金科万科杀入,楼板价全破4!西乡塘楼市要上天?

正如上文所料,今天的南宁土拍高潮了。11月25日,南宁楼市目光聚焦到曾备受冷落的西乡塘。结果,西乡塘怒了,3块“边角料”地块均拍出天价,金科拿俩,万科取一,楼板价纷纷破4。


小剑不禁要问,土地盛宴之下,是否意味着一直冷冷清清的西乡塘楼市要重回春天,甚至要上天了呢?


Part1

4069-4433!“双科”瓜分3块地


今天出让的3幅地块位处高新区板块,处于新村大道东侧、可利大道北侧,就在广西艺术学院相思湖校区东侧,总面积达到214亩。


恰如南宁扒房前一篇文章所预测,本次土地出让火了,吸引金科、万科、融创、荣和、绿地、碧桂园、联发、招商等众多大牌争夺。最终,3块地均高价成交,分别被金科、万科两家“科”字房企瓜分。


其中,金科拿下两块,楼板价为4433元/平方米和4313元/平方米。万科拿下最后一块,楼板价4069元/平方米。3块地溢价率均超过了100%


金科万科杀入,楼板价全破4!西乡塘楼市要上天?

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地块位置图。



Part2

“边角料”也有春天


很多人或许会纳闷,如此边角料之地缘何引发众多大牌激烈争抢,还拍出了如此高的价格?


小剑认为,这几块的位置确实属于西乡塘的边缘地带,也是南宁的边缘地带,大区位确实无法与凤岭、五象新区等相媲美。所在区域的房地产发展一直较为缓慢,房价也一直抬不起头来。


金科万科杀入,楼板价全破4!西乡塘楼市要上天?
地块所在区位。


但是,这几块地确实卖点鲜明。


首先,地块大且方正。


3块地总规模214亩,每块都在60亩以上,规模不算小,且均比较方正。要知道,此前盛天与盛邦拿的地都是20亩出头。


其次,学区和高校是一大卖点。


旁边就是广西艺术学院相思湖校区,周边还有多所高校,聚集有一定的师生群体。附近还规划建设有小学和初中(具体什么级别、何时建起来未知)。


再次,景观资源有优势。


北面有天雹水库,1公里左右还有相思湖湿地公园,有山有水,且这些景观资源均已基本建成,一定会成为未来开发商们大吹特吹的卖点。


最后,再看指标。


2.0-4.0的容积率,限高80米,可以打造比较低密度的中高档产品,甚至可以配置点洋房。这与西乡塘几乎清一色高容积率中低端高层有很大差别。



Part3

房价卖不到8000就是亏


老实说,4000多元/平方米的楼板价不算低了。从最简单的成本来算,这种档次的产品开发建设成本约2500-3000元/平方米,再加上10%左右的利润,明年上市的房价起码要8字头。


再看看周边在售楼盘。距离地块最近的是骋望未来城市,当前均价约6000元/平方米。2公里左右的中海御湖熙岸、人和莱茵鹭湖均价约6800元/平方米。再放大一点,从片区整体来看,均价也仅6字头。


这几块地未来要想实现盈利,就要卖至少8字头,意味着房价要比周边楼盘高出至少1000-2000元/平方米。



Part4

连取3地!金科何来的底气?


今天的土地出让,主角属于金科。早就进驻南宁考察蹲点的金科,今天终于正式独自出手拿地了。


其实,除了在南宁拿下这两块地,也是在今天,金科还在柳州拿下一块地。这块地的争抢激烈程度不亚于南宁这几块。同样大腕云集,金科是与碧桂园、联发、龙光、彰泰、荣和、奥园、盛邦、宏桂等8家房企一番苦斗下才拿下的。地价也不便宜,总价达到9.17亿元,楼板价达到3916元/平方米。


金科万科杀入,楼板价全破4!西乡塘楼市要上天?
金科举牌拿地。


一直陪跑的金科终于出手,且出手阔绰,底气是什么?除了这里的自然资源,小剑认为以下3点才是更重要的原因。


第一,为了完成拿地任务。


这是集团的上纲上线,来南宁这么久了,一定是带着任务来的,眼看就到年底了,再不出手就没机会了。还不拿地,估计金科南宁公司团队过年就要喝西北风了。


第二,地块指标匹配金科看家产品。


从地块的资源和指标来看,应该会打造部分洋房产品,而洋房是金科的看家本领,在业界流传有“买洋房就选金科,选金科就买洋房”的说法。


第三,所在板块无库存之忧。


虽然近几年高新区一带楼市量价表现都很低迷,政府投入也很少,但有一点其他区域比不了,就是库存指标健康。这一带在售楼盘到明年已经所剩无几,竞争少,没有库存压力,只要定位准,产品好,将不缺购房需求。



Part5

西乡塘从“冷宫”归来?


南宁扒房在9月份曾写过两篇文章,《比广西自贸区落选更惨的是,西乡塘被打入冷宫》,以及《某种程度上,西乡塘失宠未必是坏事  》,表明了我们的立场:从政府规划和投入来讲,西乡塘已经被忽视,但从居住性价比来讲,西乡塘尤其独有的优势。但不管怎样,相比风风火火的凤岭和五象新区,热度依然较低。


本次,金科、万科杀入,加上此前几个月进入的融创、中国铁建、盛天、盛邦等房企,是否意味着西乡塘要大爆发了呢?


金科万科杀入,楼板价全破4!西乡塘楼市要上天?
西乡塘今年高地价地块。


还是那句话,西乡塘走在了城市发展的反方向,想要打造这个CBD那个CBD不太现实,但因人口多、高校多、自然资源好,安安静静做个美男子还是可以的,打造有品味的中高端产品会有一定市场。


今天土地拍完后,估摸着又有不少楼盘出来赚吆喝了,又有涨价的借口了,又有部分购房者要慌了。小剑想说,各楼盘不要好了伤疤忘了痛。好的产品,不吹也会好卖,烂的产品怎么吹也难卖。


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