再见了,南宁大板一区!你未来的样子,我挺失望

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曾经留给老南宁深深印记的大板一区,真的要拆了。


这个上世纪70年代的高档小区,居住人群“非富即贵”。当它要拆的时候,我们除了怀念,更多是对它明天的期待。

大板一区会成为下一个华润中山府吗?哪家房企参与改造?70年代的高档小区,能否重回神坛?

带着疑问,满怀期待,莫愁探访了即将拆掉的大板一区。但结果,有点失望。


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70年代的富人区


4月底,一则“今年6月,南宁人真的要跟大板一区说再见了”的新闻引发不小轰动。

建于上世纪70年代的大板一区,经历40年的洗礼后,终于要跟南宁人说再见了。

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▲大板一区。来源:广西新闻网

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▲已经成了危房。

告别了南宁石巷口,割舍了南宁中山路,如今,旧改终于走到了大板一区。

说起大板一区,老南宁大多都会竖起大拇指。因为这里,曾是他们心中的富饶之地。

1965年,邕宁机场被废弃,人们就在机场旧址建起了水泥板搭建而成的大板楼,这里也就成了后来广西区直机关的宿舍区。

可以说,上世纪70年代的大板,是“达官贵人”的居住地。在那个年代,能住进大板,是件很有面子的事。大板一区,曾是南宁人挤破头都想住进去的高档小区。

虽然,经历了40多年时光洗礼,大板一区早日失去往日风采。但“大板,好住”、“古城路,便利”等印象,已经深深烙在老南宁心里。


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8年了,终于全体同意


其实,大板早该拆了。2010年,就传出大板一区要改造,并有项目方进行了意向调查。可动静不小,行动力却不足。

2010年就启动的项目,2019年才正式动工,足足熬了8年。

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▲大板一区改造问题答复的海报早已陈旧。

说起旧城改造,拆迁永远是一个绕不开的难题。

要拆迁,就得所有业主签字同意。大板一区在寻求所有业主同意这件事上,走了8年。

小区共有26栋,超1000户业主,要拿到每户业主的同意签字,并非易事。

据小区业主介绍,其实,大部分住户还是很希望拆的,毕竟房子老了,旧了,住着危房心慌慌。所以,在旧改启动的头几年,工作开展得还算顺利,签字也快速过半。

但哪里的拆迁,似乎都少不了钉子户。而钉子户这类群体的意志力非常人所能比拟。一位老业主告诉莫愁,就是大约十几户钉子户迟迟不肯签字,才让旧改一度后延。

当然,也有业主反映,小区不少房子已经几度转手,二手买入的业主,补偿政策力度会有所减弱。这也是旧改推行迟缓的原因之一。

不管怎样,8年了,旧改工作人员都几度换人,时至今日,拆迁能落定,还是值得庆贺的事。


-3-

看完规划,挺失望的


历经8年,曾经极富传奇色彩的大板一区,未来一定是令人期待的。

会是一线房企操刀么?将建怎样的住宅,会成为南宁新的地标项目么?什么时候上市?

然而,看过旧改规划后,莫愁有些失望。大板一区的改造规划已经确定,但只是基本款。而且不上市,只给指定人群。

①谁来建?

其实,建设方8年前就定了。

不是华润、万科等一线房企,而是一家名为广西五洲房地产有限公司的房企。

这个五洲房地产是什么来头呢?

查询股权资料发现,五洲是由广西五洲交通股份有限公司投资成立。而五洲交通的5%持股人中,就有国有独资公司,广西交投。

所以,这个五洲房地产,沾亲带故,算是广西交投旗下。

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▲广西五洲交通股份有限公司简介截图。

据了解,五洲房地产这次是第一次做微旧改,没啥经验。2011年接手,足足耗了8年。

从项目方看,五洲房地产,资历是有,但名气不大,旧改经验不足。

②建成啥样?

