扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨


沙井新盘荣和公园里捡了个大便宜,地价低到了谷底。不论怎么卖,都是大赚的节奏。


如今,开盘在即,许多扒友想知道它究竟几斤几两?卖点和痛点都是啥?荣和会如何定价?咱们该不该入手?


你关心的,就是我们关注的。不吹不黑,七小剑亲自探盘为你客观评说。



Part 1 成本

地价1500,怎么卖都赚


你得承认,荣和进驻沙井的点儿踩的真好,地拿的真是666666。


去年6月24日,沙井两块2.5低容商住地出让,荣和以总价8.7亿收入囊中。两块地合计240亩,只要8.7个亿,荣和捡了个大便宜。


我们来看看地价,荣和拿的两地块楼板价只要1548元/平1556元/平。1500的楼板价,对比下今年出让的地块高低立判。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲荣和公园里地价与其他项目对比。


今年3月,京城来的大鳄中昂地产首入南宁,以5000元/平楼板价拿了块比荣和更偏的地,缔造了沙井地王。某种意义上,可以说是中昂成就了荣和,牺牲了自己。


紧接着,沙井几块“双限地”出让,万科、绿地、碧桂园纷纷杀入。问题是,即便是那样的“双限地”楼板价也达到了3500元/平左右。


再看看目前沙井的房价,天健西班牙小镇均价8600,维权频繁的华南城东盟华府也8500左右了。不知不觉,沙井均价8字头了。


回过头再看荣和,楼板价1500,毛坯房总成本撑死5000元/平。如果按西班牙小镇的售价卖毛坯,可赚3600元/平。如果卖装修房,利润起码5000+。


不得不说,公园里这块地,荣和的投发部立下了汗马功勋。拿了这样低价的地,营销部怎么定价都是赚翻的节奏。



Part 2 区域

规划添油加醋,沙井价值膨胀


老南宁都懂,广西本土房企老大的荣和,就是从江南起家的,最早的楼盘就是荣和新城,就在江南区白沙板块。如今,时隔20多年,荣和回归江南。


你若问我,荣和为什么选择沙井?我会回答是因为其他区域很难拿到地,那时沙井地价却极为便宜。当然,也是看到了沙井的发展潜力。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲沙井规划图(点击可看大图)。


为了发展沙井,政府给了沙井一个新会展,今年初又給沙井披上了区域规划利好的外衣,让原本屌丝的沙井一下子高大上了起来。


根据相关规划,沙井片区将会建设成为集产业发展和滨水生态宜居的城市新区,成为引领江南经济增长的强大引擎。


规划利好的刺激,低廉土地的推出,自然吸引了不少大牌开发商竞相进驻。目前,沙井板块除了原有的华南城、融晟等之外,还有恒大、天健、骋望、奥园、荣和、中昂、绿地、碧桂园、万科等10余家知名房企布局。大牌房企之多,布局之密集,似乎只有五象湖和五象核心区板块可以匹敌。


从前景来看,沙井只是江南的沙井,不会有五象、凤岭等新区的高度。当下的沙井,有被高估的嫌疑,房价涨的也着实快了些。



Part 3 资源

“两江一湖”噱头大于实际


荣和公园里宣称“两江一湖”,好牛逼的样子。这让我联想起名闻天下的桂林“两江四湖”(漓江、桃花江、木龙湖、桂湖、榕湖、杉湖)。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲项目区位图。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲从项目会所看凤凰江湖(绿植处)。


一对比,你该知道,荣和的“两江一湖”目前是噱头大于实际,不过是给自己脸上贴金。


这几乎是所有开发商的天性,恨不得把全市的资源都说成是自己的,管它是距离500米还是5公里,管它是真湖还是臭水沟。反正是市政的事,反正是未来的事,反正能给自己加分。


现场踩盘时SS说,荣和公园里的两江一湖指邕江、凤凰江以及凤凰江湖。且不说距离有多远,这些江与湖的水质、设施、绿化景观都与真正优质水景相去甚远。起码,现在不怎样。


不过呢,你得承认,项目内部规划景观还是不错的。目前,室内恒温泳池、室外阳光泳池、健身会所等已经提前呈现,还像那么回事。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲项目售楼部外景。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲室内恒温泳池。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲室外阳光泳池及园林。



Part 配套

能满足基本需求,学校是致命点


不论是以朝阳为中心,还是以万象城为中心,沙井都属于城市边缘地带。这一点是毋庸置疑的。沙井,就是城乡结合部。


还好,随着华南城、富士康、海吉星等大企业大工厂进驻,人气渐渐好了。华南城住宅、融晟公园大道、奥园名门等项目陆续交付后,生活配套也逐渐齐全了。


就荣和公园里而言,因为就在华南城旁,生活配套更多还是依靠华南城。但配套档次及便利度仍然较低,完全成熟还得5到10年时间。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲附近已有楼盘交付。


