南宁越来越多楼盘不再拒绝公积金,然而……

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文/小二郎

[小嘛小二郎,嘴大侃四方]

公积金贷款,想说爱你不容易。

过去几年,是南宁人买房备受“暴击”的几年。被外收、捆绑销售、精装3000绑架就算了,连最后那一点福利公积金,也成了鸡肋,食之不得,弃之可惜。

日前,南宁公积金“商转公”条件放宽,似乎又让不少人看到了希望。难道,公积金不再是鸡肋了?


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使用公积金?楼盘不再遮遮掩掩

公积金,本是一项福利。买房若能使用公积金,那可是大写的“省钱”。

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▲商贷与公积金贷区别

然而,几年前,你若是跟置业顾问说,用公积金买房,可能会遭到来自她的不屑。

楼市里更是流行一句话:全款的往里走,按揭的不要堵在门口,公积金的把小黄车挪走。

这就是楼市里最真实的鄙视链。

楼盘明目张胆拒绝公积金贷,公积金中心也曾于2017年出台过一条政策,开发商不得变相拒绝公积金贷,违者罚款1万-5万元。

结果你是知道的,违法成本太低就等于放纵。

几年前,南宁绝大多数楼盘仍是拒绝公积金。允许使用公积金的楼盘,一般是央企、国企等少数楼盘,如天健、中国铁建、大都等。

如今,接受公积金贷款的楼盘越来越多。建发&鼎华·北大珑廷、盛湖悦景等楼盘,加入允许使用公积金的行列。

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▲支持公积金贷款楼盘一览(来源:楼市密探,仅供参考,实际销售以售楼部为准)


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公积金贷?先把精装款一次性付了

楼盘允许使用公积金,看起来很美好,但操作起来,成功的概率并不大。怎么说呢?

如果楼盘是精装交付,那么房款包含了毛坯+精装,但是,公积金只支持房贷,精装款属于消费贷,不属于房贷。

所以,如果想使用公积金,那么先把精装款一次性付清。

假如一套100㎡房子,精装单价1万元/㎡(毛坯7000元/㎡,精装3000元/㎡),那么,使用公积金的门槛有多高?

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▲精装房公积金贷门槛

答案是,首付需44万。

假如手里有44万,能一次性付得起精装款,那还叫刚需吗?我买其他地段更好的楼盘不香吗?

所以,公积金看似对刚需很友好,其实不然。在实操当中,“刚需使用公积金贷”往往是个悖论。

也许会有人问,能不能毛坯部分使用公积金,精装款使用商贷?对不起,公积金中心不支持。


南宁越来越多楼盘不再拒绝公积金,然而……组合贷?现实很残酷

理想很丰满,但现实挺残酷的。

退一万步来说,假如你真的能一次性付清精装款,但可能,你的公积金额度,根本不够60万。

先看2张图。

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▲月缴额与贷款额关系(市直)

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▲贷款首付比重(市直)

除非你个人缴存额度1000元或夫妻合计缴额达1500元以上,才可以贷款60万元。

但现实当中,绝大部分的企业,缴纳额度根本不会这么高。所以,如果贷款额度不足,毛坯部分可能会需要组合贷。

做个假设,假如公积金贷款额度40万,毛坯总贷款额度是80万,那么使用组合贷和商贷的区别,如下:

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▲贷款80万,不同贷款方式的区别

使用组合贷,也比商贷划算不少。

但是,现实往往会给你一巴掌。相比公积金,楼盘更排斥组合贷。因为手续更麻烦,流程更久。

即便楼盘支持组合贷,但南宁市直公积金中心表示,还要看合作银行有没有额度支持。

对于大多数人而言,公积金或者组合贷,只不过是个幻想。真要办下来,无异于“过五关斩六将”。


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“商转公”?也没那么容易

买房就用上公积金,那是十分幸运了。

假如用不上,那么很多人也打着“商转公”的主意。

日前,南宁市直公积金中心“商转公”的新政,让不少购房者奔走相告。

“商转公”无需自行结清商贷部分,这对于刚需而言,绝对称得上利好。因为,不需要自己筹一大笔钱“解套”了。

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▲公积金新政,确实是一大利好

但不可否认,这个政策目前惠及面相对小众。一来,商贷发放行与公积金贷款承办银行为同一家银行。目前公积金中心与建行和农行签约。

怎么理解呢?就是你商贷在农行或者建行贷款才可以进行“顺位商转公”,在别的银行贷款就需要先自行结清商贷部分,才能“商转公”。

而且,这一政策限于市直公积金中心,区直公积金还是按原来先结清商贷,才能转公积金。

当然,这一举措步子虽小,但绝对是一大进步。


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公积金这么尴尬,谁之过?

公积金这块饼很香,但绝大多数购房者只能看着干咽口水。

公积金沦为鸡肋,谁之过?

站在楼盘的角度来说,他们对公积金说“不”,也是无奈之举。

房地产是个高周转的行业,他们的命,就是现金流。假如现金流稍微吃紧,无异于命脉被掐住了。

卖了房子,银行却不能及时放款,现金回不来,卖了等于没卖。对于楼盘来说,找一个愿意商贷的客户,可能比等银行放款快得多。

另外,南宁房价一直在上涨,但公积金贷款额度多年来却一直原地踏步。

如果解决不了贷款额度低,贷款额度紧张、放款速度慢等问题,这个矛盾会一直存在。

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文|小二郎   编|你莫愁
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