拼命搞基建卖地!爱借光凤岭北的兴宁东,到底有没有未来?

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拼命搞基建卖地!爱借光凤岭北的兴宁东,到底有没有未来?
文/郭小襄

[向往诗和远方,喜欢专心码字]

曾经,兴宁东红极一时,刚需盘销售速度很快。去年,很多楼盘陆续清盘,供应跟不上,加上横盘期到来,导致兴宁东在市场的声音逐渐减弱。

2020,南宁基建年,紧邻凤岭北的兴宁东,基建和供地大爆发,区域发展会走向何方?有没有值得上车的低价盘?


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基建年,兴宁东拼命了

今年,南宁大兴基建。

基建,一定程度反映城市发展方向,以及板块的发展潜力。兴宁东就瓜分到不少利好,商业、路网、学校都在加速。

2020年广西首批重点建设项目中,与兴宁东相关的就有地铁5号线、首创奥特莱斯等项目,均预计这一两年内完成。

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▲与兴宁东有关的重大项目。

此外,兴宁东路网,正在逐渐完善。

除了已通车的松柏路、三塘南路、昆仑立交,去年兴宁东共有11条路获批,8条新路在建。预计今年通车的,有长岭大道、合坡路和平云大道。

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▲兴宁东路网。来源:楼盘网

基建之外,再看土地供应。

2020年,兴宁东计划供地607亩,位居南宁第二。此外,兴宁东去年完成2万亩土地收储,是未来南宁供应主力。

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▲南宁供地前5板块。来源:克而瑞

兴宁东,本就位于南宁整体向东的战略方向,今年基建动作大、土地供应量大,翻身腾飞的机会并非没有。


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走长岭大道,10分钟到凤岭北

区域发展,先看路网。

如上所述,兴宁东有几条路将于今年开通,长岭大道就是其一。

长岭大道,是蓉茉大道的延长线,规划路段为昆仑大道-民族大道,南北贯穿兴宁东及凤岭,设计双向八车道。

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▲长岭大道大致走向(仅供参考)。

住在附近的同事称,长岭大道其中一段已经建成,从凤岭北去兴宁东已经挺方便。

前几日,小襄进行了实地体验。

从佛子岭路出发,根据同事提示,在松柏路某路口绕进长岭大道,很快就到达踩盘目的地(碧桂园时代城),总共也就10来分钟。按照这个速度,去到南宁东站也就7分钟左右。

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▲长岭大道修好的路段。

碧桂园时代城,是长岭大道上唯一在售楼盘。附近是走量“神速”的楼盘——龙光玖誉府、恒大雅苑,上市半年左右便迅速清盘。

去年2月上市的碧桂园时代城,遇上“横盘+疫情”,销售也不算慢,现在也快清盘了。

巧的是,恒大雅苑清盘前遇上三塘南路通车,房价涨了。如今,碧桂园时代城清盘遇上长岭大道要开通,难道房价也会涨?


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房价是涨是跌,关键看区域发展

路通了,在一定条件下,确实能助涨房价,有案例为证。

恒大雅苑,三塘南路通车前均价9000元/㎡,通车后卖到1.05万元/㎡;万科城南区,长虹路通车前均价9500元/㎡,通车后最高卖到1.3万元/㎡。

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▲通车前后两个楼盘价格变化表。

碧桂园时代城,出门就是长岭大道,具备“路通价涨”的条件,但想着买了立刻就涨有点不太实际。

毕竟,现在是市场情况不一样。如今,南宁很多刚需盘都还在打价格战,要“涨”也需要时间。

此外,价格是价值的体现。能让楼盘身价倍增的,不仅是路网,还有周边配套。目前,碧桂园时代城周边区域不够成熟。这是现实。

不过,规划是美好的。

项目周边规划有3所小学、2所初中、1所高中(14中三塘校区),商业有首创奥特莱斯、昆仑广场,医院有广西中医药大学一附院以及规划5号延长线站点。其中,松柏路小学、松柏路初中预计今年动工,14中三塘校区、首创奥特莱斯正在建设中。

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▲项目周边配套规划。

目前,碧桂园时代城在售房源均价9字头(精装),对比前期价格,以及兴宁东普遍1万+的价格,未来有一定上涨空间。

虽区域未成气候,但随着南宁城市东扩,长岭大道通车,配套逐步成熟,碧桂园时代城房价上涨或许只是时间问题。


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一个不“刚”的刚需盘

回归楼盘本身。碧桂园时代城作为一个刚需盘,规划却不“刚”。

项目占地103亩,容积率只有2.5,绿化率45%,共规划10栋高层住宅,以及1栋写字楼、4栋商业公寓。

住宅楼层较低,为23-26层,全部两梯四户。此外,围合式布局+宽楼距(最宽约160米),园林空间较大,面积超7000㎡。

有意思的是,项目地块被一条天然水系隔开,区分住宅区和商用用地,一路之隔还有松柏水库。天然景观优势,加上低密规划,未来居住环境算是较好的。

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▲项目效果图。

踩盘现场,给小襄较深印象的是园林和交付标准。

首先,园林已有部分实景呈现,植物有层次感,楼栋之间距离很宽,中心园林建了泳池。是一个低密盘该有的样子。

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▲园林实拍图。

其次,交付标准值得肯定。

据介绍,项目将以碧桂园较高级别的标准交付,除了常规的硬装,还有额外的电视墙、墙纸、吊顶、两台空调,入户锁还有4种开锁方式。当然,最终交付还是以实际为准。

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▲交付标准样板。

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▲墙纸、入户锁、客厅空调交付标准。

客观来说,碧桂园时代城规划和交付都有一定优势,价格仅9字头,对刚需而言,性价比较高。

正因为这些原因,碧桂园时代城去年2月上市,仅10个多月,就卖了10个亿。经历了横盘、疫情、封路,如今住宅只剩不到一栋楼。


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均价9字头,首付10万能买三房

目前,碧桂园时代城只剩不到一栋住宅在售,总计几十套房,处于清盘优惠阶段。带精装,均价9字头,另有首付分期10万等优惠政策。

有扒友透漏,同样户型,去年首付要25万元,价格也比现在高。看得出,为挽救疫情重创,开发商已经在放血。

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▲只剩12号楼在售。

目前在售两个户型,即101㎡三房及120㎡四房。户型布局方正通透,均设计有南北双阳台,舒适性方面还是不错的。不过,有的空间紧凑了点。

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▲101㎡三房户型。

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▲120㎡四房户型。

整体来看,项目规划、环境、交付标准,加上9字头、首付分期10万等优惠,对刚需来说很友好。

虽说目前片区配套欠缺,但规划已在推进,倘若什么都有,或许就不是现在这个价了。

假如你看对了眼,趁着现在价格和首付都很友好,在项目门口道路通车前入手,或许是一个机会。



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文|郭小襄   编|七小剑
本文版权归扒房所有
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