看到有人说“赶紧囤货南宁三产房”,我笑了

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文/你莫愁
[快意恩仇女“鉴”客,一支辣笔行天下]


最近,有个热点新闻:新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。
其中,提到“允许集体土地入市”。
提起集体土地,南宁人第一想到的多半是三产房。没错,消息一出,南宁三产房市场高潮一片。甚至有人高呼,现在大笔买进三产房,新法落地之日,就是三产房转正之日。
乱象频出,不时爆雷的南宁三产房,真能凭借一部新土地法转正?


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三产房频爆雷
8月24日,有媒体报道,位于高新大道的壮锦家园,销售1年进程缓慢,如今工地仍旧是一个坑。目前项目已停止销售,购房者退款无望。
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▲壮锦家园销售1年仍是一个坑。
8月2日扒房曾报道了沙井一爆雷三产房改头换面重新出售。莫愁踩盘期间还遇到几位前来要求退款的业主。
时间再往回。
今年6月10日,邕宁区曝光了第一批“三产”违规项目,14个项目被点名。
4月1日,高新区官网发布的《高新区农村集体产业项目违法建设情况公告(第一批)》中提及,10个项目涉及违法。
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▲政府曝光三产项目。
跑路、爆雷、改头换面再出售、被点名、被强拆……短短4个月时间,三产房已经闹出了许多事,这还仅仅是媒体、政府曝光的部分。
然而,如此“乱”的三产房,却因为前天公布的新《土地管理法》,传言要被高调正名了?
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▲新《土地管理法》通过修正。
从此,三产房可以堂堂正正说:我是有证的,我是可以正常交易的?
甚至,被法律春风吹拂过的三产房,还可以撼动房价,给商品房市场带来冲击?
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▲一些三产房置业顾问朋友圈截图。
莫愁真的非常好奇,到底是什么“新法”,能让三产售售如此高潮。


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新法真是回魂丹?
今年,政府强力曝光、拆除了不少三产房,让不少非法项目消停不少。
然而,近日通过修改的新《土地管理法》真能让南宁三产房一夜回了魂。
这个新《土地管理法》到底说了啥?真有如此神威?
其实,好好细读过法规的人都知道,新法规主要说了3件事:土地征收、集体经营性建设用地入市宅基地制度改革。
其中,和三产房有关系的就是这个“集体经营性建设用地入市”。
根据规定:
集体土地可以出让、出租给单位、个人使用。
集体土地使用者在取得农村集体建设用地之后,还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

啥意思?
首先得明确,南宁目前三产房多为集体用地建房。过去,集体土地都需要由国家划拨后使用,南宁合法合规的三产房都要取得《划拨国有土地使用权证》。
但根据新《土地管理法》,集体用地不再需要通过国家划拨,可直接出让、出租给单位、个人使用。
也就是说,2020年后,三产房用地,可以直接去和村民谈,谈妥了就可以使用。
而且,更重要的是,集体土地还能再次转让。


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是福是祸,还不一定
允许集体土地入市,听起来很美,但却是有条件的。而且,条件还不少。
新《土地管理法》允许入市的集体土地,要同时符合以下4个条件:
必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地;
须经依法登记的集体经营性建设用地;
应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;
还得纳入土地利用年度计划,合理安排。
简单来说,村民想把集体土地出让,得2/3以上村民同意,还得用于工业、商业,而且得国家同意。
这4个条件压下来,三产房(住宅)别说转正,能否存活都是问题。
首先,“纳入土地利用计划、且依法登记”的规定,就变相让能出让的集体土地公开化、透明化。如果执行,足以让南宁无证施工的非法三产房无所遁形。
其次,法律说了,集体用地不能用作住宅。
你想建房,政府批了才行。出让是开发商和村民谈,但是国家要监管的。说了只能做商业、工业,你却要去搞住宅,政府能同意?
最重要的一点,新法出来后,有人解读:三产房未来可以得证,也可以合法出售了。
但莫愁咨询了律师,负责任地告诉你,真不一定。
法律说的是,土地可以出让和再转让,并没有说土地上的房子也可以再转让。
不仅如此,集体土地上建的房子,能否分开单独出售都尚未可知。
如果后续细则出台,集体土地上建房,不得单独出售,那对于三产房来说是无疑是斩草除根式地打击。
当然,一切解释以新法细则出台为准。


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三产的症结在监管
其实,莫愁不止一次说过,三产房本合法(拿齐4证的三产房是合法的),不该被妖魔化。
但奈何管理缺失,不法操作太多,才导致了三产房市场乱象重生。
所以,纵然新《土地管理法》让三产房有了转让的可能,但也是合法的三产房才有条件。
而如今南宁三产房的问题并不在于,能不能转让,而在于“乱”,“太乱”。
商品房卖楼花,但是国家有一整套“商品房预售管理办法”来监管。KFS预售金是受国家监控的。但谁来监管同样是卖楼花的三产房。
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▲商品房预售管理办法部分内容截图。
若没有监管或监管不够,违法者自然肆无忌惮。
监管部门往往事后查处,甚至强拆。而此时,掉坑的业主早已血本无归。
所以,如果三产房监管不跟上,仅凭一部新《土地管理法》,就想让三产房上位,那是四面都是墙——没门。


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坑仍在,请谨慎
值得一提的是,新《土地管理法》的正式执行时间是2020年,所以,目前在售的三产房和新《土地管理法》并无多大关系。
因此,就目前来看,南宁三产房,没啥实质性变化。
你要问我,能买吗?莫愁的建议依然是,如果不是真正懂行的高手,亦或不差钱的土豪,能别碰尽量别碰,千万别去赌运气。
很多三产项目出售时在挖坑,一年后可能还在挖,这样的案例并不少见。
已经封顶的三产房,因证件不全、规划不过,被政府强拆的,也不乏案例。
已经交房入住的三产房,按照目前政策,仍是不能出售的。这样的房子,不能落户、不能入学区,购买风险真不小。
有时候,看起来捡了个大便宜,实际支付的成本可能更大。
对当下多数平民百姓来说,房子是天,掏空3代人的钱袋子,就为一套房。
别偷懒,下手前尽量多做点功课,多学点“房事”姿势,这样也不至于买房时两眼抹黑,轻易被套路!
【推荐阅读】
·不骗你!南宁楼市真的转凉了
·第一次听说开盘要挑客户,有钱不能任性买,搞什么名堂?

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文|你莫愁  编|八阿哥

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