南宁伪洋房横行!对不起,你真配叫洋房吗?

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南宁伪洋房横行!对不起,你真配叫洋房吗?
文/小二郎
[小嘛小二郎,嘴大侃四方]


楼盘宣传往往容易夸大其词,甚至“虚假宣传”,以便促进销售。
这无可厚非,卖东西嘛,谁不想努力展现自己的优点和特长。但如果睁眼说瞎话,没的说成有的,假的说成真的就不好了,比如洋房!

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洋房,比别墅更稀缺
不知道你没有关注到一个现象,南宁很多楼盘都喜欢给自己打上“洋房”的标签。
但是,你未必懂什么是真洋房。
八九层的叫洋房,11层的,也叫洋房;一梯三户、四户的也标榜洋房;楼盘容积率3.5-4.0,其实很多只是挂个洋房的名头……
说起南宁洋房的鼻祖,2009年的中国铁建·凤岭山语城“一战成名”,才让南宁人见识了洋房的真模样。
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▲中国铁建·凤岭山语城
都知道别墅稀缺,而真实的情况是,南宁的洋房比别墅更稀缺。
看数据便可一目了然。
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▲截止2019年7月,洋房与别墅的库存对比。来源:克而瑞
2019年上半年出让36幅地块,但容积率低于3.0的地块,仅10幅左右。能做洋房的,简直少得可怜。


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真洋房的五个条件
洋房没有别墅贵,但又比高层、小高层溢价率高。所以,市面上不少楼盘都打着“洋房”的幌子,挂羊头卖狗肉。
那到底什么才是“真洋房”?
小二认为,至少具备这几点,才算是“真洋房”:
1、不超过7层,顶多是7+1层;
2、至少一梯两户或两梯两户,且是板式结构;
3、楼盘容积率至少3.0以下;
4、拥有露台、花园等空间,标准层也有较大赠送面积;
5、充足的车位配比,至少1:1.3。
也就是说,并不是开发商说自己是洋房就是洋房,你得符合一些硬核条件和要求。如何辨别真假洋房,直接对标即可。


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南宁真洋房挺少的
是骡是马,拉出来遛遛就知道了。
一一对着上面的标准,南宁在售的“真洋房”楼盘,屈指可数。
小二统计,南宁目前在售真正称得上“洋房”的项目不超10个。这些洋房盘相对集中于青秀、五象新区等改善型区域,少量布局在西乡塘、兴宁。

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▲南宁部分在售洋房盘一览。
毕竟,洋房的目标,瞄准的是改善型或终极型客群,他们手里又有相对充裕的资金,但又不喜欢郊区别墅,优质地段的洋房是最佳选择。
不难发现,由于土地的稀缺,纯洋房的楼盘极为罕见。
土地拍卖之初,已经对地块的容积率做了限制,所以,楼盘多以“洋房+高层”高低配组成CP。


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广西恒大也卖洋房?
最近,扒友清一色地求扒广西恒大叫卖的洋房——唐樾青山。
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▲扒友求扒唐樾青山洋房。
广西恒大也开始卖洋房了?
没错。去年该项目推了一波高层后,今年的主场便转到了洋房产品。洋房,也是广西恒大第一次操刀。
那么,它的洋房究竟做得如何?
照着洋房的标准检验唐樾青山,无论是容积率、楼层、建筑结构等各方面衡量,唐樾青山的洋房,确实是“正版”
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▲项目一期指标。
唐樾青山一期占地约67亩,规划有3栋高层,13栋洋房,每栋洋房均是6+1层,纯板式住宅,毛坯销售。
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▲唐樾青山一期规划。


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首推“叠墅”能否玩得动?
唐樾青山是实打实的洋房,也是广西恒大痛定思痛之后,全新推出的产品线。
但它能玩得转这么高端的产品吗?这里要打个问号。
实地探访,其洋房产品确实有些超出小二对广西恒大的预期。
南宁市面上的洋房,不少是全平层设计,底层带花园,顶层带露台,中间层带阳台或露台。
出彩一些的产品,则是底层带花园、地下室,顶层赠送露台。
但唐樾青山所有户型均是复式设计,一个单元仅6套房,分为下叠、中叠、上叠。
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▲唐樾青山上叠、中叠、下叠。(仅供参考,实际以合同为准)
底层占地,顶层占天,极大地拓展了发挥空间,中间层要相对平庸。
但唐樾青山的户型,通过咬合式设计,每一套均是复式,花园、露台是标配。最难做得出彩的中叠,也有地下室和夹层赠送。

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▲夹层空间。
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▲样板间实景。
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▲花园实景。

所以,下叠、中叠都做到了买两层送两层,上叠也能买两层送一层。这个赠送面积,出人意料。
这种叠墅,在重庆、苏州等城市很普遍,但在南宁的确少见。


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是加分项也有不足


唐樾青山亮出“叠墅”,的确加分。看得出来,广西恒大是铁了心要跟过去翻篇。
因此,即使是中间层,唐樾青山也做了不少创新。赠送的夹层,虽然无法与主功能区间连通,但业主也可以将之改造成2套,用于出租或独立的一套房。

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▲197㎡中叠户型图。
正因如此,中叠在所有产品中最便宜,单价1.6万元/㎡起。而最贵的一套,单价可达2.4万元/㎡,差价明显。当然因赠送面积大,折算下来,单价大概万元出头。
另外,在一些细节上,也能看出广西恒大的功力尚有提升空间。
比如:入户就是走廊、一些空间稍显浪费等……
不过,在建筑工艺和用材用料上,还是挺舍得下本的。项目统一用的铝膜工艺,洋房立面一二层干挂石材,三层以上贴瓷砖,局部真石漆,整体质感确实不错。
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▲已经呈现的洋房景观。
广西恒大此番确实下足决心,唐樾青山无论从产品规划设计,还是用材用料的投入上,均表现出了十足的诚意,当然没有完美的房子,细节仍存不足。
总得来说,项目地段(凤岭南)和“叠墅”产品的稀缺性有目共睹,如今也引入了中奥物业做顾问,如果后期物业服务能跟上,还是值得期待的。
希望不会再让人失望。


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文|小二郎   编|八阿哥
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