地王的死亡十八式

地王表面风光无限,实则蕴藏着数不尽的辛酸。谁拿,谁知道。大约在2007年,中国房地产市场就得了一种高烧病(偶有降温),地王随即成为全国地产界的明星词语。“面粉贵过面包”,一度流行网络。每每地王现身,都会引来巨大热议。


自古红颜多薄命,邕城地王总坎坷。乔峰有降龙十八掌,地王有"死亡十八式"。



第1式,企业由盛转衰


典型企业如红日东升。


2010年3月10日,红日东升以总价16亿元、单价8650万元/亩、楼板价11033元/平方米拿下金浦路地王,高调宣称要打造南宁第1高楼


地王的死亡十八式
红日地王-南宁国际金融中心规划图


那时的红日,正值鼎盛时期,靠着钢贸生意的红火想来房地产大捞一把。起初气势凌人,连续拿下多幅地块,很快就晋升中国房企500强,更是打出“8盘齐发、整体开发、整体交付”的口号,让不少在南宁混了十余载的地产大鳄都自叹不如。


红日拿下的金浦路地王,也是南宁地产史上迄今为止地价最高的地王。可以说是前无古人,恐怕5年内亦后无来者。


但结局大家都懂了,老板跑路,地王被收回,红日还因违规销售被调查。从此,红日由盛转衰,直至退出南宁地产舞台。


在南宁房地产史上,红日东升只是一个匆匆的过客,来得快,去得也快。虽然,企业由盛转衰的原因是多方面的,但与大跃进天价拿地难逃干系。



2式,被政府收回


地王被回收的例子屡见不鲜,上面提到的红日金浦路地王也属于这一类型。再如,2013年7月16日拍出的竹溪大道地王。


当时,该地王被名不见经传的广西润洲投资有限公司以2680万元/亩的单价、8933元/平方米的楼板价拿下。从楼板价来看,位列南宁目前所出让土地的第2位,已经与当时凤岭北住宅均价相当。


地王的死亡十八式
图片来源:搜狐焦点


结局一样很惨,因未按规定足额交付土地款、为按时进行土地开发,该地块最终被政府收回。


关于广西润洲投资,小剑还真没听说过。既然是无名之辈,高价拿地必有蹊跷。从企业信用网的查询来看,润洲投资竟然是2013年2月5日即拿地前成立不久的一家公司,有猫腻。


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广西润州公司信息


再核查才知道,润州投资其实属于广西中美天元集团,而中美天元的实际控制人则是吴东。吴东在广西名声很大,曾身为4家银行的股东,2014年因涉嫌非法从柳州银行骗取328亿元贷款而被捕。


原来,润州投资拿下竹溪大道地王本就不是为了开发房地产项目,玩的是资本运作游戏,即圈地──抵押贷款──贷款后再圈地,如此循环来获得巨额信贷资金。



第3式,变身烂尾楼


地王,看上去很美好,拿在手上很烫手,吃下去伤肠胃。


如果开发商的资金实力不足以支撑地王盘运作,还可能遭遇烂尾。放眼全国,高价拿下的地王,最终变身烂尾楼或者未能成功开发的案例并不在少数。


地王的死亡十八式
有的地王结局是这样的


还以竹溪大道地王来说。根据2015年11月20日南宁市国土局官网发布的信息,润州投资拿下的这块地约定动工日期为2014年7月25日,但期满1年后仍未动工开发,被认定为闲置土地,后被收回。


地王的死亡十八式
南宁国土局官网消息


而在吴东案爆发后,润洲投资也就不复存在了,更别说开发地王了,此前开发的很多项目均已沦为了烂尾楼。


由吴东及其家族企业2010年10月在玉林开发的“天元翡翠国际”、“天元国际尚城”、“天元海天新城”等楼盘,进入2013年后即遭遇了资金链断裂,最终成了烂尾楼,众多购房者已进行了多次大规模维权。



第4式,含着泪做亏钱的买卖


有句话是这样说的:自己约的炮,含着泪也要打完。


对于有些房企,为了面子,为了声誉,自己拿下的地王,含着泪也要把房子建起来。


地王风光的背后往往是满满的辛酸,开发周期长、利润空间小、市场风险大始终是困扰开发商的地王病。


南宁柳沙半岛的华发国宾壹号就是类似的例子。2009年12月5日,珠海华发进军南宁,以总价24.7亿元、楼板价5878元/平方米拿下柳沙地王,成为当时南宁总价地王及楼板价地王。近6000元/平方米的楼板价,已与当时柳沙在售楼盘价格相当。不少人就预言“危险”。


地王的死亡十八式
华发国宾壹号效果图


面粉贵过面包,只好做蛋糕但蛋糕就一定匹配得了高价吗?就一定是受到客户追捧吗?这是一个问题。


柳沙地王在闲置两三年后才慢慢动工,直到2013年下半年才正式上市销售。由于售价过高,市场接受度较低,以致至今卖了3年,仍有大量房源未售出。



第5式,为别人做嫁衣


地王容易让别人坐收渔翁之利,或者叫成人之美,或者叫舍己为人。总之,犹如活雷锋,充当了助人为乐的角色。


高价拿下地王,最高兴最受益的往往是周边平价楼盘。比如5月18日凤岭北出炉7157元/平方米楼板价地王后,附近与地价相近的楼盘顺势展开营销推广。如此,既利于销售走量,又可以帮助提升房价,别的盘怎能不高兴?


地王的死亡十八式


这也是为什么一旦出炉地王后,朋友圈、楼盘公众号常常出现地王周边楼盘发出的“贺电”。随之而来的,可能就是,借你的地价,来跑我的量。



第6式,政策给你当头一棒


敢于高价拿地的房企多数是过于看好市场预期,但预期你真能预料的准吗?一旦市场环境发生变化,就会使得地王销售定价陷入困局。


说到底,地王的命运,关键要看国家政策和宏观环境。很多开发商拿地王,实际就是在赌政策。


虽说2015年以来,国家调控政策持续宽松,但宽松的政策又能延续多久呢?一旦政策来个180度的大反转,地王很可能就会陷入赔本开发或者无力开发的尴尬境地。


比如著名的全国总价地王——总价255亿的广州亚运村地王。2010年,由富力+雅居乐+碧桂园+中信+世茂5大房企联合夺得,该地王后来售价达到16000-22000元/平方米。但是在2014年遭遇滑铁卢,售价大幅度降到9800元/平方米,引发了业主的封堵事件。


。。。。。。

此处省略1万字,代表另外12式。



楼市惊天波涛凶,风流淹没红尘中。几载春秋,浮浮沉沉,地王留给看客们的,绝不仅仅是热闹。或许,背后的经历和遭遇,更值得我们深思。


在小剑看来,地市与股市很相似,地王就是土地股王。股王必定要由多个机构和游资等联手轮番炒作,持续推高股价,最后由不知情的散户来站岗。一旦市场崩盘,最终受害的必定是花了大价钱买了地王之上的楼王的买家。


地王的死亡十八式


地王跟股王的爆炒逻辑一样,玩的也是击鼓传花的游戏,谁接了最后一棒,谁就是站岗的傻X。


总结一下,地王有毒,不要轻易碰。没有金刚钻,就别揽瓷器活。


据说6月份南宁将有18幅地块出让,总面积达到1400亩,会不会又出地王?谁又会争抢下地王?


地王不止,房价泡沫不止。


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