南宁机场线2020会来?新征信对买房有啥影响?七问公积金贷款│BF问答114

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南宁机场线2020会来?新征信对买房有啥影响?七问公积金贷款│BF问答114

文/小二郎

[小嘛小二郎,嘴大侃四方]

第1题

2020年机场线能来吗?


@今晚吃鸡:扒哥,机场线2020年能定吗?
扒房地铁机场线是南宁人最大的期待。它2020年能不能来?都牵动着每一个南宁人的心。
近日,在自治区主席的政府工作报告中,似乎透露了一些信息。

在2020年政府工作安排中,交通基建轨道交通方面包括:建设南宁4、5号线一期,2号线东沿线,推进南宁机场铁路现前期工作。

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▲广西政府2020年工作安排(来源:广西统计)
从这段话可以获取2个信息:

①机场线还未最终确定,目前只是前期工作。

②机场线不会爽约,开工是迟早的问题。
当然,大众最关心的机场线走线、机场线开工时间,仍是未知数。
值得一提的是,除了机场线,政府工作报告还提出要“新开工南宁机场改扩建、续建南宁国际空港综合交通枢纽”等。

第2题

新征信对买房有何影响?

@食界一姐:听说新征信要来了,这次是真的吗?对买房有啥影响?

扒房:21世纪经济报道称,央行即将在1月20日上线第二代个人征信系统并提供查询,不过个人征信报送功能预计会延迟到5月份才正式上线。

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▲央行通告。

其实,在2019年4月,这个被称为史上最严征信系统就传出要出台的消息,但后被央行官方辟谣。

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▲2019年4月央行辟谣。

不过,可以肯定的是,这次它是真的要来了

那这个新征信到底对买房有何影响呢?

①对普通购房者而言,贷款额度的审核更加严格。

如果说过去,银行贷款征信还算宽松,那新征信上线后,贷款额度的审核会更严。

举两个简单的例子。比如,过去车位贷款、装修贷款等实质为大额信用卡分期,征信仅体现信用卡,不体现分期金额。新版征信报告将体现分期时间和分期金额,更加细化。这也意味着申请房贷需要更多流水来抵消负债。

再如,新版征信将更多生活信息纳入征信,征信记录多样化。除传统的借贷信息之外,电信业务、自来水业务缴费情况。还记录欠税、民事裁决、强制执行、行政处罚、低保救助、执业资格和行政奖励等信息。

不过,只要你信用良好,其实第二代征信对普通买房人来说,影响不大。

②对炒房客而言,起到压制作用

其实,新征信影响最大的是炒房客,尤其是对超过承载能力的贷款。

比如,假离婚行不通了。

新版征信将体现夫妻双方的负债情况。这也意味着即便离婚,非主贷人再次买房属于有房有贷,在南宁首付40%,离婚后也无法低首付购房。

总而言之,有影响,但对于普通购房者而言,往后要更注意日常信用,征信对贷款的影响将增大。


第3题

南宁公积金7问

日前,扒房发了一篇公积金的文章(详读《南宁越来越多楼盘不再拒绝公积金,然而……》),关于公积金,扒友们向扒哥发起“连环问”。

针对一些有比较有代表性的问题,小二筛选出来做了解答。自己属于哪种情况,对号入座。

问题一:南宁支持异地贷款吗?

@向日葵:我是柳州公务员,在柳州交了公积金,如果在南宁买房的话,可以用公积金贷款吗?

扒房:2015年,南宁住房公积金管理中心出台了《南宁住房公积金管理中心异地贷款实施细则》的通知,明确支持了异地贷款。

不过,这毕竟是5年前的政策了,现在有没有变呢?

小二向公积金中心核实了,南宁已经于2017年5月停止了异地贷款的业务办理。所以,你在柳州缴纳公积金,在南宁不可以使用公积金贷款。

当然,市直公积金与区直公积金是有区别的。小二向区直公积金咨询时,区直公积金表示,如果缴纳的是区直公积金,在南宁买房(首套首次)的话,是支持公积金贷款的。

所以,自己是属于哪种情况,对号入座即可。

问题二:公积金首套二套如何认定?

@让我瞅瞅:之前买过一套房,用的商贷,现在再买一套房,能用公积金吗?

扒房:问问题的时候,能说得再具体一些吗?比如,你缴纳的公积金是区直还是市直啊?

