万科也去了沙井,那个鬼地方要翻身了?

沙井那个鬼地方,竟然也有今天。


继上周碧桂园、绿地拿地布局之后,今日,沙井又迎来了一位大咖——万科。几年前,只有华南城、融晟公园大地两个大盘苦苦撑着,板块楼市只能用“半死不活”来形容。如今迎来大牌房企蜂拥进驻,沙井要翻身了吗?



Part 1

11房企布阵,沙井要翻身?


过去几年,一直默默无闻的沙井,近期在土地市场带动下,频频登上南宁楼市头条。


6月28日,万科、碧桂园、荣和、招商、天健5家房企争抢沙井一幅118亩的“双限地”。最终,万科胜出,以总价8.25亿、单价700万元/亩、楼面地价3500元/平方米拿下,产权移交住房配建面积13500平方米,商品住房毛坯销售均价不得超过6626元/平方米。


这也是万科首进江南,布局南宁的第11个楼盘。沙井土地遭抢,今年已经不是头一遭。


万科也去了沙井,那个鬼地方要翻身了?

▲1-6月沙井成交的主要土地。来源:南宁微楼市


早在3月,今年南宁土拍市场的第一个高潮,正是沙井地王的诞生。来自北京的中昂集团首次进军南宁,就像打了鸡血一般,以楼面价5000元/平方米拿地,一时震惊市场。


当时,很多人的感受是:果然是不懂南宁的外来房企,胆儿也太大了吧。但谁曾想,两个月后,那一场近20家房企挤破头抢地的土拍,才真正叫人惊心。


6月16日,南宁出让5幅“双限地”中,就有2幅位于沙井。当天迎来16家房企抢地。最终,绿地和碧桂园分别拿下沙井一幅129亩和77亩的地块,两家企业均是首次在江南拿地。尽管是“限地价、限房价、竞产权移交房”的方式,仍然不能阻挡房企的抢地热情。


细数整个板块,除了原有的华南城、融晟外,目前沙井已有恒大、天健、骋望、奥园、荣和、中昂、绿地、碧桂园、万科共11家知名房企布局,大牌房企布局数量之多,布局之密集,一时间似乎只有五象湖板块可以比拟。


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▲沙井进驻房企示意图。来源:广西中原研究中心


那么,是否意味着“山鸡”要摇身变“凤凰”,以前很多南宁人眼中的“老少边穷”地区,如今随着大牌到来,偏远的沙井可以就此翻身了?



Part 2

房价飞涨,5月同比涨三成


不管翻身与否,沙井的房价确实上涨了。


根据克而瑞发布的数据,沙井今年房价上涨不少。5月份,沙井整体均价7404元/平方米,同比去年上涨31.2%,涨幅惊人。


万科也去了沙井,那个鬼地方要翻身了?

▲沙井板块数据。来源:南宁微楼市


预计接下来,沙井房价仍然会持续上涨。现在,天健西班牙小镇成交均价已经破“8”。荣和公园里项目入市,价格至少也是“8”字头。楼面价已经达到5000元/平方米的中昂国汇项目,预计售价可能破万。


刚成交的3幅“双限”地块,毛坯最高限价均是6626元/平方米,加上最高3000元/平方米的装修标准,房价也会接近万元。


以前,瞧不起沙井。现在,不知不觉之间,沙井的房价也要高攀不起了。


 

Part 3

配套落后,沙井还变不了凤凰


大牌扎堆,楼盘众多,但另一个问题是,未来沙井有没有能力消化那么多房子?购房者认不认可这个区域?


单靠沙井的原住民消化估计难,但周边区域或者周边县份的人是否会到沙井买房?


那得取决于规划和配套。近几年,媒体不时炒作沙井的“新会展”概念。但现实是,除了华南城每年举办展会外,关于新会展的元素少之又少,所谓的新会展更多只停留在概念阶段。

未来,沙井要想真正翻身,相应的规划和配套跟上,是必须的。


根据此前公布的江南区总体规划,将“加快完善新区设施功能,高效有序推进新区路网、给排水、电力、燃气、通信等基础设施建设,加快新区医疗、教育配套服务设施建设,进一步提升新区服务功能。把沙井片区建设成为集产业发展和滨水生态宜居的城市新区,成为引领城区经济增长的强大引擎。”


规划是挺高大上,接下来就看能否进一步落实了。但是,沙井的整体配套还是太少。


第一,学校少,名校资源更稀缺。目前有沙井小学、富乐小学等学校,均为公办学校,但整体教育质量一般。尤其是刚成交的万科、碧桂园、绿地地块周边,2公里范围无小学。


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▲沙井主要学校。来源:南宁微楼市


第二,商业方面,目前主要依托于华南城商业,且是展会商业为主,不够“亲民”。且华南城整体运营及氛围仍不成气候。


第三,交通需继续升级。一直被很多人看不上的沙井,还有一个最主要的问题——偏远。实际上,沙井的交通通达性不错,且随着2016年沙井—南站立交桥建成,沙井到主城区的便捷度提升不少。但这显然还不够。有消息称,南宁地铁4号线将延长通过沙井,若消息属实,将大大提升沙井的交通便利性。


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▲有消息说地铁4号线将经过沙井。


总体来看,目前沙井配套很差劲。但毋庸置疑的是,这么多房企到来,必然会加速板块成熟,但是,需要时间。 


 

Part 4

沙井“燃烧”,都是土地放的火


老师说,如今沙井房价起飞、土拍疯狂,其实与沙井板块本身关系不大,而是大市场使然。


如果青秀区、五象新区有大量大面积的“靓地”推出,沙井土地还会那么火吗?因为要生存就要拿地,而其他区域很少有土地供应,那些大牌房企无奈才去了沙井。


要知道,今年在老城区推出的土地,大都是十几二十亩的小地。而今年出让的几块超百亩土地,均位于沙井。倾向于做大盘,有更大操刀空间的大牌房企,当然更倾向于大地块,沙井的土地受欢迎也就不足为奇了。


归根到底,还是南宁土地供应太少,而开发商太饥饿。总之,沙井是被大势带火的,严格意义说是被土地放了一把火。但真正想翻身,还很难,还需要很长的时间。



编辑|六扇门


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