扒房问答④|楼盘超预售价卖咋办?3000元装修标准用了复合木地板找谁说理去?


扒房问答》第4期,如约而至。本期看点:房产预售价及备案查询,公寓类产品购买须知,打着3000元旗号的装修漫天飞却不合规该找谁说理,荣和公园里新盘价格评析。



——第1题——


Q:如何在购房前查询意向房号预售价格,在购房后如何查询自己房产的备案情况?


A:一般在购房之后2-3个月左右SS会通知您去售楼部领取备案证明,并在领取之后千叮咛万嘱咐:一定要保管好,这个备案证明在拿到房产证之前效力等同于房产证。


所以,备案程序的重要性不言而喻。买房前确保要购买的房产能顺利进入备案程序相当关键。这是扒哥要科普的第一个问题:如何在购房之前查询意向房号的预售价格和预售情况。


第1步:登陆南宁市住房保障和房产管理局网站,点击浮动窗图标“商品房预售信息”。


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第2步:进入预售证查询界面,可通过预售证号、项目名称、开发商名称等关键字检索查询你要购买的项目和楼栋。


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第3步:进入预售证详细信息界面,点击楼栋号进入该栋房源详细信息界面。


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第4步:进入你选购楼栋房源详细信息界面,鼠标所指即为该套房屋的具体预售信息。可查到该套房屋的状态(备案/签约/出售/在建工程抵押情况看对应的显示颜色)和拟售价格(已备案/已签约状态下不再显示拟售价格)。


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以上4步,即可查询要买房屋的具体情况及拟售价格,如售楼部销售毛坯价格超过拟售单价,则存在无法备案的风险。


继续科普第二个问题:购房之后如何查询自己房产的备案情况?


第1步:登陆南宁市住房局网站,点击“在线查询”子菜单“房产管理业务查询”。


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第2步:进入查询界面。输入【房屋代码】、【购房者】、【身份证号】3个条件进行查询。(房屋代码可于《商品房买卖合同》第三条:买受人所购商品房的基本情况中查到)


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第3步:进入查询结果界面。

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只有在住房局成功备案的房产才能查到结果(一般拿到备案证明的都可查询),开发商未进行备案或备案受理中的是查询不到的。能查到备案情况即证明该房产已备案成功。



——第2题——


Q:我7月底买了五象新区的万科金域中央,单价1.23万元/平方米,包含3000元/平的装修,但去前两天看样板间置业顾问跟我说地板是用复合木的,不是实木地板,我该怎么办?不是应该用实木的吗?


A:万科金域中央是7月29日刚开盘的热点楼盘,号称“3秒6个亿”,地段是不错的。


按照6月2日南宁市城乡建设委印发的《南宁市商品住房全装修分级指南》,6月份之后的装修房,如果按3000元/平最高装修标准销售,卧室必须使用实木地板(实木地板通常价格贵于复合木地板,质量更好,使用时间更长),同时必须配空调。


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▲ 南宁市分级装修标准。

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▲ 南宁主要装修盘装修标准。来源:居周刊。


如果确如你所说,金域中央未使用实木地板,可向南宁市物价局、工商局举报。但你问我投诉了会怎样?目前没看到一则处罚通知。


这是比较令人尴尬的!



——第3题——


Q:扒哥,有些楼盘不做“毛改精”,但是《商品房买卖合同》上的价格超过房产局拟售价了,这样的可以买吗?会不会有风险?


A:《商品房买卖合同》上的价格超过房产局拟售单价,意味着这套房将无法在房产局系统正常网签。所签的《商品房买卖合同》实为套打合同,将无法进入到房产备案程序。


可能开发商会允许交房,但是该房产得不到房产局认可,将无法取得备案证明和产权证。


——第4题——


Q:你好,扒房君。我想买凤岭北东站旁的Loft公寓,叫吉祥凤景湾,做了置业计划,折后11850元/平,可以入手吗?


A:吉祥凤景湾位于凤岭北,开发商是北投地产。靠近地铁1号线佛子岭站,距离南宁东站不远,地理位置还是不错。


根据CRIC广西片区公布的数据,南宁目前商品住宅成交均价10000元/平左右。青秀区均价领先于其他区域。


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▲ 图片来源:南宁微楼市2017年第31周周报数据。


从区位价值和市场价格来看,折后11850元/平价格不贵,可以入手。


不过要提醒的是,吉祥凤景湾Loft公寓层高只有4.39米,只能局部做两层,且装修改造成本由客户自理,改造成本较高。另外,公寓型产品通常存在单层户数多,公摊更大的弊端。


扒友选购这类产品时,除地段和价格外,也要关注产品本身,产品是否为住宅性质,产品层高是否太低,公摊有多大等等细节问题。



——第5题——


Q:我打算在南宁投资一套房,首付预算60万以内,月供不超过两三千,最好是三房。最近看了联发君澜、龙光玖珑湖、合景天汇广场,希望指导下这几个楼盘哪个好些?


A:回答这个问题之前,必须说下没有十全十美的房子,每个楼盘都有这样那样的不足。从你的投资需求看,预算60万算是非常充裕,但月供要求较低。目前你所列的3盘均价大约在10500-13000元/平左右,大三房月供满足不了,可考虑联发君澜73平小三房。



——第6题——


Q:扒哥,你怎么看五象航洋城的酒店式公寓?开发商说有返租政策:租约15年,前三年年收益5%,之后两年分别是6%、7%。15年后可以继续租给酒店或收回。


A:酒店式公寓从投资角度来讲:第一省去运营烦恼,不必操心装修和找客户的烦恼。第二返租政策使得物业熟化过程租金有保障。


扒房问答④|楼盘超预售价卖咋办?3000元装修标准用了复合木地板找谁说理去?

▲ 五象航洋城效果图。


我们不讨论公寓产品本身,主要聚焦返租政策。返租政策本身的目的是转移风险,将小业主的投资风险转移到酒店运营公司身上。


最关键在于返租政策的落实情况,如果政策可以兑现,自然皆大欢喜;如果无法兑现,将陷入开发商—酒店—小业主三角关系中,维权难度大。这样的例子已经发生很多。


扒友可仔细阅读返租协议,如协议中几方违约责任明确,且可执行度高,可考虑入手。



——第7题——


Q:荣和公园里到底是卖毛坯还是精装啊,会卖多少钱呢?


A:目前还未定是毛坯销售还是精装销售。但不管卖什么,该盘利润率都非常可观,这两块地的楼板价都只有1500多元/平。


扒房预计,政府对该盘批的毛坯价不会太高,预计也就7000多的水平。如果荣和想赚更多,势必会选择精装销售。按照3000元的标,售价可能超过10000元/平。



——第8题——


Q:怎么感觉虽然政府限价了,但南宁房价还是在涨?这是怎么回事?


A:政府限价也是被逼无奈,内心其实是一万个不想的。即使限价,也是限毛坯价,精装虽然限制了不可超过3000元/平,实际上变相帮不少开发商寻找到了2000元的利润空间。


表面限价,实则助涨。


当然,高端楼盘,特别是那些地王楼盘除外。受限价影响,部分高端盘现在确实存在低价销售的情况。但是,普通刚需盘则普遍借着限价的东风,肆意正大光明的涨了一把。


于是,南宁出现一个奇怪现象:限价下,高端盘和刚需盘价格差拉近,各区域之间的价格差也在拉近。曾经价格低洼的经开区、沙井,部分楼盘价格破万,紧跟其他区域步伐。


编辑|六扇门(今日早发稿,晚上看战狼,你们看过吗?真有那么好看吗?)


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