揭底|精装成地王救命稻草,标榜3000实际900

前言:高价吞下的地王,为了赚取利润,必须更以高价上市。若以更高价销售,多数房企只剩下华山一条路:打造高端精装房。因为可以用虚高的精装标准骗人,制造售价很合理的假象。



高价地王爱上精装


最好的上半年楼市,让苏州、杭州、合肥、南京等城市土地市场火冒三丈,地王像比赛一样竞相出炉。


揭底|精装成地王救命稻草,标榜3000实际900
数据来源:中原地产研究院。


南宁紧跟这些城市的步伐,上半年也拍出了8个以上地王。就楼板价来看,凤岭北、三塘、五象湖、经开区、五一路片区、沙井板块等区块均刷新了楼板价记录。拿地后,地王制造者多数表示,将打造高端精装社区。


以南宁为例,地价最高的几块地多数将打造精装楼盘。


5月18日,中国铁建以1670万元/亩、7157元/平方米楼板价拿下凤岭北云景路地块,缔造南宁新地王。次日,中国铁建方面表态,地价在预期范围,项目将打造高档精装楼盘。


6月14日,万科以27.13亿元总价拿下五象湖板块3块共176亩地,3块地楼板价分别为5076元/平方米、4770元/平方米和4260元/平方米,成为五象新区新地王。万科方表示,这3块地将一并开发,一如既往打造装修房。


另外几个地王,如中国铁建制造的五一路板块地王、新希望制造的经开区地王等,虽然目前尚未明确,但也不排除会打造精装盘。即使不打造精装盘,也会找一个高端的标签,比如新希望贴上了“好房子,慢生活”。


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不精装,难获利


为什么高价地块纷纷恋上精装?其实也是没有办法的办法,因为不搞精装就难以获取利润。


像一线城市及一些房价较高的二线城市,当拿地成本越来越高、面粉价直逼面包价之后,如何让房子看起来物有所值,只有提高房子的附加值。其中,打造精装房就成了市场发展的必然趋势。


因为加上了几千块的精装修,开发商就可以“名正言顺”以高于周边楼盘的售价销售了。


以凤岭北地王为例,楼板价已达7157元/平方米,与板块内品质较低的楼盘售价相当。若建安等成本以4000元/平方米计算,毛坯成本价达11157元/平方米。而凤岭北目前在售毛坯房主力价7500-11000元/平方米,中国铁建该地王即便以区域最高的11000元/平方米销售仍无利润空间可言,甚至还有亏本的可能。


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打造精装房就不同了,对外宣称个四五千的精装标准,就可以卖个一万四五的房价了。荣和公园悦府、美泉1612等楼盘之所以可以卖到1.4万-1.7万元/平方米,主要也就是精装发挥了魔力。


简言之,对于地王来说,按普通的毛坯房去做,盈利难度极大,打造精装房就可以通过后期的装修利润冲抵部分前期的土地及建安成本。



装修标准骗你没商量


为什么搞了精装房就可以获利了?因为精装标准可操作空间较大。水分有多大,你绝对想不到。


南宁目前比较常见的精装标准范围是1500-3000元/平方米,但你知道这样的精装标准实际成本是多少吗?


8折?NO!

6折?NO!

5折?NO!

4折?NO!

3折?YES!


以南宁常见的1500元装修标准来说,实际成本也就450元/平方米左右的水平。


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当然,开发商不会承认,售姐给你算账时会说:“你看旁边的毛坯房都8000了,加上1500的精装标准都9500了,我们才卖不到9000块,多划算!”


如果精装报价真有像售姐说的那么高,咱们可以问问开发商,能不能百分百减掉装修标准,买其毛坯房?比如卖7500块的房子,假设含1500元/平方米精装标准,开发商能不能6000块卖毛坯房给咱们?小剑想,开发商一定不会同意。



两套装修报价系统


有些购房者就纳闷了,有的开发商不是用了很多大牌子材料吗?不可能只有3折吧?自己去跑了建材市场,按照开发商给出的装修品牌算下来应该也要精装标准的8折左右呀?


小剑告诉你,开发商有两套装修报价系统,一套是给你看的零售用材报价,一套是工程渠道报价。


工程用材一般是从建材厂商批量进货,价格比市场零售价的一半还低。如此就可以算出来,以1500元/平方米精装标准计算,假设零售价是装修标准的8折,那开发商工程渠道报价也就是三四折水平。


另外,小剑还要告诉购房者一个秘密。精装修费用包括设计费、主材费、辅助材料费、工时费、管理费等,精装房所用材料规格及价格一般由开发商根据楼盘的品质、定价、客户需求等情况来确定。


而迫于房价压力出于利润率考虑,开发商会尽可能控制成本,压低材料商报价、压低施工管理费。这种情况下,材料商如果不以次充好,就会做一单赔一单,施工方如果不偷工减料也会没有赚头。


购房者感受最直观的一点是,交付给你的精装房总与样板房有较大差别,为什么?样板房通常用最好的材料,给购房者的往往换用低价材料。


我们还应注意一点,开发商与购房者所签购房合同中要么只写品牌,要么连品牌都不写,如此后期操作空间就非常大了。


同一个品牌的材料,还有不同材质不同型号的,价格也就千差万别了。为了缩减成本,很多开发商会选用同品牌中的中低端产品,这也直接导致交付的精装房质量问题层出不穷,维权不断。



啰嗦这么多,就是想告诉大家:高价地王看起来不合理,但搞了精装后就看起来合情合理了。精装修一方面提升了楼盘的附加值,更留给了开发商获利的空间。


对于接近面包价的地王,精装修往往成为了开发商获利的救命稻草。对于购房者而言,购买精装房须谨慎,警惕以次充好货不对板!




准备发稿时,小剑看到一个惊天消息汉军今天创造天价地王,楼板价12523元/平方米,破了新记录。汉军还做成图刷频称,楼板价都12523元/平方米了,汉军五象1号住宅才7500元/平方米,现在买到即翻倍赚!


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汉军火速做出的广浩宣传图。


真是醉了,汉军骗人技术含量太低。且不说有没有算错,土地性质就完全不一样。这块21亩的地块是综合用地,与居住用地完全不是一个概念,自然不能与住宅售价相提并论。


地块小,非住宅,地价破万有什么大惊小怪的。汉军,你拿此来刺激购房者买你的房,不觉得好搞笑吗?我们一起来鄙视它!



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