概括说,这里的配套能满足基本生活需求,但离成熟还太远。尤其是学校问题,是沙井片区的致命弱点。


附近仅有华南城引进的江南小学以及富乐小学等,无名校。项目西边虽规划有小学和中学,但具体学校未知,预计也很难引进名校。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲荣和公园里项目档案。


外部很不堪,内部还算优良,应该算是目前沙井片区配置最好最舒适的盘了。项目容积率只有2.5,平均楼间距60米左右,配备室内外泳池、会所等丰富配套。



Part 5 户型

大小通吃,54平两房是亮点


看得出来,荣和做前期定位的人很懂营销,户型设计一切以好卖为导向,而不管社区的整体档次和居住圈层。于是,我们看到了荣和公园里大小通吃的户型设计。


从整个项目来看,户型区间极为丰富,最小有54平的,最大可能有超过300平的别墅。除了普通住宅,还有商务loft。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲荣和公园里效果图。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲售楼部内沙盘。


就首期产品来看,推的是18~20层的楼栋,户型为54-128平的两房到四房,主要针对单身青年、小两口、三口之家和首改人群。


户型设计沿用“求紧凑,不求舒适”的法则,力求小面积多房间小尺度,紧抓刚需人群和首改人群的胃口。


以下拿两个超小户型为例做说明。


54平户型虽然赠送面积只8平,却做了两房,玩出差异性,虏获不少超级刚需的心。但舒适度是极差的。没有阳台,次卧超窄(开间仅2.4米),厨卫同门(犯了风水大忌)。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲荣和公园里54平户型。


80平与54平的设计同出一辙。别人可能只能做两房,荣和做了三房,抓住了想一步到位钱又紧张的刚需的心。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲荣和公园里80平户型。


同样靠紧凑取胜,不管舒适度。虽然厨卫不同门了,却紧挨着。多功能房一样,开间仅2.4米。餐客厅是连接有阳台了,但尺度只有3.5米,小的可怜。布局上无科学性可言。


这也难怪。因为,鱼和熊掌是不可兼得的,想要功能性,必须舍弃舒适性。


但是,说到户型,荣和还是不及同区域的西班牙小镇。荣和这个80平三房就明显弱很多。无论布局合理性,还是空间尺度上都是完败。


扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

▲天健西班牙小镇77平户型。



Part 价格

预售价可能7字头,售价不止7字头


最后说说购房者最关心的房价。


能多赚100万,绝不多赚99万。你千万别指望开发商低价拿了地,就低价卖房。


限价令下,毛坯价是高不了了。从住房局的预售价来看,目前江南大部分楼盘毛坯价在7、8字头,沙井则以6、7字头为主。荣和公园里预计毛坯预售价会以7字头为主。


但是,荣和绝对不会只卖7字头。就像天健西班牙小镇,住房局批的毛坯预售价是6、7字头,均价不过7000元/平左右。但是,它销售均价却达到了8600元/平。


怎么做到的呢?一位买了西班牙小镇的购房者说,除了7000左右的合同价外,天健还有一个10几甚至20几万的户型改造费。这样一玩,均价就到了8600元/平。


天健会玩,既然ZF不管,荣和也一定不会老老实实听话。


当然,荣和还有一个选择,表面老老实实按照ZF的规则玩,毛坯就是7字头,但不卖毛坯卖装修,采用3000元标,房价变相涨到1万左右。在合规的情况下,照样实现较大的利润率。只是,卖装修比较麻烦。



Part 7 扒友说

看着房价跳涨,等的花都谢了


5月SS说大约6500到7500,我觉得价格合适,就交了预约金。6月初说8000左右。6月20号再去看SS说旁边西班牙小镇8600了,荣和不可能比西班牙便宜。我去,还没卖,就一天比一天贵。


荣和是本土大牌开发商,光牌子就会比别的小开发商贵几百,等着瞧吧。


没学校,没地铁,没配套,地段偏僻。鉴定完毕。


人家都是20层左右的小高层,容积率又低,不可能比周边西班牙和华南城便宜。


听说要毛改精了,价格也从8字到万字头。这个地段,呵呵哒了,刚需表示爱不起。


神马两江一湖,就会吹。那个凤凰江湖,就是连接凤凰菜市旁边的臭水沟,真变成湖景得猴年马月。


到底什么时候开盘啊,说了那么久,什么时候才能退预约金啊,等的我花都谢了。


挺喜欢50多平的两房,虽然布局不好,但实用性很强。我这样的刚需只能找这样的户型了,期待价格不要太贵。



扒新盘|捡了大便宜的荣和公园里,叫人既爱又恨

VIP群200元,普通群1元

想进微信群?想商务合作?

都加扒房君:bfj1512(微信号)

法律顾问:广西桂玺律师事务所

本文来自投稿,不代表 购房攻略 立场,如若转载,请注明出处:https://www.leyixiao.com/18865.html

(0)
上一篇 2017年8月6日 03:08
下一篇 2017年8月10日 14:05

相关推荐