假如南宁没限价,刚需反倒不会这么痛?

于全国许多大城市来说,限价乃房价滞涨的关键,堪称全国70个大中城市整体均价走稳的核心。


于全国许多开发商来说,因为限价的出现,政府拿走了开发商的自主定价权,还成了房企不愿开盘的理由,利润不理想的借口。


也许,南宁会是个例外。


假设没出台限价政策,现在的南宁楼市会是一种什么样的状态?房价会不会比现在更高?置业难度会不会比现在更大?


未必。对,是未必。



Part 1

南宁限价之路


没有哪一年的限价,像今年这样走新。


如你所见,2017年开年以来,南宁出台了一系列轰轰烈烈的限价政策。


从限涨幅不超8%,到限死毛坯价,再到限装修价最高不超3000元/平方米,乃至6月起的限地价、限房价、竞产权移交房……


假如南宁没限价,刚需反倒不会这么痛?

▲限价属今年最有新意。


如今,不但限预售价、限网签、限备案、限毛坯价,还限装修价、限地价。


想想,政府也是不容易,绞尽脑汁才想出了这么多“限”令。



Part 2

政策追着对策跑


有句话适用于很多行业。这句话就是:上有政策,下有对策。


中央有政策,地方政府有对策化解;地方政府有政策,开发商也有对策化解。


你不是限毛坯价吗?那我从装修上做文章,800元/平方米的装修成本,我卖4000元/平方米,轻轻松松化解你的政策。


当政府觉得单限毛坯价还是有漏洞,就想到了新花样:限装修价,分为1000、2000、3000元/平方米3个级别,甚至每一级都规定了装修要求。


限了装修价后,老实的开发商只能从装修用材上做文章,尽量都往最高级3000元/平方米上靠。胆大的开发商又想到了新的对策:外收。


虽然政府明文禁止各种外收,但是,开发商也不是吃素的,找律师团队头脑风暴,想各种奇葩又不违规的外收方式。


于是,上面的政策就追着下面的对策跑。到最终,互相寻求应对之策,也分不清是谁应对谁了。



Part 3

限价后,买房更容易了吗?


我就想问问各位扒友,今年一系列的限价政策后,你感觉买房更容易了吗?


未必。对大部分刚需族,反倒置业门槛可能更高了。


细心的扒友会发现,现在不同区域之间的房价差正在缩小,刚需盘和高端盘的价差也在缩小。因为几乎一刀切的限价政策,让很多刚需盘卖出了和高端盘相近的价格。


老实说,对于许多刚需盘,如果不限价,房价可能不会涨这么快,起码装修房不会这么多。也就不至于,手握20万的首付在南宁竞买不到房。


假如南宁没限价,刚需反倒不会这么痛?

▲首付变化对比表。


所以,对于大部分刚需购房者来说,限价后,反倒是买房难度更大了。


不过,对于改善型置业者来说,应该算是福利。因为,限价后,改善盘涨不了,拉不开与刚需盘的差距。如果不限价,改善型高端盘多半要比现在卖的价格高很多。



Part 4

如果没限价,房价会更高?


“幸亏限价了,要不南宁房价可能都上天了。”


“现在限价了南宁均价破万,如果不限价,南宁均价可能还是9字头。”


“如果只算毛坯价,限价了确实低了许多,不限价肯定比现在要高很多。要是算上装修部分,限价后均价应该比不限价更高了。毕竟,如果不限价,就不会这么多装修盘。”


你觉得以上3种说法,哪个说的更有道理?


如果像政府一样统计毛坯价,那限价后的房价确实比不限价低了许多。但别忘了,现在10个盘有7个都在做装修,算上装修部分,房价都不便宜。


如果没有限价,就不会有这么多楼盘做装修房,就不会有那么多楼盘过万。毕竟,南宁距离毛坯房纷纷过万还有时间。


假如南宁没限价,刚需反倒不会这么痛?

▲最近几个月南宁均价走势。来源:居周刊


如果没有限价,高端盘会比现在做的更高端,装修标准也会更高,好的高端盘房价也会比现在更高。


可以肯定的一点是,不限价,就不会有这么多装修盘,就不会有这么多外收费用。


表面上,毛坯价是限住了;实际上,买房人的实际支出,可能更多了。


假如南宁没限价,刚需反倒不会这么痛?

▲这些盘装修不给贷款了。来源:南宁楼市密探


你要知道,除了毛坯部分,现在很多装修盘的装修部分不可贷款,首付要一次或分几次付清。


即便可以贷款,也很少有楼盘可以给你贷款30年。更可恶的是,装修部分要分开签合同,不但保障度底,贷款利率还普遍上浮30%左右,利息可不是一般的多。


所以,假如没限价,南宁房价可能比现在还低点,购房者特别是首置刚需可能没现在这么痛。



Part 5

限价的终极目的


既然没限住房价,那这些限价类政策的终极目的又是什么吗?


想必,大多数人的理解,应该会是控制房价过快上涨,让老百姓买房更容易,减少房价过快上涨、生活压力过大带来的民怨。


我觉得,是有这个目的,但这只是表面的,终极目的并在与此。终极目的在于“对上面好交代,避免南宁重启限购,保持房地产市场活力,使经济和财税不因房地产调控而受大的影响”。


据介绍,每个月,住建部都会考核重点城市的房价数据,数据不好看,后果很严重。中央一声喝令,限购就得重启,成交量就会受到影响,土地也会难卖。


那样的话,对地方政府就是极大损失。限死毛坯价,只向上报毛坯价,就好办多了,压力也就小多了。



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