南宁这个高价盘竟有大把人买,楼盘疯了还是有钱人疯了?

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南宁这个高价盘竟有大把人买,楼盘疯了还是有钱人疯了?
文/老叨
[枯藤老树昏鸦,老叨劈材喂马]

过去的一年,很多地产人吐槽:“太难了”,市场降温,销售业绩压力加大。
市场好的时候,房子轻轻松松就能卖出去,市场横盘后,开发商卖力吆喝,一些楼盘通过打折的方式,获得不错的销售业绩。
但在高端楼盘市场不一样,多数都比较难,一个月卖不掉几套房。
市场持续分化,水大鱼大、蒙眼狂奔的时代,一去不复返。

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打折促销成主旋律
从下半年起,南宁楼市打折销的楼盘就没有停止。
不亮个优惠出来,都不好意思说自己在卖房。
一口价、限时优惠、首付分期……能想得出的优惠都用上了,一些不用分销的项目,也被迫上了分销。 
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▲常见的楼盘优惠
另外,从近期的开盘楼盘来看,极少数楼盘去化率能达到90%,更多的不到一半,日光盘越来越少。
在年底,众多楼盘称新年后即涨价,喊涨背后的声音,最直接目标就是“逼单”,因为这些房企中,不排除有距离销售目标还差一点没完成的,通过此举,可以有效催促一批积压的客户,但新的一年到来后,“涨声”没响起来。
可看出,这一年开发商卖房,过程很艰辛,不得不通过优惠的方式吸引购房者,针对这现象,主要有4个原因:
1、2017到2018年,南宁房价爆涨,透支未来市场。
2、土地供应加大,从供不应求到供应充足,楼市高温必然退去。
3、横盘期,投资者信心不足,投资客渐少。
4、金融政策收紧,要求房企高周转,为了追求资金回笼,在价格上让利,熬不住的开发商,甚至不要利润,只要回款。

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无优惠,拿证1个月卖一半
比起刚需盘,高端盘没那么好过,由于单价高、总价高、受众小,走量情况又会如何?
老叨整理了青秀区销售单价1.5万/平以上的楼盘,并通过住房局官网的备案数据查看了各盘的真实销量。
发现近几个月拿证的高价盘去化率全部在50%以下,而仅少量超过40%,主要有:荣顾书香门第、彰泰红、霖峰壹號。 
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▲青秀区单价1.5万以上楼盘销量,数据来源:南宁住房局,仅供参考。
最新拿证的有美泉1612、荣和公园大道华府,时间是1月3日,不到一周的时间,还没有成交也算正常。
其中,霖峰壹號拿证较新,上个月拿证,预售154套,仅一个月卖出71套,销量近一半,这是高端项目里,销售速度最快的一个。  
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▲霖峰壹號19号楼销售情况
不过该项目很低调,低调到在市场上几乎没有声音,在打折满天飞的背景下,没有任何优惠的它,却默默的卖得不错。
要知道,大多数楼盘不降价已经再难获得高去化率。

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你大爷仍是大爷
其实,卖得好,首先要归功于地段。
横盘期后,南宁各个板块都出现了不同程度的松动,沙井、龙岗、三塘等城市非中心板块率先凉凉,很多打着特价房,团购房的名义变相降价,有的降价幅度达2000元/平,主力价格区间9000-12000元/平。
作为中心区的凤岭北,价格坚挺,大部分楼盘价格1.5w+,同时汇集大批2万+楼盘。
可以说,在横盘期,除了核心板块,各个片区都出现了大不同幅度阶价,背后的逻辑就是没有配套支撑。
市场会把地段不好的项目原形毕露,逆势下还能卖得又贵又好,才是真正的价值高地。
凤岭北霖峰壹號在宣传不多的情况下,逆势飘红,算是最直接的例证之一:
真正的好地段,永远不缺消费者买单。
经过多年发展,凤岭北从曾经的城郊变身如今的中心,配套成熟,学区优质,靠近商圈,你大爷还是你大爷,价格坚挺不难理解。

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为什么热衷凤岭北?
在城市设计图上,南宁有两个市级中心,一个是凤岭-埌东,一个是五象总部基地。 
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▲两个城市中心 
五象的置业热度也很高,但又不得不承认,人气的聚集还需时日。
在五象总部基地,入驻的企业还不够多,最直观的感受是,地铁总部基地站,与地铁万象城站的人流量就差的不是一两个层次。
对于自住型的改善置业来说,不得不正视。
对很多改善客群而言,通常工作上有一定成就,他们最保贵的是时间,通勤时间越短越好,周边配套越完善越好。
另外,这些事业有成的人,大多数“上有老下有小”,老人喜欢有“人间烟火”的地方,小孩更需要上学便利。
如果转向一些生活配套还不完善的新区,商业还未成型,对于他们来说等不起。
所谓配套全,无非是商业、教育、医疗、地铁、公建等公共设施,居住氛围浓厚,工作、上学都方便,凤岭北确实做到了这一点。
而霖峰壹號周边也确实汇聚了众多优质资源。 
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▲霖峰壹號位置
教育资源方面,项目引进了民主路小学,天桃实验学校(翠竹校区)距离项目约200米,目前两所学校皆被划为霖峰壹號的学区。
自然资源方面,项目距离凤岭儿童公园约600米,附近还规划了凤岭湿地公园。
大型商业配套凤岭自然是不缺的,航洋城、万象城,东站商圈等都在附近,当然凤岭北腹地的商业还有待补充。

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有钱人更喜欢“住一起”
城市扩张,凤岭逐渐汇集了众多机关单位及大型企业,成为广西高端人群的集中地,因此凤岭北有了“富人区”之称。
“物以类聚,人以群分”。出于对身份认同感的实际需求,为“邻居”埋单大有人在。 
当然,人往高处走,所以希望往更高端的圈层走并不奇怪。
还以霖峰壹號为例,项目所在地因在凤岭北核心,占据很好的地段优势,同时项目新组团只有141、171平的两个5房户型,没有三房和四房,意味着圈层更纯粹。
这也是霖峰壹號吸引有钱人下手的重要原因之一。
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▲141平五房 
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▲171平五房
项目目前19#楼在售,60层的超高层地标,三梯两户,价格约1.7-1.8万元/㎡,毛坯房。
户型皆为大阳台设计,最大开间达8米,客厅、主卧和其它卧室的空间也都不小,格局方正合理,居住舒适度还是挺高的。
当然,前提是门窗隔音效果要足够好。 
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▲所推楼栋
最后要提醒的是,项目临路,为避免噪音和灰尘影响,尽可能选择高一些的楼层。
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文|老叨  编|八阿哥
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