深度|南宁烂尾楼大调查,多希望它们都快点“活过来”

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深度|南宁烂尾楼大调查,多希望它们都快点“活过来”
文/郭小襄
[向往诗和远方,喜欢专心码字]

315,我们一起关注城市里那道伤疤——烂尾楼

时光流转,南宁那些烂尾楼今何在?有的已经盘活,有的重新销售,有的依旧烂在那里。

这背后,又有哪些故事?

小襄花了一周时间,绕南宁一圈实地踩盘,还原那些烂尾楼的前世今生。


深度|南宁烂尾楼大调查,多希望它们都快点“活过来”
最早的烂尾楼,现在活得挺好

上个世纪90年代,南宁就诞生了一批烂尾楼。

当时恰逢南宁房地产开发初期,多栋摩天高楼拔地而起,后来政策风向突变,开发商出现资金危机,烂尾楼出现。

你或许不知道,在朝阳商圈,现今的丽原天际、国贸中心、环球时代、嘉和自由空间、大和平批发城、邕江一品等,都曾是烂尾楼。

好在2003年开始,南宁开展烂尾楼处置工作,采取了一系列措施。

比如,烂尾楼的地价可以以最初开发时的地价转卖;在不违反南宁市城市总体规划的前提下,允许对烂尾楼设计方案进行修改。此外,相关部门还依靠法律手段,对烂尾楼进行拍卖,或是牵线搭桥,找投资商盘活。

现在的嘉和自由空间,原来计划是建酒店的,由于规划不合理及资金问题,只建到3层就停了。2002年,嘉和集团在竞拍中接手,重新设计成小户型后复工销售,如今已变年轻人聚集之地。

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▲现在的嘉和自由空间。

丽原天际,原名宝都大厦,原本要问鼎“广西第一高楼”,没想到生不逢时,地块本身产权复杂,再碰上政策改变,项目停工达10年。

2006年,由丽原投资公司接手,2008年复工,2010年开盘,红极一时。如今变成现在朝阳中心一带的地标建筑。

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▲如今的丽原天际。

很幸运,南宁早期那批烂尾楼,由于大力整治,有资金注入,沉寂多年后基本均盘活成功。


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仙葫烂尾别墅,还有救吗?

不是谁都那么幸运的。

2000年左右,仙葫出现大片大片的别墅群,堪称南宁最早的富人区。然而,如今烂尾别墅丛生,富人区不复存在。

媒体曾报道,仙葫别墅区最大问题在于开发模式。早前,仙葫开发区管委会以直接售地、业主自建的形式进行开发。管委会负责对小区进行统一规划,基础配套及管理,业主负责自建别墅。

然而,由于前期没有规划好,而且管委会卖完地后当了甩手掌柜,使别墅区社区配套落后,管理跟不上,很多业主逐渐搬出别墅,任其自生自灭。长年累月下来,别墅逐渐烂尾。

如今在仙葫的几个老别墅区,烂尾、空置、违建的别墅,随处可见。没人管理的别墅小区,更是杂草丛生,成为一道伤疤。

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▲海茵别墅区内,一片荒芜。

由于历史遗留问题,仙葫这些烂尾别墅,要解决并没有那么简单。即便有一些业主重建做了翻新,但因为没有统一的规划和配套,居住品质和环境也一言难尽。

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▲滨江别墅区,业主翻新重建。

假如可参考老城旧改模式,重新征地拆迁,并入驻有实力的开发商进行改造,仙葫烂尾别墅或许还有救。

但是,难度太大了。

抛开这些,单是仙葫配套跟不上、规划落后,有多少开发商愿意充当“慈善家”?又有多少购房者愿意为之埋单呢?


