深扒大唐臻观|南宁超级地王会长出什么样的房子?

2016年9月28日拿地后400余天,楼面价1.14万元/平方米的大唐臻观终于亮相了。


这是南宁至今无人超越的超级地王盘,这是东盟商务区最后一块纯住宅用地,这是大唐地产在南宁打造的首个TOP级项目。


如此高的地价,如此好的地块,一向以打造刚需盘为主的大唐地产能驾驭的了吗?带着怀疑,带着好奇,六扇门走进大唐臻观。



Part 1

质疑不断


2016年9月28日,大唐力挫群雄,以楼面价1.14万元/平方米拿下东盟商务区最后一块纯住宅用地,创下南宁至今无人超越的地王,也成为2016年全国50个典型地王之一。


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▲大唐臻观地王数字。

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▲位列2016南宁地王TOP10榜首。

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▲2016全国50个典型地王分布,大唐地王上榜。


然而,自打大唐拿下这块超级地王开始,业界的猜疑就没有停止过。


①大唐能造豪宅吗?


尽管大唐在南宁打造了伴云居、相思湖大唐果、龙岗大唐果、大唐天城、大唐世家、大唐总部1号、大唐国际中心、大唐盛世等多个楼盘,但毕竟没有一个高端项目。


哪怕放眼全国,大唐也少有高端住宅项目打造经验。这样的大唐,拿下这样高价的地块,能打造出豪宅吗?许多人心目有一个大大的问号。


②身前高价地王均未成功。


有一个数据很有意思:南宁楼面价8000元/平方米以上的地王盘还没有成功的。


回顾南宁土拍历史,2010年3月10日,红日东升以总价16亿元、楼板价11033元/平方米拿下金浦路地王,结果因未按时交纳土地出让金被收回。没过几年,红日则因资金链断裂而倒闭。


2013年7月16日,广西润洲投资以2680万元/亩的单价、8933元/平方米的楼面价拿下竹溪大道地王。最终,也因未按规定足额交付土地款及囤地被政府收回。


两块地价超过8000元/平方米的项目均是尚未亮相就胎死腹中,大唐臻观能行吗?


③如何突围限价令?


如你所知,去年起,全国主要一二线城市掀起来轰轰烈烈的限价令。许多地王都遭遇销售尴尬,囤也不是,卖也不是。


虽然南宁还没严到一线城市的程度,但想越过毛坯限价的红线,也并非易事。大唐臻观这么高的地价,如果做豪宅,成本必然不低,可政府能给你批多高的房价呢?



Part 2

姗姗来迟


大唐臻观一直饱受质疑。


这也难怪,与大唐地产几乎同时期拿地的地王项目,如中国铁建云景山语城、融创九棠府、万科金域中央等均已陆续上市,大唐臻观却迟迟没有音讯。


大唐超级地王究竟怎么了?在大唐臻观未亮相之前,甚至有人猜测大唐在寻求合作伙伴,谋求合作开发;也有人猜测,大唐迫于压力已经考虑退地的可能性。


直到2017年9月28日,也就地王诞生1周年后的首次发声,才打消了此前业界的种种猜测。紧接着到了11月,大唐又以冠名中国拳王争霸的方式将大唐臻观推向市场。


拳王是王,地王也是王,拳王争霸是为了争取至高的王者荣耀,大唐臻观则是大唐地产力争南宁高端豪宅标杆。


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▲大唐臻观最先以拳王争霸赛的方式出场。


从这方面看,冠名拳王争霸赛很匹配大唐臻观的出场方式,也彰显了大唐要把臻观项目打造为高端住宅标杆的决心。


拳王争霸赛后,又开放了位于会展航洋城的展示中心。去年12月30日,则在南宁国际会展中心举行了全球发布会,公布了产品等相关信息,这也标志着大唐臻观正式亮相。


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▲大唐臻观产品发布会现场。


从2016年9月28日,到2017年12月30日,间隔15个月零2天。大唐臻观,可谓姗姗来迟。但是,总算是来了。



Part 3

是否真豪宅?


姗姗来迟的大唐臻观,由于头顶南宁超级地王的光环,很多人都想知道,它是否匹配这样的光环?是否是真豪宅?


何为豪宅?不同人、不同城市对豪宅有不同的定义。在南宁,华润幸福里就是大家普通认可的城市大平层豪宅。那么,大唐臻观是否算得上豪宅呢?


