请不要跟恒大抢地


自2015年5月份以来,南宁的土地市场涌现了一位“攻无不克,战无不胜”的斗士。他,就是恒大。但凡听到这个名字,参拍者都想丢给他一句话:恒大又来了,还叫不叫人活啊?


为了避免混淆,特别说明,此恒大为广州恒大,非广西恒大。还容易混?那再讲几个项目,恒大苹果园是广西恒大的,最近疯狂投广告宣传的恒大华府是广州恒大的;金湖广场附近的广西(恒大)国际金融中心是广西恒大的,五象广场附近的南宁恒大国际中心是广州恒大的。


回到正题,恒大这位土地“胜斗士”如何善斗?凭啥能斗?斗笑了谁?又斗哭了谁?



  • 土地“胜斗士”炼成之路


早在2007年,恒大就进军南宁,是全国性品牌房企较早入邕的。但步调异常缓慢,随后的8个年头里,只搞了恒大绿洲和恒大国际中心两个项目,也无后续储备地块。


那时,小剑甚至以为,钦北防挖下的大坑,会令恒大放弃在广西首府南宁深耕的想法。结果证明,小剑错了。许家印学起了毛主席的“农村包围城市”理论,由三四五线城市大举转向一二线。


2015年开始,恒大在邕开启了疯狂圈地模式。业内甚至戏称:有土拍的地方,一定有恒大;有恒大的地方,恒大一定是赢家。


2015年5月7日,恒大与龙光“撕逼”,最终虎口拔牙,竞价20多轮,拿下经开区那洪大道南侧、国凯二支路西侧132亩地块(即恒大城)。该地块总价约7.5亿元,楼面地价2138元/平方米


2015年6月16日,恒大再下一城,以总价1.9亿元拿下良庆区五象大道北侧30亩小地块(即恒大名都),楼面地价2153元/平方米


请不要跟恒大抢地
恒大拿地举牌不手软。


2015年11月18日,经过与碧桂园、中铁建、龙光、大唐等70多轮“厮杀”,恒大拿下恒大城旁115亩地块(即恒大翡翠华庭),总价6.9亿元,楼面地价2239元/平方米。


2015年11月19日,历经87轮竞拍,恒大击败中海等重量级房企,以总价约11亿元代价拿下中海国际社区旁204亩地块(即恒大华府),楼面地价达到3222元/平方米。


2016年3月11日,位于三塘的两幅地块开拍。其中,恒大以总价2.43亿元、楼面价1759元/平方米夺得较大的94亩地块。


2016年3月30日,玉洞五象湖板块67亩地块引发恒大、盛邦、天誉、碧桂园、彰泰等多家房企争抢,29轮竞价后,恒大又一次笑到最后,以总价2.37亿元、楼面地价1326元/平方米拿下。


小剑觉得,这仅是开始,远未结束。



  • 为何不要跟恒大抢地?


有些房企准备不可谓不充分,大费周章地看地、调研、定位,兴致勃勃地去竞拍,甚至已经开始谋划未来。可是,当竞价数轮后,地价上升到了提前设定的警戒线,多数就不敢贸然跟进了。


而恒大则不然,通常会坚持到最后,几乎不设上限。一个字:拿!不管地块有多偏,不管有多少大牌来抢,笑到最后的通常是恒大。


请不要跟恒大抢地
在土地市场,恒大地产就像曾经的亚冠那支“惹不起的恒大淘宝”。


回看最近半年多的南宁土拍,我们不难发现一个现象:凡有土地出让,恒大八成到场。只要恒大到场,必举牌到最后。跟恒大去抢地,往往只能当陪衬。所以,请不要跟恒大抢地。



  • 恒大土地储备量全国领先


算上3月30日新拿下的玉洞片区地块,恒大在南宁目前已经拥有恒大绿洲、恒大国际中心、恒大城、恒大名都、恒大帝景、恒大翡翠华庭、恒大华府、恒大三塘项目、恒大玉洞项目共计9个项目。从2015年5月7日以来,新增了6个项目。攻城拔寨速度之快,令人惊叹。


实际上,不仅在南宁,在广西的柳州等城市,在全国多个省市,恒大的做法如出一辙:不惜一切代价疯狂抢地。


据有关数据显示,目前恒大的土地储备已经超过1.5亿平方米(建面),逐渐向“2亿方俱乐部”迈进,已经成为全国乃至全世界土地储备最高的房地产企业。



  • 恒大为何拿地如买白菜?


人家说有些盘的开盘现场,购房者买房像买白菜。小剑要说,恒大拿地也像买白菜。一块土地动不动就是几个亿,恒大为何拿地不手软,花钱不心疼?


首先,总部下达了超级任务单。拿地量成为考核地区公司总的重要指标,为了完成上级下达的指标,恒大广西公司在南宁乃至柳州等市场疯狂拿地也就不难理解了。


其次,拿地花的不是自己的钱。很多房企拿地都会考量自身资金情况,但恒大几乎不用这方面考量。自2015年开始,恒大不断通过股权融资、发行债券、合作商融资等多种途径大规模融集资金,说白了,拿地的钱都是借来的钱。花的不是自己的钱,也就不心疼了。


再次,快速开发保证资金周转。恒大一贯坚持“快速拿地、快速建设、快速销售,快速周转”的模式,通过标准化运营及强大的执行力,确保项目拿地后3-6个月即可开盘,实现高周转,提高资金使用率。这样,借来的钱就可在短期内偿还,尽可能降低风险。


最后,销售畅通为拿地带来信心。2015年恒大业绩快速上位,突破2000亿元,紧跟万科。在广西,在南宁,恒大的市场占有率也在快速上升,今年有望冲击销冠。


有了这么多理由,疯狂拿地也就合情合理了。



  • 恒大疯狂拿地,谁爱谁恨?


恒大疯狂拿地的举动,必然有人爱,有人恨。


政府部门大爱。不但推热了南宁土地市场,还卖出了高地价,抬高了周围地价。土地财政占大头的政府部门,应该最爱恒大这样的房企了。


旁边在售项目很爱。比如,当恒大华府项目地块拍出3222元/㎡楼面地价时,旁边的中海国际社区甚至嘉和城都笑了,这甚至成为置业顾问逼定购房者的说辞。


附近的业主会爱。恒大的高价抢地,未来产品售价低不了,加上恒大楼盘配套较齐全高端,有望提升附近已交付项目房源的价值,业主卖房也就有了提价的理由。


缺地的房企会恨。现在的土地市场,已经成为大牌房企的游戏,有些房企虽然无米下锅,做梦都想拿地,但受限于高地价常常败兴而归。或许,没有恒大,结局就不会如此。


还没买房的购房者可能会恨。以前恒大以民生地产著称,价格便宜,如今随着高价地块越来越多,售价也水涨船高。这就让还没买到房的购房者更加买不起房了。


问题是,恒大如此疯狂拿地有没有风险呢?欢迎留言讨论!



请不要跟恒大抢地

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