南宁天气入冬，楼市入秋，入秋之后呢？

冷。你冷，楼市也冷。

这两天，南宁的天气突然开启冬天模式，由夏天直接切入寒冬。气温从近30度直接降至10几度。

前几日，走在大街上，穿半袖的人笑穿羽绒服的人傻逼。这两天，穿羽绒服的人开始笑穿半袖的人傻逼。

▲互道傻逼。

一如南宁的天气，楼市亦如此。

Part 1 

南宁楼市入秋

高价抢购的人笑一直观望的人傻逼，观望的人笑还在高价抢购的人傻逼。

且不论谁傻逼，有个事实，你必须得承认：南宁的楼市降温了，由盛夏转入初秋。

南宁楼市降温绝非谎言。

首先，从扒房团队近两周的踩盘来看，无论是工作日，还是大周末，大部分楼盘的售楼部人气降低了。

其次，扒房各微信群扒友也普遍反馈，售楼部人气少了，此前很少见的购房优惠近日又重出江湖。这是一个信号。

再次，从克而瑞公布数据看，刚刚过去的10月，南宁新建商品住宅供求皆出现下降。其中，供应24.43万平方米，环比下降76.93%；成交73.75万平方米，环比降15.07%。

▲10月楼市供求数据。来源：克而瑞

第四，集中开盘的楼盘少了。曾经常见的多盘齐开，变为零星开盘或自然销售。曾经常见的开盘劲销八九成，变为了四五成。

Part 2 

咋就降温了呢？

楼市缘何突然降温？

与政策有关。说到底，中国还是政策市，政策在楼市中起着绝对主导作用。十九大后，调控只见紧不见松。首付在增高，利率在上浮，贷款难度在加大。

与购买力有关。如今，买套房动辄100多万，首付动辄四五十万，月供动辄四五千，不是谁都能淘得出来承受得起的。

与心理预期有关。有些人认为，调控重压下，房价会平稳甚至会下降，故开始不急了，观望了。

与天气有关。人容易在头脑发热时购物买房，寒冷的冬季，头脑会相对冷静，身体会比较懒惰，不愿出门，不愿去售楼部。

与供应有关。供应量少，可选择的房源少，成交量自然也高不了。

Part 3 

入秋之后难入冬

入秋的楼市，还会入冬吗？接下来，南宁房价向上，还是向下？

我只是猜。

看一个城市的房地产市场，短期看政策，中期看土地，长期看人口。

也就是说，短期一两年的房地产市场主要看政策。就像现在，完全是信贷等政策强压下出现的结果，如果不是强有力的限贷限购政策，市场不会入秋。

中期看土地，则是指三四年的房地产市场主要看土地供应。土地供应充足，库存有保障，市场就比较平稳甚至可能会降价。

反之，如果土地供应不够，去化周期太短，就会导致房价暴涨。这一点，也是任志强最喜欢拿来用的一个理论。

长期看人口，则是指5至10年，甚至更长远的房地产市场，主要看这个城市人口趋势。

如果城市发展潜力大，人口吸附力强，且落户条件宽松，那这个城市的房地产市场则大势向好。因为，人口就是购买力，有人就有需求，有需求就会市场。

反之，如果人口不增长甚至负增长，楼市就失去了潜力。目前很多县城是这样，部分东北地区城市也是如此。

从短中长三个时期来看，由于调控不放松，短期内南宁市场会比较平稳。但政策不可能长期高压，从土地和人口来看，南宁中长期市场将是持续向好的。

▲1-10月南宁房价。10月达到11475元/平方米。

来源：克而瑞

大胆做个预测，到明年底前，南宁房价会保持稳中小涨，均价难以突破1.5万元/平方米，成交量维持今年水平或略低于今年水平。

明年底开始，调控有可能放松，限贷限价接连松绑。如若放松，房价将重回快速上升通道，均价很快会突破1.5万元/平方米。

简而言之，南宁楼市现已入秋，无需置疑。但大势向好，入秋容易入冬难。

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