小六认为,称得上城市大平层豪宅的必须满足无可替代的核心地段、不可复制的稀缺资源、一流的生活配套圈、大师级的建筑团队、顶级尊享的物管服务、城市塔尖的圈层6个基本标准


从价格来说,至少是城市均价2倍的才可称之为豪宅,在南宁至少要2万以上才能谓之豪宅。从总价来说,起码要300万元以上才能称得上豪宅。


那么,大唐臻观是否匹配呢?


先看地段,它是商务区最后一块纯宅地,而商务区目前仍是南宁房价的制高点和最高端的区域,地段价值确实不可替代。


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▲项目位置图。


再看资源,紧邻南宁市区唯一5A级景区青秀山,李宁体育园、南宁体育休闲公园、青山高尔夫等稀缺资源也都在附近。


配套方面,也称得上顶配。购物有华润万象城,商务有华润大厦、龙光世纪、九洲国际,学校有南宁三中初中部,均属于南宁顶级的配套。


这几点是显而易见的,也是大家普遍认可的,但关键看产品力与服务力。


对于产品要称得上豪宅级项目,必须有多方面在南宁是领先的,甚至是绝版的。


比如户型要纯粹,因为只有纯粹,才有圈层。得是纯板式设计,这样才有高舒适度。入户应体现尊崇感,立面得与众不同,用材用料要凸显品质与奢华,车位配比不能低于1:2,高档会所也是必备的。


此前,很多人都担心大唐的产品。确实,大唐缺乏高端住宅打造经验,要做高端必须借助外力,寻找优质的合作方。


从发布会透露的信息来看,大唐请来汤臣一品御用的梁志天团队,与绿地、复地、万科等合作的上海柏涛公司,以及德国REDDOT设计大奖、德国IF设计大奖获奖者KLID达观等国际国内顶尖设计大师。




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▲项目效果图。


豪华团队设计后,大唐臻观有了南宁市场少见的产品指标,比如:


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不说别的,3梯2户、2梯2户的梯户比,全干挂石材立面,新亚洲唐风建筑,1:2的车位配比,双首层入户大堂,无底商的738户纯住宅小区,3.0低容积率……拥有这样配置的小区,在南宁都是屈指可数的。


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▲169-172平方米四房户型。

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▲188-194平方米五房户型。


除了这些产品基因外,在服务上的短板也找到了突破口。引入国际知名物业服务公司——高力国际对大唐臻观进行物管服务。


从以上指标来看,大唐臻观无疑是优于南宁绝大多数项目的,作为大唐地产的TOP级产品,在南宁也配得上轻奢豪宅级别。



Part 4

价格猜想


基于以上,你认为大唐臻观会卖多少钱?


小剑认为,主要取决于3点。


①产品打造能力。


现在给出的信息与图片,更多还是规划设计阶段,项目现场还未呈现,究竟能打造成什么样,暂时尚未可知。单凭临时接待中心,是不能判断的,起码等开放了售楼部和示范区才可知。


②政府批多少价。


这很关键,2018年内恐怕南宁还是会严格执行限价政策。不但限毛坯价,还限装修价。不是你想卖3万就能卖3万的。尤其是装修部分,如果豪宅级项目也是限定不能超过3000元/平方米,那会比较尴尬。对于豪宅,3000标太低了,做不出感觉。


③卖毛坯还是精装?


这取决于大唐。如果卖毛坯,没啥可说的,只能按照政府限定的标准走,预计不会太高,起码不会批到之前华润幸福里和凯旋1号那样动辄3万多的价格。


如果卖精装,作为豪宅级项目,必须做豪装才能匹配,但是能突破政府的3000元/平方米精装限制吗?突破不了,做精装也就失去了意义。既没利润,又拉低了产品档次。


据打探,大唐臻观首期会以毛坯房上市,后期不排除做精装的可能。如果卖毛坯,主要取决于成本和政府的批价。


由于本身地价颇高,加之建安成本不菲,预计至少要卖到2万元/平方米才有利润。


至于大唐臻观最终会如何呈现,到底会卖多少钱,就由时间来验证吧。目前,至少大唐迈出了进军高端项目的第一步,精神可嘉。


你对大唐臻观如何看?欢迎留言区评论。


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