南宁天气入冬,楼市入秋,入秋之后呢?

冷。你冷,楼市也冷。


这两天,南宁的天气突然开启冬天模式,由夏天直接切入寒冬。气温从近30度直接降至10几度。


前几日,走在大街上,穿半袖的人笑穿羽绒服的人傻逼。这两天,穿羽绒服的人开始笑穿半袖的人傻逼。


南宁天气入冬,楼市入秋,入秋之后呢?

南宁天气入冬,楼市入秋,入秋之后呢?

▲互道傻逼。


一如南宁的天气,楼市亦如此。



Part 1 

南宁楼市入秋


高价抢购的人笑一直观望的人傻逼,观望的人笑还在高价抢购的人傻逼。


且不论谁傻逼,有个事实,你必须得承认:南宁的楼市降温了,由盛夏转入初秋。


南宁楼市降温绝非谎言。


首先,扒房团队近两周的踩盘来看,无论是工作日,还是大周末,大部分楼盘的售楼部人气降低了。


其次,扒房各微信群扒友也普遍反馈,售楼部人气少了,此前很少见的购房优惠近日又重出江湖。这是一个信号。


再次,从克而瑞公布数据看,刚刚过去的10月,南宁新建商品住宅供求皆出现下降。其中,供应24.43万平方米,环比下降76.93%;成交73.75万平方米,环比降15.07%。


南宁天气入冬,楼市入秋,入秋之后呢?

▲10月楼市供求数据。来源:克而瑞


第四,集中开盘的楼盘少了。曾经常见的多盘齐开,变为零星开盘或自然销售。曾经常见的开盘劲销八九成,变为了四五成。



Part 2 

咋就降温了呢?


楼市缘何突然降温?


与政策有关。说到底,中国还是政策市,政策在楼市中起着绝对主导作用。十九大后,调控只见紧不见松。首付在增高,利率在上浮,贷款难度在加大。


与购买力有关。如今,买套房动辄100多万,首付动辄四五十万,月供动辄四五千,不是谁都能淘得出来承受得起的。


与心理预期有关。有些人认为,调控重压下,房价会平稳甚至会下降,故开始不急了,观望了。


与天气有关。人容易在头脑发热时购物买房,寒冷的冬季,头脑会相对冷静,身体会比较懒惰,不愿出门,不愿去售楼部。


与供应有关。供应量少,可选择的房源少,成交量自然也高不了。



Part 3 

入秋之后难入冬


入秋的楼市,还会入冬吗?接下来,南宁房价向上,还是向下?


我只是猜。


看一个城市的房地产市场,短期看政策,中期看土地,长期看人口。


也就是说,短期一两年的房地产市场主要看政策。就像现在,完全是信贷等政策强压下出现的结果,如果不是强有力的限贷限购政策,市场不会入秋。


中期看土地,则是指三四年的房地产市场主要看土地供应。土地供应充足,库存有保障,市场就比较平稳甚至可能会降价。


反之,如果土地供应不够,去化周期太短,就会导致房价暴涨。这一点,也是任志强最喜欢拿来用的一个理论。


长期看人口,则是指5至10年,甚至更长远的房地产市场,主要看这个城市人口趋势。


如果城市发展潜力大,人口吸附力强,且落户条件宽松,那这个城市的房地产市场则大势向好。因为,人口就是购买力,有人就有需求,有需求就会市场。


反之,如果人口不增长甚至负增长,楼市就失去了潜力。目前很多县城是这样,部分东北地区城市也是如此。


从短中长三个时期来看,由于调控不放松,短期内南宁市场会比较平稳。但政策不可能长期高压,从土地和人口来看,南宁中长期市场将是持续向好的。


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▲1-10月南宁房价。10月达到11475元/平方米。

来源:克而瑞


大胆做个预测,到明年底前,南宁房价会保持稳中小涨,均价难以突破1.5万元/平方米,成交量维持今年水平或略低于今年水平。


明年底开始,调控有可能放松,限贷限价接连松绑。如若放松,房价将重回快速上升通道,均价很快会突破1.5万元/平方米。


简而言之,南宁楼市现已入秋,无需置疑。但大势向好,入秋容易入冬难。



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