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青环路网红别墅,复工又停工

都是烂尾别墅,青环路的别墅群要幸运一点。毕竟,有人接盘了。

据悉,在青环路青山大桥旁的烂尾别墅群,建于2007年 ,建设方为澳特西玛公司,原计划打造成美食天堂,别墅外立面都建好了。

但随后几年,由于周边居住人口稀少,美食城没法经营起来,于是这些别墅就慢慢烂尾了。

前几年,复古老旧的别墅群被媒体曝光,也曾吸引很多人前来打卡拍照。

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▲烂尾别墅,建筑有点文艺范。

别墅群紧靠青山大桥,毗邻邕江,不远处就是方特乐园,环境和交通都不错,荒废了的确可惜。

2014年,南宁市财政局牵头组织清算,由财政出资回购,将别墅群交由青秀山管委会管理。

后来,青秀山方计划将项目打造为东南亚美食街,并于2019年3月启动改造。但不知为何,工程没有在预计时间(2019年6月)完成。

如今,在现场,别墅群被竹子围了起来,外人已无法进入,而大部分别墅依然是“烂尾”状态,部分建筑有新施工迹象。

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▲青山桥下,烂尾别墅。

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▲工程概况,没有如期竣工。

这些烂尾别墅若能变身美食街,对市民及方特乐园的游客,自是好事。但何时竣工、何时盘活,依然是个谜。


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英伦十八“烂尾王”,一烂已10年

从21世纪初开始,凤岭北进入大开发时代。但过程当中,出现一些实力欠佳的开发商拖了后腿,留下烂尾楼和不少黑历史。

由广西百益集团开发的英伦十八小区,有两栋楼烂尾10年之久,堪称凤岭北的“烂尾王”了。

该盘2007年开工建设,期间经历了规划调整、修建市政道路、征用土地等诸多历史遗留问题。

两栋烂尾楼的地块,原先规划是绿地,但开发商擅自建楼,属于未批先建,后被相关部门叫停。后因长期停工,建设单位和施工方产生纠纷诉诸法院,烂尾楼在前些年又被法院查封。

英伦十八业主很苦逼,入住10年无法办证,每天和两栋烂尾楼为邻,生活受到不小影响。

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▲英伦十八烂尾楼。

去年11月,小襄了解到,英伦十八不动产证前期手续已在推进,烂尾楼栋将进行建设申请,历史遗留问题也有望解决。

今年3月,小襄再次踩盘看到,两栋烂尾楼依然毫无动静,复工或还是猴年马月的事。


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凤岭北烂尾三产,悄悄复工

无独有偶,凤岭中央广场也是凤岭北大开发时期留下的烂尾楼。

凤岭中央广场,开发商广西荣标商贸集团有限公司,占着凤岭北核心地段,披着华丽的外套,背后却危机暗涌。

翻看以往资料发现,项目规划有商业、写字楼、酒店,还声称要弥补凤岭北的商业空白。当年2988元/㎡的广告,打得很高调。可是空白还没补上,却先步入延期交房、烂尾的后尘。

由于是小产权项目,很多人在2013年与开发商签的是“长租”合同,买的是20年的使用权,并约定2014年底交房。

不过,由于开发商资金链断裂,拖欠巨额工程款,承建商不干了,已经封顶的建筑迟迟不能进行,交房遥遥无期,业主WS事件轰动一时。

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▲当年凤岭中央广场的楼体广告,2988元/㎡格外扎眼。

2019年底,凤岭中央广场悄悄复工,建筑外立面也慢慢贴上玻璃,颜值上线了很多,但并未见到它重新对外销售。烂尾楼能否华丽转身,还要看开发商的诚意和实力了。

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▲凤岭中央广场,装了玻璃。

假如凤岭中央广场能顺利复活,现房+低价的诱惑,或会还是能吸引不少人。

然而,购买三产项目像是一场赌博,前期业主呐喊WS的前车之鉴历历在目,小襄建议各位,量力而行。


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科信广场改名再销售,现在仍落魄

三产房的泣血教训,又何止出现在凤岭北?在高新区,三产烂尾楼的故事如出一辙。

在科园大道上的两栋烂尾楼,最初案名叫“科信时代广场”,由南宁帮城房地产投资有限公司与南宁虹旭投资置业有限公司合作打造,建到了三、四层之后就停工了。

据悉,科信时代广场始建于2013年,写字楼售价3888元/㎡,公寓售价3688元/㎡,一开始声称可以2016年交房。

当初以3字头高高兴兴签下合同的业主,到了约定交房时间,却发现开发商资金断裂,法人不知所踪。后来,纵然打赢官司,但开发商名下也无可执行资产,投诉无门。
 
意外的是,后来这个楼盘改名为高新OK世纪城,并于2018年重新启动销售,宣称2019年中可以封顶交房。

然而,小襄2020年3月初来到现场,发现两栋烂尾楼又建了几层停工了,周边杂草丛生,临时接待中心通道关闭,只剩下陈旧的招牌,诉说落魄的过往。

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▲杂草丛生的烂尾楼。

这两栋烂尾楼未来命运如何,仍是未知数。小襄也在这里再次提醒一句:三产的坑不是谁都能看得清,购买前请三思。


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空港八桂凤凰城,复活遥遥无期 

在江南友谊路接近吴圩的路段,有一个楼盘,甚至整个项目几乎都烂尾了。

它叫八桂凤凰城,开发商为广西高英投资建设有限公司,施工单位是钦州市建筑工程公司,规划建设有商业街、高层住宅、别墅等,项目于2012年6月开工建设。

那时的八桂凤凰城,商业街建筑风格比较亮眼,甚至还招了不少商家。倘若能顺利运营,或许能变成这一带热闹的街区。但商业运营对大房企都有难度,更何况一个小房开。

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▲八桂凤凰城商业街效果图。

后来,开发商因建设资金断裂,拖欠工程款约3500万元,于2015年9月主体封顶后停工。后来断断续续开工停工,原计划于2016年9月交房的高层住宅,如今只交付了两栋楼。

此外,很多住宅和商铺被开发商拿去抵押,无法备案,还涉嫌一房多卖。

最近,小襄来到现场看到,售楼部早已人去楼空,商业街破旧不堪,多栋建筑被法院查封,以前进驻的商家早已迁走。而整个小区环境令人堪忧,杂草丛生,有点阴森。

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▲八桂凤凰城烂尾商业街。

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▲小区内杂草丛生。

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▲售楼部及商业街贴满法院公告。

据知情人士介绍,八桂凤凰城开发商涉及起诉案件较多,所欠债务数额较大,小区内贴了各种法院公告。此烂尾楼,或被拍卖处理。但何时复活,遥遥无期。


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世纪桃源换马甲再上市,今年能交吗?

