暴涨是扯淡!从经济人口收入看南宁房价


今年以来,南宁部分楼盘房价飞涨,有楼盘半年内即上涨超2000元/平方米,令人吃惊。局部的暴涨会否演变成全市的?今后几年南宁房价会否爆发式上涨?


从成本来看,地价翻倍上涨,建安成本只增不减,营销管理费、各类税费逃不掉,房价必须要涨。而且按照今年地价的走势可能还是大涨。否则,开发商就是亏钱。


从供求关系来看,抛开写字楼商铺市场,就住宅市场来说还是相对健康的,供求基本处于平衡状态,去化周期处于9-15个月的合理区间。这也预示着南宁房价会继续快速上涨。


但论房价仅看供求关系和成本分析是远远不够的,说到底一个城市的房地产发展潜力如何,最离不开的还是人。


没有足够的人口支撑,一切都将是瞎扯淡。一些疯狂建房而无人口支撑的三四五线城市,沦落到今天这步田地,上升到去库存的国策,就是前车之鉴。


南宁的人口怎么样呢?虽然近几年城市发展较快,面貌日新月异,头衔各种高大上,但就人口数据来看,似乎并没有想象中那么美好。


根据南宁市统计局发布的2015年末人口数据,我们发现了几个值得关注的特点:


第1、常住人口比户籍人口少41万


2015年末,南宁全市常住人口698.61万人,而户籍人口是740.23万人。相比之下,常住人口比户籍人口少41.62万人。


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全市常住人口与2010年第六次全国人口普查相比,5年内共增加32.46万人,增长4.87%,年均增长0.82%。


这说明南宁人口增长速度并不快,且南宁仍是一个人口外溢型城市,不少南宁市户籍人口并不住在南宁,而是前往广东深圳等地打工,这部分购房需求较为有限。


与南宁不同,柳州由于工业基础好,就业机会及收入可观,常住人口多于户籍人口。这也是近几年柳州房价快速上涨直追南宁的一个动力因素。


第2、外来人口为负,城市吸附力不强


房价走势与外来人口之间有个规律,外来人口越多的城市,房价往往越高,涨势往往越强劲。北京、上海、深圳等即是最好的例证。


          2014年全国35个主要城市外来人口


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对比2014年全国主要35个城市外来人口数量来看,相比长沙、合肥等省会城市,南宁外来人口数量明显不足。


由于外出人口远多于外入人口,导致南宁外来人口是35个城市中少有几个为负数的城市。这进一步说明南宁对外来人口的吸附力不强,这意味着什么?


第3、老龄化加快,中壮年比重下滑


老龄化加快是全国大部分城市面临的一个重大课题,南宁也一样。


2015年末,南宁市常住人口中,0-14岁人口1059.4万人,占22.09%;15-59岁人口3027.27万人,占63.12%;60岁及以上人口709.33万人,占14.79%。同2010年第6次全国人口普查相比,0-14岁人口比重提高0.38个百分点,15-59岁人口比重下降2.06个百分点,60岁及以上人口比重上升1.68个百分点。


我们知道,楼市中的核心购买力正是15-59岁人口,这部分人口比重的下滑对楼市是不利的,长期下去的后果就是供应大幅增加的情况下,需求跟不上,导致供需失衡,房价增速放缓甚至出现下滑。


第4、五象新区人口差额85.4万


按照五象新区的发展规划,这个区域总面积达到175平方公里,规划总人口高达150万人。


而根据南宁市统计局的数据,截至2015年末,良庆及邕宁两个区域总计仅64.6万人,距离150万人口还缺85.4万人。


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85.4万人是什么概念?仅比目前人口第一大区西乡塘少,比现在的青秀区还要多近9万人,这需要多长时间?能补得上吗?


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175平方公里的五象新区规划总人口150万。



由上可知,南宁人口吸附力偏弱,外来人口不足,不少南宁人选择到外地打工就业,这将对楼市的需求是一个打击。


人口是影响房价的一方面,经济也是一个重要因素。通常,一个城市的房价与GDP成正比关系,GDP越高的城市,房价越高,GDP增速越快的城市,房价增长潜力就越大。


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南宁座座高楼拔地而起,经济仍然疲软。


南宁城市面貌看起来不错,但放眼全国,经济水平仍然较低。


从2015年中国GDP百强城市来看,广西仅有南宁和柳州两个城市上榜,其中60强城市仅有南宁入围,且排在较靠后的55位,与周边省会城市长沙、昆明、南昌、合肥等相比,存在明显差距。


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(综合国家统计数据)


经济增速方面,虽然2002-2013年一直保持10%以上的增长,但2014年以来增速明显放缓,近几年持续在8%多一点的水平,与合肥、郑州、福州等城市比较也表现出后劲不足的势头。


收入方面,更是南宁人诟病最多的一点。不少南宁人戏言“南宁是一线城市的消费水平,三线城市的工资收入”。此话,虽然略显夸张,却也有一定道理。


综合来看,南宁在GDP总量、经济增速、人口、收入几个方面表现并不突出,外来人口不足,购买力相对有限,这些因素都不支撑房价快速上涨。如果房价硬生生暴涨,必然存在较大泡沫成分。


与此同时,受到购买力限制,能消费得起高端顶豪的人群有限。近几年,不少开发商蜂拥杀进豪宅市场,导致200万元以上豪宅供应猛增。小剑隐约预感到,顶豪产品的危机正在逼近。


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