龙湖天街,全三岸的救星?

龙湖天街,全三岸的救星?
龙湖天街,全三岸的救星?
龙湖天街,全三岸的救星?
文/七小剑

[楼市老江湖,仗剑走天涯]

想到当初的万象城之于东盟商务区,再看看现在的龙湖天街之于三岸,境况确有几分相像。

一座天街,改变一座城。”近来,龙湖天街开始造势了,口气还不小。

引人思考的是,龙湖天街究竟有没有真本事?对三岸意味着什么?与万象城、万达广场有啥区别?又与江与城住宅有何关联?

别只听开发商说。本篇,给你一个第三方视角。


龙湖天街,全三岸的救星?

改变一座城?争议马上杀到

最近,南宁有个新盘引起了不小的争议。

先来看下两句广告语:

一座天街,改变一座城。”

错过了幸福里,2020年你还要错过江与城吗?”

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲银河龙湖江与城打出的广告。

好大的口气。

没错,此盘就是银河龙湖江与城。所处位置,就是去年因连续拍出高价地而成为网红的三岸。

不得不说,单从广告语来看,它很会对标和占位,口号也很霸气。

但对于普通购房者,自然不会轻易相信,甚至可能觉得“又是一个吹牛的”。

小剑以为,有质疑很正常。只是,质疑之余,理性的分析更为必要。


龙湖天街,全三岸的救星?

更像万象城or万达广场?

既然是一个大型商业体,想必很多购房者都会追问:龙湖天街算啥级别?更像华润万象城,还是万达广场?

因为,像万象城和像万达广场,差别还是挺大的。

老实说,小剑觉得,龙湖天街既不像万象城,也不像万达广场

万象城,只进部分城市,且通常一个城市只做一个万象城。进驻万象城的品牌,以国内及国际顶级奢侈品牌为主,面向的是塔尖消费人群。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲万象城、幸福里、华润中心实景。

万达广场则不同,进驻的城市没啥规律,一二三四五线都有万达,一个城市可能做N个万达。合作品牌以中低端为主,面向的是普罗大众。

简言之,万象城是顶端,万达广场是中低端。万象城更注重运营和体验,万达广场往往前期吹得猛,后期运营偏弱。

那龙湖天街呢?客群定位与两者均有差异性,高于万达广场,略低于万象城,更倾向于中产家庭体验型消费。

对于龙湖天街,很多南宁人可能并不了解。其实,它特色很鲜明。

首先,商业运营全国前3

据观点指数研究院数据显示,龙湖的商业仅次于华润和凯德,显著高于万达。尤其是在创新性和人气指标上,甚至领军全国。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲2018年中国商业地产TOP10排行。

其次,31个天街铺了路

截至目前,龙湖已开业31个天街,累计商业运营面积超400万㎡,战略合作品牌超230家,合作品牌超4000家。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲重庆龙湖北城天街实景图。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲上海龙湖虹桥天街实景图。

再次,注重体验消费。

主要客群是18-45岁的时尚潮流群体,主体为中产家庭,商业定位运营更注重可互动、可参与的体验式消费。

最后,喜欢持有,特长运营。

有的开发商靠卖商业赚钱,运营投入很少,不管后期商家死活。龙湖则反之,核心商业都是自持,更注重后期运营。

“龙湖做天街的逻辑不是靠卖商业赚钱,而是把持有商业作为集团核心战略。通过自持+精细化运营,一方面使旗下购物中心获得更优资产收益回报,另一方面可使企业获得资本市场上更低的融资成本。这才是龙湖持有商业的逻辑。”

一位全国某地产大V号创始人跟小剑说。


龙湖天街,全三岸的救星?

青秀的下一个“万象城”?

既然龙湖天街不是吃素的,首入南宁为啥选在了三岸?

这就不得不提三岸在青秀中的地位。

经过近20年的快速发展,南宁最强区青秀,走过了1.0时代的朝阳、2.0时代的金湖和3.0时代的万象。如今,在凤岭北和凤岭南开发接近饱和后,必须找到一个新价值点。

这个点,就是延伸凤岭南又区别于仙葫的三岸。因低密、邻江,也被称为凤岭滨江板块。如果发展的好,可能会成为青秀的4.0时代板块。甚至,可能成为与凤岭北、凤岭南并驾的凤岭“金三角”之一。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲未来,可能形成凤岭“金三角”格局。

现在,三岸势能确实不大。但三五年后,一旦发展起来,它就无需再借势凤岭南,自成中心。到那时,青秀各板块间的价值就会发生转移,房价也会跟着变化。
龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲华润万象与龙湖天街辐射图。

也许,到了那一天,龙湖天街一带会成为一个价格高地,青秀的下一个“万象城”。自成中心后,往西边的凤岭南、往东边的仙葫,价值和价格将依次递减。

而龙湖天街,也许正是看到了这样的机会。正巧,从凤岭南到三岸,再到仙葫,也缺少像龙湖天街这样的大型商业体。


龙湖天街,全三岸的救星?