这个要分情况来看。如果你缴纳的是市直公积金,虽然你之前没使用过公积金,但个人名下有房,再买就算“二套首次”。因此不能使用公积金贷款。

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▲市直公积金关于套数的认定

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▲二套或二套首次不能贷款

不过,区直公积金中心对于套数的判定则不一样。如果你首套是在外地,在南宁再买一套,则可以使用公积金;

如果首套房在南宁,现在再买一套,则是认定二套,不可以使用公积金。

问题三:外地公积金可以“商转公”吗?

@Yagami:北京的公积金,可以在南宁商转公吗?

扒房:这个问题,与第一题基本相似。南宁目前不支持公积金异地贷款,也就无所谓的“异地商转公”这项业务。

问题四:缴存多少个月才能使用公积金?

@Severus Snape:刚入职了南宁的公务员,公积金缴存多少个月才可以贷款?

扒房:还是那句话,得先搞清楚是市直还是区直公积金,两者政策差别还挺大的。

市直公积金需连续缴纳12个月以上,区直需连续缴纳6个月以上,符合条件后即可申请公积金贷款。

问题五:房子卖掉了,还能再用公积金吗?

@良:第一套房是用公积金贷款的,现在已经结清贷款并出售,名下无房,我再买房子,可以使用公积金吗?

扒房:按照你的情况,是不可以再使用公积金了。

根据市直公积金的政策,虽然你名下已经没有房,但之前你在全国内已有使用公积金贷款的记录,那就不可以再使用公积金了。简单来说,公积金只有1次使用机会。

问题六:商贷转“组合贷”可行吗?

@故宫猫:我的房子得房产证了,现在我还背着70万的商贷,现在考虑“商转公”,但我公积金估计只能贷40万,能不能把商贷转成“组合贷”?

扒房:商贷转组合贷?不可以。

组合贷涉及公积金和商贷,但根据银行规定,已经办理过商贷的住房,不能二次申请贷款。

所以呢,你要么继续商贷,要么就是转为纯公积金贷。但转为纯公积金贷的话,你还有30万的差额,所以得先把这部分的差额补上,才能贷40万的公积金。

问题七:提前还公积金贷款有违约金吗?

@老凤凰:我手里有点闲钱,早年用的公积金贷款,我现在想提前还款,会有违约金吗?

扒房:如果使用商业贷款提前还贷,那违约金是免不了的。银行不同,违约金多少也会不一样。

但是,如果你是用市直公积金贷款,那提前还款,是不不会产生违约金的。

不过,这位扒友,你是来拉仇恨的吧。公积金的利率已经够低了,多少人想用公积金不得,你竟然还要提前还款,真是旱的旱死,涝的涝死。

备注:每个人具体情况不一样,解答仅供参考,具体事宜还是向公积金中心详询(电话:12329)


第4题

300万买平层or别墅


@岑胖子:预算300万,选核心区的大平层,还是偏一些的小别墅?纠结了好久,想听扒哥的意见。

扒房:很典型的地段和产品的取舍,扒哥的看法是看个人定位,两者怎么选,关键看这房子是不是第一居所。

第一居所侧重的是学区和通勤成本。如果不是,你可以迈开步子,去追求一个占天占地的个性化空间。

目前,在南宁主城区,总价300万的平层和别墅大概有图中所标注的几个。

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南宁主城区300万平层、别墅分布。

因为预算原因,可选择的大平层并非存粹的一梯两户或一梯一户,而是偏改善的大户型,面积140-180㎡,学校是老牌名校的第二代学区,以分校为主。

如果考虑别墅产品,首付能力有限的可以看看江南院子,住宅性质,首付比例较低。但项目位于沙井板块,地段偏一点,周边的配套不够成熟。

从产品力上来说,中国锦园和云星创客园的空间延展性更强,可以实现买四层得七层。中国锦园的地段虽不错,但是规模较大,企业缺乏相关物业开发经验,后期运营有待观察。

云星创客园品牌相对扎实,位于地铁口,距离2号线B出口仅仅50米,是南宁仅有的一家地铁上盖院子。

另外,项目西临心圩江市政公园,未来的景观面还不错,适合居住。价格方面,总价270万起,在你的预算范围内。以上供你参考,具体需结合你自身需求确定。

【推荐阅读】
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文|小二郎、你莫愁  编|你莫愁
本文版权为扒房所有

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