先看建筑指标,容积率6.6,建筑密度26.28%,绿化率30%,共14栋22-33层的高层住宅,以及1栋公寓。嗯,很刚需。

总建筑面积46.6万㎡,其中23%为还建住房,商业面积3万㎡,没有商业体,均为临街底商。另有地下车位3125个。

规划内容中,没有会所,没有泳池,没有儿童、老人专门的大型活动区。更别说配建幼儿园、小学了。

再看产品,常规的2梯4户,甚至3梯6户,除了少数独栋外,多为双单元设计。户型面积段为88㎡三房至166㎡五房。

值得一提的是,户型品相差距大,有些户型做得还是不错的。如142㎡的四房,双阳台正对流,且户型方正合理。但同时,89㎡两房、105㎡三房都只做了一个卫生间,实用性较弱。

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▲偏大的户型。

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▲偏小的户型。

总而言之,从规划看,改造后品相一般,属于市场大众脸

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▲改造后效果图。来源:广西新闻网

③卖给谁?

从规划指标不难发现,除去23%的还建住房,仍有189464㎡非还建住宅(大约近2000套房)。

这些房子怎么处理呢?

虽然改造后小区品相不算出众,但地段在那,仍有不少购房者愿意为了地段买单。

但大板一区,过去,你住不进;如今,你买不了。

你想买?得有指标。

据了解,除去按比例分配给回迁户的房子外,原住民还有购买二套(按成本价)的资格。除此之外,区直属机关单位的员工,才有购买指标。

普通老百姓,还是别想了。


-4-

好地段,不应被浪费


曾经,我们仰望大板一区,可未来,大板一区却只剩普通,难免令人惋惜。

反观,南宁旧改项目,多位于好地段,这些好地,如果被浪费,着实可惜。

从以往经历来看,同样的旧改,遇到不同的操盘手,命运往往天差地别。

就拿中山路改造来说,1995年,政府提出《中山路及临江街区旧城改造规划》,并在2015年,提出了“香港街”、“澳门街”、“台湾街”三个特色街的改造方向。

可结果是,澳门街就是一栋,台湾街是一个比较中庸的住宅小区,香港街因拆迁问题,搁置了约20年。

但这一切,在华润接手后迎来了转机。2016年11月,华润打出户外广告牌:“你好,中山路”,宣告华润正式接盘香港街。短短2年后,华润中山府开盘。

如今再看中山路,澳门街、台湾街,和华润中山府,从品质到园林精装物业都不可相提并论。

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▲澳门街和华润中山府项目对比图。

不得不说,旧城,相比新城,有历史,有故事,更有南宁人对地段的认同感。所以,旧城改造,简单的复制市场基本款,本身就是对地段的浪费。

南宁被浪费的地已经够多了。邕江畔、东盟商务区、柳沙半岛,都不乏“红字黄墙”的类经济适用项目。

莫愁深深觉得,那些地段好,有故事的老小区,应该被温柔以待。


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旧改,不该只有拆


大板一区的拆迁,引发无数人期待的同时,也勾起了不少老南宁的回忆。大板留给南宁人太多故事,在拆迁前的那一刻,南宁媒体集体感伤了一把。

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▲南宁媒体发文怀念大板一区。

其实,不止大板一区,民族商场拆了,中山路拆了,西园饭店拆了,石巷口拆了……这些代表南宁历史的老区,无一例外,都将会拆掉。

然而,危房要拆,无可厚非,但旧城改造,真的只有“拆”这一条路么?

南宁的老街、老巷、老区,这些“老字辈”们,一面急需改造,一面又承载着许多南宁人脱不掉的情怀,代表着南宁历史。

一味的拆,拆掉了破旧,却也拆掉了南宁的厚重感。

所以,每次一有老街、老巷拆迁,就会有媒体跳出来谈情怀,满腹感伤。

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▲一媒体的文章截图。

其实,旧城改造,不是只能“拆”。如今,在大城市,有些时候,“留”比“拆”更多。

例如,在上海,新一轮旧城改造要坚持“留改拆”为主,要留住上海的历史风貌。

看一组上海老小区改造前后对比图。

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▲上海新华路某老小区改造前后对比图。

不难发现,上海这座老小区的改造,并没有拆,而是以改为主。

怎么改?例如,在老小区顶部增加光源。再如,墙面和柱体用材料包裹起来,使得整个过道更加干净统一。老区配套不足?那就用荒废的电话亭改造成邻里空间。

就这样,没有大拆大造,通过小修小补,旧城也焕然一新了。据说,上海这个老小区因为改造成功,还成了旅游胜地。

总之,旧改,方法很多,能找到保留历史和改变老城旧貌的平衡点,才是更高级的旧改。

愿南宁,这座有着1700年历史的城市,经典与活力并存。

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文|你莫愁  编|七小剑

本文版权为扒房所有


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