南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……

南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……△3月版地图来了,欢迎订购


地铁已经成为人们买房的重要参考指标,不仅交通便利,更能保值升值。


今年,南宁将再开通两条,4号线和2号线延长线,加上已运营的1至3号线,南宁地铁网即将形成。


有人说,不在地铁网内置业,未来会留有遗憾,因为地铁建成后,拆迁改造的机率很少,不可再生。


想找地铁房,尽早布局,这话没错,但要选择怎样的地铁物业?如何看地铁价值?


今天,聊聊今年通车的4号线,从客流情况分析,这或将影响其商业,和地铁物业价值。


南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……


01

1/2/3条地铁客流情况


南宁地铁123号线已开通,不知你乘地铁时,有没有观察它的客流情况。

 

老叨的体验是,1号线最拥挤,2号线还行,3号线有点空,直观的体验不一定准确,因为站点不同,客流量也不一样,真实数据是怎样?逐一看。

 

地铁1号线 

 

20171231日,1号线日客运量为54.48万人次201951日,南宁1号线日客流量为63.19人次。

 

 地铁2号线 

 

2号线日客运量22.60人次

 

20171228日(首日开通),2号线客运量为12.49万人次。2号线客流主要集中在大沙田站、明秀路站、苏卢站及换乘的火车站和朝阳广场站。

 

2018128日,南宁轨道交通2号线试运营满月,日均运送乘客14.83万人次;其中,进出站客流量最多的是大沙田站。

 

在节点期间客运量较高,如2018年至2019年,国庆、元旦、五一,单日最高达36.27万人次。

   

 地铁3号线 

 

201967日,南宁轨道交通3号线客运量创单日历史新高,13.92人次。


2019年端午节期间(67日至9日),南宁市轨道交通3号线总客运量为35.51万人次。


南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……

▲3条地铁客运情况

 

从官方公布的数据整理成曲线,发现,1号线客流量最高,其次为2号线、3号线。


02

短期内,4号线客流量不容乐观


为何三条地铁线的客流量差别那么大?


每个区的特点不同,各个站点也各有特点,1号线以办公型、交通枢纽型站点多,如:金湖广场、万象城、火车站和火车东站。


万象城是南宁CBD中心,集中办公企业多,对于上班族,地铁是出行首选方式。


南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……

▲南宁地铁实景


2号线起点西津站,穿越邕江,到玉洞站,经过了人口最密集的老城区,西乡塘与江南。


人口多的地方,是不是意味乘坐人更多?上面数据告诉我们并不是。


2号线站点以居住型为主,如:苏卢站、明秀路站、福建园站、亭洪路站、大沙田站,这些站点周围生活居住区较为集中,特别是,早高峰进站量大,晚高峰出站量大,非早晚高峰,客运量较低。


居住型站点方便出行,要发挥地铁更大价值,还需要商业支撑。


再来看地铁3号线,也有商业CBD,如:金湖广场、五象总部基地,但金湖广场繁华有所减弱,金湖广场的地下商场就是例子,商业较空,周边的写字楼还在,但不少办公企业已迁出。


五象总部基地,是南宁未来CBD中心,一个中心的形成往往需要十年,或者更久,总部基地需要时间来证明,现在处于发展期,客流量偏少也正常。


以此类推,4号线,从江南到龙岗,经过总部基地,CBD还在发展阶段,居住区以江南为主,短期内,客流量预计不会高于3号线


03

4号沿线有哪些商业?


地铁对城市的功能具有强有力的带动作用,与商业CBD相辅相成,地铁不仅提供出行的便利,更可以在人口导入、人口结构优化、产业升级、物业增值等方面产生助力,1号线就是一个例子。


今年开通的地铁4号线,会有哪些商业和交通枢纽?


4号线,大大小小的商业在筹备中,彰泰新旺角、总部基地CBD本身是商业与办公一体,良庆大桥南,轨道地产的TOD项目轨道御玺君临湾,及规划中的五象火车站(明年开工建设)


南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……

沿线商业(黄圈处)| 点击查看大图


五象总部基地基本成型,会有更多企业进驻,总部基地是未来是人口流入的中心


从而,4号线即有CBD中心,又有交通枢纽中心,待成熟后,很可能是下一条主骨线。


短期内,客流量少,不等于价值弱,待商业价值激发出来,局面会发生变化。


04

现在是买入时机吗?


什么时候买地铁房最合适?


自然是上涨之前,如果等到地铁来了再去沿线找房子,结局是没有多少在售的了,价格也随之提高。


南宁地铁4号线今年开通,可我却担心……

地铁价值与新房供应变化曲线


新房供应的高峰期是在开工期,这期间新房供应量最大,可选楼盘多。通车后,沿线在新房供应量直线下滑。完善期,主要指站点的商业完善,地铁经济呈现,平稳期后,基本没有新房在售了,要买地铁房,得找二手房。


从目前来看,4号线沿线在售楼盘20余个,总部基地一带几个高价的地铁房持续在售,其它价格亲民一些的,在江南区和良庆大桥南。


4号线要来了,兴奋的是地产销售,多了一个卖点,对于购房者,保持平常心,地铁价值释放在后面,待商业完善后,并不是一通车就能涨。


但,买房还是要把眼光放长远一点,地铁是不可再生资源,分析其特点和价值变化,更好的便于我们决择。


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END


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