南宁要建特大城市,这碗鸡汤别急着喝!

一纸规划,让南宁这两天出尽了风头。

新获批的《北部湾城市群发展规划》(以下简称《规划》发布,将南宁定位为核心城市,计划建成人口达500万-1000万的特大城市。

这锅特制的高浓度鸡汤,让很多人喝得晕头转向,忘乎所以。

不可否认,《规划》对我大广西北部湾的城市而言是一个重大利好,但还没重大到可以让这些城市马上腾飞的地步。

八哥静静地看大家鸡汤的同时,准备了一盆冷水,客观分析,希望给大家有价值的置业建议。


part1

向特大城市进军

2月17日,广西、广东、海南三省(区)联合在南宁召开了《北部湾城市群发展规划》新闻发布会。

根据《规划》,北部湾城市圈将打造一湾双轴、一核两极”城市群框架,南宁居于核心位置,被定位为核心城市,将会建成特大城市和区域性国际城市。

南宁要建特大城市,这碗鸡汤别急着喝!

北部湾城市群规划范围包括:广西南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市,广东省湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江黎族自治县,陆域面积11.66万平方公里,海岸线4234公里,还包括相应海域。

到2020年,北部湾城市群蓝色海湾生态格局基本确立;到2030年,城市群建设达到国际一流品质。

理想是美好的,但现实如何呢?


part2

人口差距明显

根据国务院发布的城市规模划分标准,城区常住人口500万-1000万的城市为特大城市,是仅次于超大城市的第二类城市。目前符合这一标准的城市有10个,分别为武汉、成都、南京、佛山、东莞、西安、沈阳、杭州、哈尔滨、香港。

根据南宁市最新的人口普查数据显示,截至2015年末,南宁市户籍人口740.23万人,比上年增加10.57万人,增长1.45%,其中市区人口290.46万人,比上一年增加6.08万人,增长2.14%。

南宁要建特大城市,这碗鸡汤别急着喝!

实际的常住人口更少,南宁市统计局数据,2015年末南宁市常住人口为698.61万人,与2010年第六次全国人口普查相比,5年共增加32.46万人,增长4.87%,年均增长仅0.82%。

即使按照户籍人口来算,以特大城市500万人的最低门槛为标准,南宁市区还要增加200万人以上才能迈入特大城市的大门。

超200万人口的差距,以南宁市过去5年0.82%的常住人口增长率来看,未来20年都无法完成。

当然聪明的ZF早有对策,去年已经将武鸣撤县并区,所以2016年,南宁市区的人口肯定会有一个大幅增加。

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武鸣2015年的常住人口为56.1万人按南宁市2015年59.31%的城市化率计算,武鸣市区的人口约33.27万人,加起来南宁市区的人口达323.43万人。

尽管如此,离500万人口的差距依然遥远。


part3

产业缺乏,经济薄弱

除了人口,要跻身特大城市的另一个重要指标就是经济实力。

南宁的经济基础之薄弱,实力之落后是众所周知的,尽管近几年在集全区之力的发展之下,南宁的GDP已经牢牢占据广西头把交椅,但放眼全国依然排名靠后(50名开外),与周边省会城市长沙、南昌、昆明等相比,存在明显差距。

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2016年中国GDP60强城市

当然,整个广西的经济实力也不咋地,拿2016年全国GDP百强城市排名情况来看,广西上榜的城市的仅南宁和柳州两个,而且都在50名之后,不仅与东部沿海地区没法比,与河南、湖北、湖南、安徽等等中部城市也差距明显。

GDP是一个城市经济实力最直接的体现,虽然南宁城市建设日新月异,座座高楼拔地而起,但并不能掩盖经济疲软的事实。

这一点从南宁目前的写字楼市场便可管中窥豹。与南宁住宅市场火爆相反的是,南宁的写字楼市场几乎跌入历史冰点,不仅库存量高企(800多万㎡去化时间超50个月住宅库存仅6个月),而且价格出现倒挂,东盟商务区、五象新区不少写字楼售价还没有周边的住宅高。

五象新区总部基地有写字楼价值竟低至8、9字头,另外写字楼的租金也起不来,据了解青秀某高端写字楼租金低至四五十元,就这样还有不少空置率。

这正是南宁产业缺乏的力证,缺乏产业企业,谁来租用写字楼办公?

