不骗你!南宁楼市真的转凉了

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不骗你!南宁楼市真的转凉了
文/七小剑

[楼市老江湖,仗剑走天涯]

天气还是那么热,楼市却已经低下了傲娇的头。表面还在过夏天,实际上已经悄悄入秋了。

不骗你,南宁楼市真的转凉了

不信?小剑有事实为证。


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最低7字头,促销提前了

往年年底才有的促销,今年提前了。

进入8月份以来,南宁楼市出现了久违的大促。

这边厢,首付分期多了,打折优惠多了;那边厢,喊涨喊杀的少了,集中开盘的少了。

先来看一波促销海报。

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▲沙井某盘惊现7字头房,车位3万一个。

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▲靠近凤岭北的一洋房盘打出首付14万起。

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▲五象某盘“8.5折”,还送3年物业费。

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▲金科相思湖某盘特惠8字头,商铺6000元起。

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▲五象的祖龙宣称首付15万起。

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▲相思湖某玖系盘住宅首付9万起,商铺5万起。

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▲龙岗某项目首开超1.3万,现在部分房源1.2万左右,首付仅10%。

前几个月,没30万首付难上车,现在首付10几万的宣传比比皆是。前几个月,高价地块频出,不少楼盘傲娇地挑客,现在重启渠道,又四处拓客了。
以前的优惠是个别板块的个别楼盘,如今大有星火燎原之势。
多年的经验告诉我们,当开发商开始让利,拼命吆喝时,就是楼市转凉时。
试想,如果市场好,谁愿意搞大促呢?哪个开发商不想多赚点钱呢?


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各种“茶水费”少了

还有一个现象特别值得关注。

曾经很疯狂的WS、团购费、绑车位等现象,也越来越收敛了。不但是在其他区域,五象新区也开始少了。

当下,无WS、不捆绑车位,成了不少楼盘宣传的主要卖点。尤其是五象新区。

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▲五象湖某盘的宣传。

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▲五象某地铁盘宣称9字头,且不绑车位。

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▲龙岗某盘也不WS了。

这与去年及上半年各种“茶水费”横行的市场,形成了鲜明对比。

要承认,WS减少与毛坯备案价提高有关,但一定也与市场热度消退有关。


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地热消退,地王盘暂缓上市

市场是冷是热,除了看楼盘的态度,还可以看看土地市场,尤其是高价地块的态度。

从全国来看,今年一二季度,无论一线,还是二三四线城市,土地市场都热得一塌糊涂,溢价率纷纷创下新高。

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▲一二季度溢价率节节攀升。来源:Wind、国泰君安证券研究

现在呢?一线城市7月土地成交溢价率仅3.53%,较6月大降20.2%。

二三四线也没好到哪去。二线城市和三四线城市均成交溢价率分别从4月的25.1%和20.93%连续下降至7月的12.5%和16.3%。
而8月份的数据,预计下滑更明显。
全国如此,南宁亦难逃颓势。上半年,土拍现场动不动就爆满,地价动不动就破万,如今多少也有了一丝凉意。
再看高价地块的态度。
今年以来,南宁土地市场成交了多宗地价破万的地块。照理说,从高周转的角度,从降低银行利息的角度,如果市场好,开发商都会尽快推盘。
“地价在合理范围内,将会在今年下半年上市。”

拿地时,多数房企都是这么说的。而今,再次打探,多数给出的答复是暂缓上市计划,不少项目已经将上市节点延迟到了明年。


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别被“五象热”迷了双眼

“谁说市场冷了?五象不还是在上演抢房吗?悦年华开盘明明还是很多人在抢呀!”

对,五象的部分楼盘确实还在涨价,开盘现场确实还是很多人去抢房。

但是,那是五象的部分楼盘,不是全部五象的楼盘,更不是全南宁市的楼盘。

五象局部如五象湖的火热,是因为限价下的明显价差,是因为入围国家自贸区的长期利多。

但局部的火热,难掩全局的变冷,千万别被五象的热迷失了双眼,更别轻信一些置业顾问喊涨的说辞。

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▲置业顾问朋友圈截图。
整体来看,五象核心及五象湖板块利多题材太多,且供应已日趋紧张,热点楼盘下半年仍维持热度,房价维持小幅上涨。
而其他多数区域,横盘在所难免,优惠力度只会增,不会减。