位于桃源路的桃源湖居,可以说是南宁最出名的烂尾“学区房”了。这个楼盘就位于南湖小学对面,让很多家长念念不忘。

据悉,桃源湖居是军产用地,开发商是海丽房地产开发公司,2010年左右销售时价格就已过万,合同约定交付时间为2012年底。

但8年来,桃源湖居延期交付的故事可以写成一本书了,就像喊了很多次“狼来了”,但依然没有兑现承诺,并曾一度被公认为烂尾楼。

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▲曾经的世纪桃源。

这个楼盘之前叫“海丽世纪桃源”,去年5月改名桃源湖居后,重新开放营销中心,重启销售,工程也复工了。

2020年3月,小襄在现场看到,项目有两栋楼外立面即将竣工,其他楼栋也在施工中,有望终结“烂尾”的黑历史。

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▲桃源湖居有建筑外立面出来了。

有业主介绍,最早一批房源预计2020年6月交付。但愿这一次,桃源湖居不再让业主失望。

有不少购房者关心,这个楼盘还能买吗?

该盘有多套房处于“在建工程抵押”、“限制销售”状态。此外,开发商是小房开,曾烂尾多年,工程品质、交付时间、办证等问题,都不容忽视,做决定前请仔细掂量。


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红日烂尾楼,都长青苔了

最后要说的烂尾楼,是红日出品。

曾经,红日的步子迈得很大,红日江景、红日江山、红日学府、红日山湖多盘齐发,大街小巷都是红日的广告。

2011年,南宁均价才6字头,红日却一举拿下金浦路地王,楼面价破万,至今都能排名南宁高价地前列,一时风光无两。

可好景不长,随着资金链断裂,梦想“日落”了。

红日各种负面消息被陆续曝出:2010年,地王被退;2012年,交付项目无法通过验收;2015年,红日山湖爆发大规模WQ事件……

当时还未竣工的红日学府、红日山湖部分工程,也停滞不前,原地烂尾。

烂尾楼给业主带来很大影响。红日山湖、红日学府因开发商旭日东升公司资金链断裂,无法完成项目后续收尾工作,导致无法通过验收和房屋竣工备案,业主至今无法办理不动产权证书。

如今,兴宁红日山湖停工的洋房,已于2019年复工并重新销售,环境及建筑立面已改善很多,加上3号线地铁口+现房的优势,吸引了一些购房者关注。

能不能买?小襄建议悠着点,最好先去打探小区实际情况,和业主聊聊天。

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▲红日山湖曾停工的洋房,如今建好了。

不过,西乡塘红日学府的烂尾楼,现在长满青苔,工地满是杂草。什么时候能重见天日,或许也要看“红日”什么时候能重新“东升”了。

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▲红日学府烂尾楼。

假如当初红日步子迈得小一些,走得稳一些,或许这些悲剧就不会发生。

但没有假如,时间不能倒回。最苦的,还是买了这些烂尾房的业主。


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启示录:悠着点,小心驶得万年船

烂尾楼,让开发商名誉扫地,更使业主深陷泥潭。透过这些案例,我们应该有所启示。

①开发商请量力而行,步子迈太大,容易扯着蛋。

在南宁房地产发展的黄金时代,总有很多企业想抓住这趟车,却因没有把握好方向而翻车,留下烂尾楼和一身债务。

不难发现,出现烂尾楼,最大原因是企业资金链断裂,但更深层次的原因是自身定位、规划不清晰,急于求成。

烂尾楼,就是在告诉房企,不要太相信“人有多大胆,地有多高产”,步子迈太大,容易扯着蛋。

②烂尾房在盘活,监管仍要加码。

以史为鉴,南宁一直在进步,盘活的烂尾楼不少,也出台了一些政策,预防烂尾现象。

2016年,南宁开始实施“预售资金监管”机制,也是为了防范开发商中途跑路,能一定程度减少烂尾现象出现。

2020年,南宁印发新的预售资金监管规定,按节点调整拨付比例、增加预警联动机制等,也是在灵活调整对开发商资金的约束。

不过,如何解决现存烂尾楼问题,值得深思。

③复活后,仍要谨慎上车。

有些烂尾楼复活后,拥有了现房、地铁、学区等优势,吸引力不小。

小襄认为,能不能买,主要还是看开发商的诚意。“五证”是否齐全、有无抵押风险、能否顺利交付办证等,都是不可忽略的问题。

历史问题能解决固然是好事,但对刚需而言,买房千万要擦亮眼睛,谨慎为上。

④买房,大牌房企相对更靠谱。

房企的资金实力、开发能力、开发案例,都可以作为品牌实力的参考,尽量避开名不见经传的小房企。此外,能买正规商品房,就不要碰三产。


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文|郭小襄   编|七小剑
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