所以,对于南宁而言,发展产业才是根本,而非仅仅是建设城市,否则若没有产业支撑,再漂亮的城市也是一座空城。


part4

“抢人”谈何容易

某种程度上,城市规模的扩建就是一场人口抢夺大战。

国务院有关部门数据显示,据不完全统计,截至2016年5月,全国县以上新城新区超过3500个,规划人口达34亿。这些规划能容纳全世界近一半人口的新城,谁来住?

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显然,南宁面临的竞争一点也不轻松,而无论人口的增加还是经济的发展,关键还在于政府是否能拿出有效的战略布局,加快相关产业链的发展。

如今看来,南宁乃至北部湾要想依靠自身完成产业上的突围几乎不可能,必须要有持续的招商引资,那么后起的南宁拿什么来吸引外来资本和产业进驻?

这当然少不了良好的题材。可惜的是,去年广西意外落选新一轮的自贸区试点,为本就艰难的北部湾招商雪上加霜。

其实,广西目前的战略,主要是两条腿走路,一条是北部湾,一条是西江经济带。前者以南宁为主,串联北钦防,面向东盟;后者以桂北、桂中、桂东南的柳州、贵港、梧州等为主,面向珠三角。

面向东盟,无论是自身经济体量,还是区域的辐射带动能力,北部湾只能说有潜力缺实力;面向珠三角,经济下行的大背景下,作为空间也有限。

以珠三角产业转移为例,广东首先考虑的是粤东西北的的发展和振兴。因此,产业转移向广西倾斜的转增空间几乎可以忽略。

如今打出北部湾城市群的概念,联合广东、海南两省一起,画了一张升级的“大饼”。但细想似乎只能停留在画饼层面,因为海口、湛江比南宁更弱,尤其是海口GDP才1000多亿元,本身需要巨量的输血,才能实现跨越式发展。

可见困局并未从根本上解决。不过,也没必要过分追求所谓的大城,毕竟从来都是小城更宜居!



part5

对房价的影响

房价上涨是综合因素作用的结果,供需、土地、成本、通胀、GDP增长等,但根本还是供需,而供需的本质就是人口和收入。

如果单从《规划》来看,随着城市规模的快速扩张,未来人口迅速增长,并且收入水平也能跟上,那么房价上涨也是水到渠成的事,不过这是理想状态,现实未必如愿。

如果在这个过程中,没有扎实的产业支撑,房产购买者多为外来投资客,房价的上涨反过来会成为阻碍城市发展的瓶颈,毕竟一个城市发展的活力来自民营经济的充分释放,高房价就会对实体经济形成吸血作用,对创业创新经济形成扼杀。

不过对于土地财政有着严重依赖的ZF是否会想这么多,就不得而知了。

长远看,南宁的房价还有上涨空间不假,但短期内已经有所透支也是事实,毕竟就南宁普通民众目前的收入水平,买房是越来越难。

今年政策偏紧是大趋势,房贷收紧只是时间问题,当前南宁严格执行限涨政策,凡是售价高于备案价的均不予备案,以致不少近期新开的楼盘至今无法合同备案;而新备案的价格若高出周边太多住房局也一律不接收,引得一批楼盘只好通过做精装来提高售价。

买房自住是没办法的,看菜吃饭,按需选房就好,价格合适,户型中意下手就是,注意最好选大品牌房企。

至于投资,只能说击鼓传花的游戏,只要不是最后的接棒者,你就是安全的!

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