新政前抢二套?小心被套路!

南宁二套房首付或将提至四成”的消息传出,一石激起千层浪。有楼盘打出“24小时不打烊”,有楼盘原计划6月开盘现提前至本周末开盘。兽兽逼客,卖方抢跑,买方恐慌。要不要抢在新政正式实施前抢房?小心被套路。



Part  1     

新政下的套路


5月23日,南宁扒房曾率先就可能推出的新政发文《重磅!南宁或执行‘差别化信贷政策’,二套首付提至四成》


日前,该传闻有了新动向。


据报道,5月24日在人民银行南宁中心支行召开了广西市场利率定价自律机制2017年第一次工作会议,主要内容即落实《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》:严格执行认房又认贷、首套20%,二套40%,三套停贷。


新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:网传房贷调整政策内容。


这条被认定为是“二套房首付提至四成”政策基本坐实的消息,随之被疯狂转发。接着,各种套路就来了。


套路1“10年一遇抢房热,央视盯上南宁”


新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:网传“央视报道南宁抢房新闻”。


这个图片被置业顾问当成南宁楼市政策收紧重要信号疯狂转发。然而,聪明的扒友在扒房微信群里破案了。


新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:央视同时间点新闻内容。


新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:央视新闻直播间一键截图真相。


是不是顿感套路满满?



套路225日前与银行面签可规避政策


上文提到“南宁二套房首付提至四成”传闻的“生效日期以发文为准”。许多购房者恐慌了。一些人还收到了这样的信息:


新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:置业顾问通知客户面签图片。


24日传出的政策中关于生效日期提到,“认定时间一手房以交易中心网签备案为准,二手房以契税缴纳时间为准”。


就是说认定时间的焦点在“网签备案”上。如果按备案时间来计算,也就是我们常说的“备案证明”。买过房的都知道,“备案证明”是非常重要的一个证明。


先来认识下房管局开具的备案证明:

新政前抢二套?小心被套路!

▲来源:备案证明样板。


《商品房买卖合同登记备案证明》上有2个时间,一个是“合同签订时间”、另一个是“合同备案时间”。


“合同签订时间”指开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》日期,“合同备案时间”则是南宁房管局网签系统显示制证状态的时间。


特别提醒的是,两个时间有较长的时间间隔。正常情况下,客户签订《商品房买卖合同》后1个月内可取得备案证明。但从2016年底开始,这个时间被拉长至3个月。


这就意味着备案证明上“合同签订时间”与“合同备案时间”将有大约3个月的时间差。


回到消息本身。“认定时间一手房以交易中心网签备案为准,二手房以契税缴纳时间为准”,按字面理解认定时间以“合同备案时间”可能性更大。


如果认定时间以“合同备案时间”为准,那么意味着发文前3个月内签订《商品房买卖合同》的都要按新政执行。已经和银行面签的可能需要补交首付,重新签订新的借款合同。就是说现在赶面签,未必能赶上。



Part  2     

抢上车?小心闹纠纷


新政传闻出来后,不少楼盘抢开。


北湖某楼盘5月24日开盘,不到180套房,超800组预约,结果很快抢光。本周末,从明晚开始,中海悦公馆、万科城、龙光玖珑湖等楼盘将纷纷抢开。


有人不禁问了,类似“提高首付”这样的政策,刚好处在政策过渡期要如何处理?一般情况下有几种情况:


1、按新政要求补齐首付,补签《商品房买卖合同补充协议》、重签银行《借款合同》,合同继续履行;


2、资金缺口过大,客户无法补齐,合同无法履行,只能退房。


问题往往出现在第二种情况。开发商会说不是自身原因造成的,会按买受人违约情况扣除违约金后走退房程序。购房者则说不是个人原因造成,要求全额退款。双方争执不下,往往走上通过诉讼解决。


扒房君就“限贷”纠纷查阅资料。律师表示,限贷政策以提高首付比例等方式对购房者的首付及贷款情况进行限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行的,此种情形属于《合同法》上的情势变更


所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,导致合同之基础动摇或丧失。若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同,就是说购房者因首付条件提高无法履行合同的,按《合同法》情势变更原则,应该解除合同,退还购房款,双方免责。


虽然有法律的支持,难保开发商有意为难,拖延退款流程。扒房君提醒,过渡期谨慎上车。


当然,关于最新的信贷政策尚未正式公开发文,具体执行期未知,以什么节点认定生效日期也未完全明确。


编辑/六扇门



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