喊涨容易,真涨很难。真的,下半年内,能有资格涨价的板块和楼盘真的不多。


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二手房抛盘开始

其实,相比新房市场,二手房市场更为明显。

不知道你注意没有,一些投资型的二手房业主,已经行动了。
最近,小剑了解到,诸如东盟商务区、五象新区、南宁老城区市中心板块,一些高价位二手房抛盘现象尤为明显。
哪怕是大热的五象新区,高价二手房代表绿城春江明月、华润二十四城、万科魅力之城等均涌现出了不少抛售案例。甚至是去年新开的五象湖热盘,抛盘也不少。
这其中,不少是当初低价买入的开发商内部人士或关系户。
这些人嗅觉很敏感,具有多年的投资经验,为何选择此时抛售?
对他们来说,短期几年内,实现了至少两倍甚至三四倍的涨幅,已经赚到。夜长梦多,看势头不对,便开始转手了。
可惜的是,抛盘的多了,接盘的却少了。
“以前热门小区出来一套房,7天内成交,这段时间大都会超过15天。”

扒房VIP群内一位资深扒友如是说。


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数据印证市场转“凉”

数据不会骗人。

先看下国家统计局的7月房价数据。
7月70城新建商品住宅价格方面,环比上涨的城市数量从63城降到60城,连续2个月减少。
从不同城市类型来看,一线城市新房同比上涨4.3%,涨幅比6月回落0.1个百分点;二线城市同比上涨10.7%,涨幅比6月回落0.7个百分点;三线城市同比上涨10.2%,涨幅回落0.7个百分点。
其中,7月南宁新建商品住宅价格环比上涨0.5%,涨幅与上月持平;同比上涨9.7%,涨幅回落0.4个百分点。

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▲7月南宁新房涨幅收敛。来源:国家统计局
虽然国家统计局的数据还是有明显滞后性的,但已经能反映出一些问题。
再看克而瑞广西片区的数据。
成交量方面,从6月底冲高后开始回落,连续多周不到30万㎡。

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▲南宁新房供求量走势。来源:克而瑞广西片区
而根据广西中原地产研究中心的统计,上一周(8月19-25日)新建商品住宅仅成交11.16万㎡,环比大幅下降23%。

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▲上周成交下滑明显。来源:广西中原地产研究中心
房价也很明显。已经从超1.2万元/㎡的均价下滑,近几周均是1.1万出头。

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▲南宁新房房价走势。来源:克而瑞广西片区
新房如此,二手房的数据同样转“凉”了。
根据诸葛找房的数据,第33周全国百城二手房均价15056元/㎡,环比下跌0.05%,为近4周以来首次下跌。
具体到南宁来看,上周的挂牌价已经回落至13093元/㎡,说明业主已经逐渐降低了心理预期。

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▲南宁二手房挂牌价走势。来源:诸葛找房
从各区域来看,仅良庆和兴宁保持微幅上涨,其他区域均出现了回落。

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▲南宁各区域二手房挂牌价涨跌。来源:诸葛找房

小剑不敢说,以上数据完全准确,但多个渠道的数据,给出的趋势是一致的。这足以说明问题。


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横盘已来,别仓皇上车

政策变化太快,楼市已经丧失了原有的周期性涨跌节奏。南宁市场刚涨半年,又进入了横盘期。

长期无法准确预判,但可以肯定的是,8月起至年底甚至明年初这段时间,南宁将处于横盘期状态,量价维稳将是大概率事件。
对于即将到来的金九银十,再也不会是“涨”声一片了,取而代之的是“惠”声一片。

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▲你可以更从容地选房了。
而对于购房者,终于可以更从容的选房了。请相信,现在起至年底,优惠只会越来越多。
当然,这是大部分区域,个别板块还会保持一定热度,比如五象部分板块。
横盘期会多久?小剑只能说,半年是起码的,之后还看调控政策。
未来会怎样,谁也无法准确预判,小剑借用“包邮区”的一段话总个结:
除了“夜壶论”之外,中国楼市最好的比喻是像无肩带胸罩。一半人在疑惑,是什么支撑了它?另一半人则在盼着它掉下来,以抓住机会。

每次快掉下来的时候,戴它的人,总会提一提,就又上去了。

【推荐阅读】
·第一次听说开盘要挑客户,有钱不能任性买,搞什么名堂?

·广西自贸区,与你有关,与房价无关!

◆◆◆

文|七小剑  编|小二郎


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