五象依然是今年“大地主”,但我们发现一个更残酷的真相

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五象依然是今年“大地主”,但我们发现一个更残酷的真相
文/老叨

[枯藤老树昏鸦,老叨劈材喂马]

上周,南宁整个地产圈都围观了龙岗和那马的拍地。

果不其然。龙岗地价刷新了,楼面地价破8,那马文旅项目终于敲定。

一股抢地潮,汹涌而来,五象接下来还会发生什么?

不妨提前看土地供应计划,因为土地供给和储备影响市场风向。

今年,南宁土地‘招拍挂’出让计划已公告,五象新区占了大头。不难猜测,五象今年依然看点十足。

一面是五象土地供应独占鳌头,一面则是五象湖的限价盘已经不多了。


五象依然是今年“大地主”,但我们发现一个更残酷的真相

南宁要卖5830亩地,五象占大头

受疫情的影响,我们潜意识里会认为,开发商缺钱了,房价该降了,地价不涨了

然而,开年后的两场土拍,十余家开发商抢一宗地,拿地热情未减,龙岗地价被刷新,让买房人不知所措。

这只是2020年的开端,待疫情散去,接下来的10个月,还有更多地块将出让。

近日,南宁市自然资源局官网公布了“南宁市2020年度国有建设用地使用权‘招拍挂’出让计划”。

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▲出让计划公告

2020年度“招拍挂”出让计划面积11880亩(不含武鸣),住宅用地计划面积5830亩,占计划总量的49%。

在区域分布上,住宅和商服项目五象新区占38%、青秀区占17%;工业项目邕宁区占23%、高新区占18%;仓储(物流)项目兴宁区占23%、西乡塘区占22%。

在《南宁市2020年度国有建设用地“招拍挂”公开出让计划》书中,列出了要出让的地块位置,共拟出让84幅商住地块,共计5830亩。从城区来看,五象新区计划供应2364亩商住地,占比38% ;其次是江南区,计划供应985亩商住地;第三为青秀区,计划供应920亩商住地。

显然,五象仍是供地大户,缺地的开发商,必然会成为他们竞争的热土,自身热度不减的五象,2020或持续升温。


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核心区无供应计划,必然往外溢

毫无悬念的是,在今年土地供应列表里,五象的核心板块的蟠龙和五象湖依然“两手空空”。

今年没有,以后会不会有?或者说还有多少住宅地可以出让?

蟠龙板块,以五象大道为界,从五象大桥到良庆大桥,仅良庆大桥南少量地块没有动静,其它已开发完毕,且较多住宅小区交房,居住氛围日渐成熟。

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▲蟠龙板块

那么,五象湖板块呢?

住宅用地同样非常稀缺,沿五象湖一圈,在五象实验四小旁,有一幅住宅地块,这宗地块,看湖景,近学校,近地铁,留给富人的。

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▲五象湖板块

核心区地块日渐稀缺,楼面地价1.2w+,地价贵,连动的是房价高,五象湖房价步入2w+,不再是普通人的菜。

当核心区有效可居住商品房数量不多、房价走高时,届时将有购房人群向外围溢出。

往哪里外溢?这是就要看土地供应。供应大的板块,必然是开发商的下一个战场。


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五象湖东、五象南,或是热点

在今年土地供应列表里,五象新区(良庆区)拟出让28幅地块,五象湖东占8幅,五象南占9幅,其它地块较分散。

显然,五象迎来了集中供地时代,以后,更多住宅项目往南开发。

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▲五象湖东地块

值得关注的是,五象湖东的土地供应接近700亩,有4幅地块规模超100亩,分布在:夏林路、冬花路、坛泽路等,在同一板块,较大规模的成片土地,比较难得。

如今,地铁2号线延伸到五象湖东,今年竣工通车,与各板块的时间距离与心理距离更近。

非常接近时,洼地效应更明显。可以预见一批开发商转战于此,抢地难免。

当核心区高不可攀时,价值外溢,周边就是很多人买房的阵地。五象湖东,无论是购房者还是开发商,都会奔往的区域,可预见为热点板块。


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残酷的真相,五象湖东限价盘仅剩俩

反正还有大把地,貌似也不用着急。

有时,我们输的不是实力,而是视野与远见。

三年前,五象湖的房价还在1.5万/平徘徊,当时,很多人认为,这与南宁的人均收入不匹配,五象的房价太高了。

直到2019年地王项目上市,五象湖房价破两万,还是在调控“放水”的情况下。

如今,五象核心区房价越来越贵,即将上市的几幅高价地块,价格2万+,当年我们手中那张“入场券”已被无情的收走。

买房要想快一步,既要看未来的土地动向,还要看眼前机会。

限价项目,或是当前最好的捡漏时机。

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▲2017-2019年成交的限价地块。

克而瑞数据显示,2017-2018年,土拍市场出让的60%以上的土地都为限价地,2019年仅有10%的土地为限价地。

数据表明,限价楼盘很快清零,限价的楼盘,不是不想涨,而是不能涨

从去年开始,地块不再限价,回归市场价格后,热度不减的五象,价格可能跳涨。

据统计,当前五象新区还有14个限价楼盘在售,如下:

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▲当前五象在售限价房一览表

即将大量供地的五象湖东板块,仅五象澜庭府和彰泰府在售,数量减少,这将是限价房最后一班车。

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限价房如何选?

是不是限价的楼盘,都值得买?

建议优中选优,选性价比高的。

五象澜庭府,一个被限价压低的楼盘,当前销售价格12100元/㎡。

首先,对比五象湖,四大天王项目,建发新地块实际楼面价约13611元/㎡;建发央玺实际楼面价约14400元/㎡;新希望地块实际楼面地价14141元/㎡,龙光天瀛实际楼面地价14478元/㎡。

这样的面粉价接近面包价,则是机会。

其次,对比五象南,房价区间10000-13000元/㎡,一个暂无地铁、学校待完善的板块,同样的价格,尽可能选择配套更完善的。

五象澜庭府,距离地铁 2号延长线坛泽站约300到900米,自身配建两所双语幼儿园,周边建成的学校有三中、五象实验一小,同时,周边还有中小学规划用地。

第三,同板块对比。五象湖东在售的限价房为澜庭府和彰泰府,同一板块,彰泰府高层价格19000元/㎡,价差6500元/㎡,抛开产品,澜庭府价格上占有优势。如果对品质有更高要求的,也可以选择彰泰府。

总体来说,无论是在限价房里,还是同区域内,目前来说,澜庭府的性价比较高。

◎说在最后

土地的开发方向,往往是开发商的战场,也是置业所向。

当中心房价高攀不起时,自然往外溢。

我们无法控制房价,但可以在下一轮热潮来前,做好两手准备。

心理准备是,接受地价刷新;行动准备是,有合适的房源提早布局。

限价盘清仓中,遇到没有WS的限价盘,已是良心价,如果房源户型,配套各方面满足自己的置业需求,则是不错的时机。

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文|老叨  编|小二郎
本文版权归扒房所有

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