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南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

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南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

文/你莫愁

[快意恩仇女“鉴”客，一支辣笔行天下]
都知道，南宁房贷利率全国领跑，但很多人却不知道，原来南宁高利率的背后，有一只手在推波助澜。
近日有扒友爆料，他的房贷利率竟比银行报价还高，银行解释：主要责任在开发商。这到底咋回事？

南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

房贷利率高，开发商逃不了干系？
中国人买房，通常涉及3方：购房者、银行、开发商。
银行借钱给购房者，购房者拿着钱，去开发商那买房。按理说，借钱、贷款这件事，和开发商没啥直接联系。
可近日，有位购房者向扒房爆料：房贷利率因为开发商的缘故，被提高了。

南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

▲银行个贷人员和购房者聊天记录。
这位购房者表示，近期他购买了某楼盘房子，在签订贷款合同时发现，首套房贷款利率高达6.37%，比一般人的房贷都要高一些。本以为是自己征信出了问题，导致利率被抬高，在咨询后意外发现，房贷利率高，是开发商的“要求”的。
这就很令人费解了。购房者和银行签订的贷款合同，只有甲乙双方，并不涉及第三方，凭什么开发商来干预购房者的房贷利率。
购房者房贷利率高对开发商有什么“好处”？它为何这么做？

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开发商在搞什么名堂？

无利而不往。开发商这么做，多半与自身利益息息相关。
为了解情况，莫愁第一时间咨询了银行内部人士。据银行内部人士透露，额度紧张时，银行会优先给利率高的客户放款。而开发商为了能快速回款，自然希望自己的客户贷款利率能高一些，这样，银行放款快，开发商也能更快收到尾款。

南宁人房贷利率比银行报价高，竟是开发商的锅？

▲银行人士一语中的。
简单来说就是，开发商希望银行放款快。银行表示，想要放款快就得利率高，于是，开发商就让银行把购房者利率给提高了。
这是一场，除了购房者，银行和开发商双赢的买卖。
其实，就算不提购房者利率，银行也可以优先放款，但这就要求开发商给更多“业务”，比如银行会让开发商贴息，或许要求开发商增加存款金额等。
但与这些比起来，给购房者加利率，是最有效且“低成本”的做法。
不过，银行人士表示，这样的情况并非常态，一年当中，也就四季度或者春节前，额度特别紧张时会出现这类情况，一般在常规基础上上浮5%。而且，每家银行情况不一样，时间段也不一样。

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利率潜规则还真不少
房地产这个赛道，确实隐藏了套路和“潜规则”，对于很多购房者来说，大多数情况下，往往是属于弱势的一方。
开发商让银行提高房贷利率，只是其中之一。
莫愁给大家举几个例子：
比如，一般楼盘开盘，都会签4家贷款银行，可是通常情况下，置业顾问只会和你报2家，让你2选1。
而这2家银行，通常都是放款快、条件宽松，但利率往往都比较高。除非，客户执意换行，或者有指定银行，才会让你在剩余2家当中选。
当然，有些情况算不上套路，只是开发商提前对银行进行了筛选。
比如，为什么工行、农行、建行、中行四大行利率较低，但大部分人都贷不到这几家银行？
因为，建行不支持精装贷款，而工行和农行有购房总额百分比的限制（工行25%，农行30%）。
简单来说，如果你要向农行贷款，你的购房总首付（毛坯首付+精装首付）必须达到总房款的30%，如果达不到，你必须得补齐。
比如，你房款总额100万（精装30万+毛坯70万），首次首套首付为23万（精装首付9万+毛坯首付14万），可农行要求总首付比例必须达到30%，即30万（100万*30%）。而这23万和30万之间的差价7万，是需要购房者补齐了，农行才会放款。

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▲农行放款条件计算表（以银行最终解释为准）
可对于一些刚需客户，要补7万首付，抗性很大，所以，开发商一般不推限农行。工行也是同样的道理。

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低利率，真挺难
房贷利率，是南宁人心中的痛。作为弱二线的南宁，房贷利率居然跑到全国前列，轻松碾压北上广深等一线城市，同样力压苏州、武汉、南京等二线城市。

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▲一二三线城市9、10月房贷利率对比，无论首套还是二套，南宁均遥遥领先。（ 来源：CRIC）
房价高、但工资却不见涨；商贷利率高，可公积金却得靠些运气，南宁人买房不易，这其中，高利率，“功不可没”。
想要低利率真这么难吗？还真挺难。
首先，低利率和低房价，本就难兼得。
短期看，一年之中，年底房价特价多，却往往是银行额度较为紧张的时候，利率一般不低。
长期看，利率低时，往往房价高，如2015年，1年连续降息7次，房价也在那一年走上了上涨周期。再如，刚刚过去的2019年，利率居高不下，且直到去年年底，中央都没有明显松动迹象，房价也在横盘中凉凉度过。
低房价和低利率，本就有着某种悖论。你想低价入手房子，同时或许伴随着高利率。
其次，购房者在选择利率时，相对弱势。
不得不说，贷款时选择哪家银行，是由开发商决定的。你只能在开发商提供的名单里选，获取的信息还存在某种程度失真，可你还不能拒绝。
贷款下不来，最后吃亏的还是购房者，不仅买不到房，最后连购房定金都要折进去。最终的结果就是，大部分的购房者牺牲几个点的利率，扛住更高的月供，把房子买下来。

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关于利率的几点建议
如今，全国利率换锚，房贷利率执行“LPR+加点”的新规则。LPR是市场化的利率，中央不会再过多干预，而“加点”为银行硬定，签了就不能变。在这样的制度下，想要低利率，还是有些规律可循。
①无需过分关注LPR，但要记得选浮动利率。
LPR每个月20日更新一次。一些购房者会关注LPR走势，想在LPR低的时候贷款。但其实没这个必要，在签订贷款合同时，选浮动利率（LPR）就好。

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▲2019年8-12月央行发布LPR
选择浮动利率，你未来的房贷利率，会随着每月的LPR变化而变动，而未来LPR大概率是走低的。
这么说吧，LPR是可以为负值的，如果这样，银行还得倒给你利息。
②关注“加点”。
在新版利率规则里，“加点”是银行定的，而且不能变，是一锤定终身的事，所以能低则低。
其实，有些银行“加点”是相对低的，但是条件多，对征信要求高，而且放款慢。如果你对自己征信、流水有信心，完全可以事先了解清楚各家银行利率情况，在开发商给你提供选择时，才不至于被动。
正如前文所述，开发商并不会一开始就放出所有银行，这时，你可以态度强硬，看看能否选上自己中意的放款银行。
③选择银行额度宽松时段贷款。
影响银行贷款利率一个很大因素，就是银行的贷款额度。当额度紧张时，自然要提高利率来筛选优质客户。
一般情况下，每年的4-8月，银行额度相对宽松（每家银行不一样，这里说的是普遍状态），这个时候贷款，利率通常相对较低。反之，年底和年初，都算不上贷款的好时机。
最后，利率低固然好，但你得明白，无论利率再高，房贷，一定是大多数人这辈子从银行借到的最大的一笔款。
所以，别为了几个点的利率，轻易选择全款，更别为了几个点的利率，放弃了房价低的上车时机。

【推荐阅读】

·南宁机场线2020会来？新征信对买房有啥影响？七问公积金贷款

·南宁这个高价盘竟有大把人买，楼盘疯了还是有钱人疯了?

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文|你莫愁  编|小二郎
本文版权归扒房所有

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