所有

【温馨提示】

·文中所涉及项目介绍、点评和留言回复，仅供参考，不作为您买房、投资依据或风险担保。我们力求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也难以准确预测房价变化。

·购买前，请务必看清售楼部红线内外不利因素公示，样板房非交付标准明示，并对项目周边现状进行实测。签署各类法律文件时，请仔细阅读相关条款。

老城区+地铁口+7字头，这种房能不能买看两点

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老城区+地铁口+7字头，这种房能不能买看两点

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