三岸可以没地铁,不能没天街

谈完大青秀,再具体聊聊三岸。

很多人认为,三岸最需要的就是地铁,机场线若不经过,那前途迷茫。

在小剑看来,三岸可以没地铁,但不能没有龙湖天街

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲三岸控规图。

从对板块价值拉动的配套四驾马车“学铁商景”来看,三岸有学有商,亦有邕江。

学校方面,规划了2所幼儿园、3所小学、2所中学。其中,开泰路中小学已定。按学校命名规则,均以地段命名,没有了名校分校的招牌,看似比较普通。

但从最近两年新建学校来看,硬件方面都不差,而整个板块买入人群偏中高端,生源自然也不会差。未来,学校教学质量,应该也不差,不一定就比所谓的那些名校差。

景观方面,邕江环抱,属于青秀最后一块滨江处女地,宜居性值得高看。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲三岸被邕江环抱。

但如果真的缺地铁,对三岸是致命打击吗?未必。

以后,这个板块住的是一群有经济实力的中产家庭,每家有一两辆车正常不过,他们追求的是宜居环境,对地铁的需求并不强烈。就像在中国很多城市的高端滨江区或半岛区,大多都是没地铁的。

相比地铁,三岸对大型商业体的需求更为急迫。其实,从凤岭南到三岸再到仙葫,最缺的就是大型商业体。

龙湖天街的进驻,一方面可填补几个板块的商业综合体空白;另一方面,板块要想发展,就需要大型商业体的刺激。

试想,如果东盟商务区,当初没有万象城,现在价值还会那么高吗?


龙湖天街,全三岸的救星?

天街只是江与城的商业配套?

“我们项目距离龙湖天街只有XXX米,以后吃喝玩乐都很方便。”

整个三岸对龙湖天街的需要程度,从各盘的销售说辞中表露无遗。

确实,龙湖天街不但是自己的,还是整个三岸的,甚至是凤岭南和仙葫的。

但有个问题,我们必须弄明白:既然是个商业配套,那买江与城住宅,和附近其他项目住宅,是否一样?

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲银河龙湖江与城效果图。

一样,也不一样。

一样是指,都可享受吃喝玩乐购的配套,江与城可以,旁边项目也可以。

不一样的是距离,和带来的价值。

一个是下楼就是天街,一个几百米几千米到达,生活场景有差别。就像下楼就可以去星巴克喝咖啡,去健身房健身,和跑去挺远的地方才能到,时间利用度和生活便利度是不同的。

价值带动,自然也有差别。

业内人士都知道,龙湖住宅销售业绩并不算特别靠前,但负债率低,发展稳健,擅长物业服务和商业运营。龙湖天街若运营的好,对江与城住宅会形成直接价值带动。这是旁边其他项目所不具备的。

就像万象城和幸福里的关系,周边其他项目虽然也便利,但价值带动不一样。

举个杭州的例子。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲杭州龙湖春江郦城二手房价格与周边对比。

前些年,杭州滨江天街住宅春江郦城刚开盘时,均价约2.5万元/㎡,滨江天街开业后价值快速上涨,如今均价突破6万元/㎡。而旁边此前价格相似的项目,现在主力价仅4万多元/㎡。

龙湖天街,全三岸的救星?

是三岸救星,买不买还得看价格

备受争议的三岸,幸好引来了龙湖天街。

某种程度上,龙湖天街就是三岸板块的救星。三岸的楼盘,都要仰仗龙湖天街。

从其他城市来看,龙湖天街确实挺有气场,运营也确实比较成功。

但南宁的龙湖天街究竟如何,除了参考其他城市,最终还要看龙湖究竟如何操盘,如何运营,能交出一个怎么样的答卷。

银河龙湖江与城住宅,有了龙湖天街的助攻,又有龙湖自身园林、物业等擅长武器,期待指数理应不低。

龙湖天街,全三岸的救星?

 ▲厦门龙湖春江郦城园林实景。

但最终值不值得买,4月的开盘会不会卖爆,也还要看价格。

目前,三岸主要楼盘价格分成了四档。低的1.2万-1.6万元/㎡,高的超过2万元/㎡。 

龙湖天街,全三岸的救星?

▲三岸楼盘价格对比。

问题是,银河龙湖江与城会是哪一档?

据了解,江与城已开放售楼部及样板间,首期计划推售1#和2#95-125㎡的三房四房(详细评鉴请看鉴盘侠3月12日文章《全三岸等龙湖天街!江与城和我们想象的不一样?》)。感兴趣的扒友,建议去项目实测。 

龙湖天街,全三岸的救星?

▲115㎡四房户型。 

龙湖天街,全三岸的救星?

▲125㎡四房户型。

江与城值多少钱?到底会卖什么价?如有机会,小剑下次再跟大家详细分析。
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文|七小剑   编|小二郎
本文版权为扒房所有
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