新规解读|玉洞变身广西第一门户大道,未来高端居住区非它?

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此新规,非新的规定,而是新的规划。


以前,南宁乃至广西最拿得出手的道路就是民族大道了。但未来几年,民族大道将被玉洞大道所取代。


南宁规划局最新文件正式给玉洞大道定性:“广西第一门户大道”,并公示了玉洞大道沿线城市设计规划。


小剑认真研读了规划,简直不能更高大上,11.3公里长、1353.45公顷的片区,不但有广西最宽的道路(双向16车道),还有山有水有地铁有名校,活脱脱一副高端居住区的规划定位。


好吧,玉洞大道沿线楼盘又找到了涨价的理由,玉洞大道两旁的村民做梦都会笑醒吧。



Part 1

规划局拼了,一野出了12个规划


南宁这个城市很宜居,可惜缺少像样的规划,城市规划建设前瞻性不足。东盟国际商务区原本可以更好,凤岭北原本也可以更好,可惜规划不给力,执行又大打折扣。


讲到南宁的城市规划,一位走过全国许多大中城市的规划设计专家样评价。


恕我直言,现在基本成型的区域,无论东盟商务区,还是凤岭北中央居住区,都是规划力不足,执行又不到位的典型案例。我们只在南宁,往往看不到问题,多走几个城市,一番对比就知道差距了。


幸好,现在的南宁认识到了这个题。最近几年,请了世界知名规划专家执笔,反复研究推敲,推出了许多让人眼前一亮的规划。


这不,10月23日至27日5天时间,南宁规划局一野就挂出了12条规划文件。


详见南宁规划信息港网站。


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▲10月23日发布轨道交通修编后,又挂出了11个片区及道路类规划文件。



Part 2

玉洞大道晋升广西第一门户大道


小剑研读了下这12个规划文件,涉及板块较多,既有关于地铁的(点击回看→《南宁地铁修编8大变化,又想骗你去武鸣吴圩买房》),也有关于道路和片区的。


具体涉及道路及板块包括梁村大道沿线、五象大道沿线、玉洞大道沿线、良庆大道沿线、那马镇、龙岗、那黄大道沿线等。其中,不少规划为第一次提及。


花了2小时翻完这些规划后,有一个规划吸引了小剑的注意,即《关于南宁五象新区玉洞大道沿线(机场第二高速出入口—快速路)城市设计(修编)报送审批前公示》。


该规划范围从机场第二高速出入口向东延伸至南北快速路,长约11.3公里,南北两侧各延伸1-3个街区,总面积1353.45公顷。


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▲南宁规划局关于玉洞大道的规划文件。


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▲玉洞大道为双向16车道,为广西最宽道路。


根据这份文件,玉洞大道被定性为“广西第一门户大道”,展现壮乡风情的“交流体验”之廊,回归以人为本的“安全高效”之道,彰显山水融城的“宜居优质”之地。


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▲规划范围及研究范围界定(点击可放大)。


看规划,是蛮高大上的。不只是南宁,而是广西的第一门户大道。显然,已经超越了民族大道、五象大道等的定位。



Part 3

控容控高,有山有水有地铁有名校


广西第一大道的名头是其一,更重要的是,从规划定位来看,该片区被定位为了南宁高端居住区。


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▲平面布局图(点击可放大)。


首先,沿线进行了严格的控容控高。


容积率方面,一级控制区容积率4-5之间,布局标志性建筑;二级控制区介于3-4之间;三级控制区2-3;四级控制区1-2;五级控制区小于1.0。其中,居住区主要容积率区间1-4。


高度方面,按24、60、80、100、120、150米6个高度层次控制整体建筑高度。


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▲开发强度控制图(点击可放大)。

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▲功能结构规划图(点击可放大)。

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▲用地规划图(点击可放大)。


从容积率及建筑高度指标来看,进行了严格的控制。如果真按规打造,会成为十分宜居的高端居住区。


其次,这是一块有山有水有地铁有名校的高能级配套区域。


山水方面,玉洞大道沿线区域北部为规划的五象岭国家森林公园,区域内还有建好的五象湖和规划的楞塘中湖,这是其他多数区域都不具备的。


地铁方面,根据10月23日规划局出台的地铁修编文件,新规划的机场线走的正是玉洞大道。这条地铁线连接的是南宁东站、五象火车站和吴圩机场,均是南宁最主要的交通枢纽,也是高端人群出入南宁必经之地。


学校方面,玉洞大道沿线建好及规划的学校属南宁各片区中最优。包含了南宁三中五象校区、十四中五象校区、滨湖路小学五象校区、五象新区第一实验小学、五象湖初级中学、秀田小学五象校区等等。



Part 4

玉洞变身高端居住区之后


近五象CBD,又避免了CBD的繁杂,有山,有水,有地铁,有名校。很显然,玉洞片区的规划是奔着南宁高端居住区而去的。


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▲玉洞规划效果图(点击可放大)。


如果规划通过,且基本按规划进行了落地执行,谁会受益?


政府会受益。好的规划,是会带来好的收益的,不但让南宁有了新名片,还会吸引更多知名企业进驻,卖地收入也会非常可观。


玉洞村民要发财了。沿线两侧的村民,特别是低成本建了房不住,坐等拆迁的村民,预计可以获得较高的拆迁补偿费。


前期买房的业主会受益。自西向东,沿线分布有荣和新项目、瑞和家园、阳光西岸、恒大御景、合景香悦四季、盛邦珑湖、光明城市、融创九棠府、万科公园里、华润新项目等,早期低价入手了这里的业主,以后将会获得较高的升值。即使不指望转手获益,自住宜居性也会高很多。


说到玉洞大道沿线的楼盘,就多啰嗦两句。其实,虽然玉洞大道有了高大上的规划定位,但沿线楼盘目前的差异性还是较大的。


对比而言,玉洞西偏刚需,玉洞东偏高端,比较高端的楼盘当属现在的融创九棠府,以及明年将上市的华润新项目。如果追求高端品质居所,可重点关注这两个项目。


你对玉洞大道沿线规划怎么看?欢迎留言发表你的看法。


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