14城限购暗示政策拐点到来,房价拐点呢?


今年国庆楼市的打开方式很特别,哪怕是10月1日、10月2日,不少城市的公务员首脑还在加班批阅政策这是难得一见的景象。为啥会出现如此景象?难道房价拐点真的要来了吗?



  • 14城开启限购


初步统计,9月30日至10月2日3天时间内,就有北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥8个城市先后发布楼市调控新政。


14城限购暗示政策拐点到来,房价拐点呢?
14城限购政策,来源:德科地产频道。


包含此前执行限购的城市,目前全国已有14个城市(合肥、济南、无锡、郑州、成都、天津、苏州、厦门、南京、杭州、北京、上海、广州、深圳)重新执行限购令。除了重启限购外,不少城市限贷政策也明显收紧,二套房首付普遍调至40%以上,最高70%,三套房普遍停贷。



  • 南宁已列入备选名单


从限购城市的楼市特征来看,房价涨幅都非常惊人,同比基本在10%以上,部分城市甚至超过40%。


根据国家统计局的数据,8月份,南宁房价同比上涨7.8%,预计9月数据出炉后,南宁房价同比涨幅可能超过8%,甚至接近9%。按此趋势,下一步很可能轮到南宁重启限购。


14城限购暗示政策拐点到来,房价拐点呢?
南宁扒房整理。


对于南宁市政府,中央部门或许已经如此授意:最近南宁地价房价也涨得挺快哦,你们要注意点,让开发商收敛点,不然的话,国庆收假回来你们就必须出政策了。



  • 四季度步入政策拐点


14个城市纷纷执行限购,哪怕是法定假日也不闲着。这是地方政府不约而同自主的举动吗?必然不是。肯定是国家的意志,肯定是中央部门授意的,哪个地方政府愿意干这种害己的事呢?


可以预见,这14个城市之后,还会有其他城市跟进。从市场表现来看,南宁、南昌、青岛、石家庄等均是备选城市,有望在四季度内调控收紧。


这也意味着,只过了两年时间,2014年开始松绑的中国楼市政策,自2016年第四季度再次步入拐点。



  • 拐点为何提前到来?


松绑了才2年的政策,怎么说拐就拐了呢?是不是有点太突然了呢?


其实,上到中央下到地方,都是不愿意拐的,出现今天这种局面也是被逼无奈。因为地价、房价涨的如此凶,社会恐慌如此大,是他们始料未及的。


今年6月,人民日报曾发文说:“房子是给人住的,树不能长到天上去,房价也一样。”人民日报说出了群众的心声,可随后,房价就真的涨到天上去了。


不说其他一二线,就连南宁这个弱二线,928地王诞生后,竟也出现了部分楼盘以1000元/平方米为单位暴涨的情况。


如此玩火,购房者能不慌吗?政府能坐视不理吗?



  • 房子金融化造成房价飙涨


必须说明,本轮房价飙涨与以往不同,已经不能简单从土地供应、住宅库存、人口结构和收入水平等基本面去解释。


金融对,是房地产的金融属性直接导致了本轮房价的暴涨。


国家货币超发,而实体经济依旧下行,大量货币流入了房地产。融资成本之低,让房企不惜任何代价高价拿地;购房首付和贷款利率之低,让投资者将杠杆原理玩到极致;做企业之难,让企业家纷纷倒腾起房子。


房地产金融化,乃一二线城市楼市的写照。房地产资产金融化,开发商资金金融化,买方资金金融化,房价也朝着金融化方向狂奔。实业误国炒房发家,小杠杆撬动大财富——人性贪婪的弱点快速释放,恐慌性购房形成。



  • 房价拐点何时到来?


如果政策拐点在今年四季度到来,那么房价拐点(环比下降)又会在何时到来?


从以往发展规律来看,从政策拐点到房价拐点会有一个过程,通常要6个月到12个月。也就是说,可能会在2017年中开始,中国房价将出现拐点。


但房价出现拐点有一个前提,即国家调控房价意志足够坚定。如果仅是象征性出一点稳定政策,很快又开始放松,那样的话,拐点可能不会出现,即使出现也会是昙花一现。



  • 这些城市房价大势仍涨


小剑认为,即便房价在明年出现拐点,也并非实质性下跌,而是周期性出现的小波段。很快,又会回到上升的轨道中来。


从大势来看,主要一二线城市、部分人口流入型和交通枢纽型城市房价还会继续上涨。这个上涨周期至少是10年。当然,中间会有波动。


这些城市主要为三大都市圈及外延城市,即珠三角、长三角和京津圈,一北京上海深圳为首,包含广州苏州南京杭州宁波无锡东莞佛山厦门等城市。


14城限购暗示政策拐点到来,房价拐点呢?
春运期间人口迁徙图,越亮地方房价涨幅越大。


14城限购暗示政策拐点到来,房价拐点呢?
越是铁路线网密集的地方,房价涨幅越大。


还有部分城市虽然不在三大都市圈,但是交通枢纽,且属于人口导入型城市,房价也会继续上涨。郑州、重庆、武汉、合肥等都属于这类城市。而南宁,特征与这类城市相似,但产业基础较薄弱,也会紧跟这些城市的步伐,但涨势不及这些城市,发展后劲不仅这些城市。



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