注意,南宁多盘备案价普涨超20%!但是,这可能是好事

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文/郭小襄

[向往诗和远方,喜欢专心码字]

南宁备案价涨势汹涌。

最新备案的许多楼盘,相比去年涨了20%以上。机构数据也显示,南宁商品房售价涨了。

难道,在一线房企高喊“活下去”的掩护下,南宁房价要大涨?

小襄想说,不用慌,更不要被带节奏。备案价的上涨,不一定就是坏事。


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备案价普涨超20%

近日,小襄观察发现,4月份以来,很多新拿证的楼盘,备案价较去年都有所增长,平均涨幅20%——30%,最高的达到40%

举几个例子。

盛科城3期,去年备案价最高1.1万元/㎡,今年最高备到1.8万元/㎡,最高涨了7000元/㎡。

大唐臻观,去年备案价1.8万-2.2万元/㎡,今年备案价2.2-3.7万元/㎡,涨了4000元/㎡以上,最高1.5万元/㎡。

唐樾青山,去年备案价1.1万-1.3万元/㎡,今年涨到1.6万-2.4万元/㎡,平均也涨了5000+。

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▲部分楼盘备案价对比(不完全统计)

备案价上涨,不止出现在五象、青秀等热门地段。在西乡塘、江南等刚需集中地,也有不少楼盘备案涨了。

比如凯旋1号上水湾、天健城、万象华府等盘,备案价也较去年涨了1000-2000元/㎡左右。

备案价涨势汹涌,其实早有预兆

去年,“限价”规则从土拍源头消失,毛坯备案价放松,精改毛之风悄悄蔓延。

今年,疫情影响之下,“无形的手”似乎也暗中放水,很多楼盘备案价就上来了。

备案价涨了,实际房价呢?

从数据上看,受青秀区某些楼盘集中签约影响,3月的南宁,房价3连跌后,开始2连涨,重回1.2万元/㎡。2020年1季度,南宁新房成交均价11833元/㎡,同比上涨2.67%。

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▲3月下旬房价重回1.2万元/㎡。来源:克而瑞


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土拍并没凉,供地创8年新高

与此同时,土地市场也并未像很多人之前预料的那样“凉凉”。

自从土拍恢复后,我们看到,房企的拿地热情并未减退。

2月,龙岗东55亩江景地块,吸引18家房企到场,最终由彰泰拍下,楼面价6字头。

3月,蓝光拿下彰泰隔壁的一线江景地块,楼面价突破8000+。此前,龙岗最高地价为金科的7字头。

4月,就连沙井一幅20亩的地,也从623万元/亩拍到890万元/亩,楼面价已达到4768元/㎡。

这,只是开始。

今年,南宁预计拍卖住宅用地达5000亩,创近8年来新高。其中五象约1850亩,青秀约760亩。

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▲今年南宁住宅供地量较大(单位:公顷)

土地市场,向来是影响楼市的源头。

一方面,土地溢价率越来越高,地价升了,房价自然不会降下来。

另一方面,土地多,房企拿地热情不减,意味着供应量多,市场竞争激励,房价不至于突飞猛涨。

因此,从土地市场预判,未来一两年内,南宁房价或还是稳中有涨。

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▲扒房预测2020年房价稳中有涨


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价格战结束了?并没有

一片“涨”声下,是否意味着促销战提前结束了?并没有。

表现较为明显的是三岸。如今,龙湖、彰泰、龙光等楼盘,正打得火热。

这一边,龙湖1.2万元/㎡,比预期价格低了一截,瞬间爆红。那一边,彰泰、龙光急了,纷纷抛出特价房、低首付等优惠,企图截一波客。

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▲三岸楼盘的价格战

在五象、青秀等区域,价格战没那么明显,但还是有一些促销的。

有的楼盘,又玩起折扣收回要涨价的套路。也有一些楼盘,继续推出特价房。
 
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▲金科、万达,又要“涨”了

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▲依然有特价房出现

此外,在江南、兴宁、西乡塘等区域,还是不时见到7字头、8字头、9字头房源冒出。

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▲各种特价房层出不穷

4月份的楼市,价格战并未减弱。



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板块分化加剧,价差已经拉开

此时,一个现象出现了。

在抗跌地段,如五象核心、青秀核心的楼盘,价格很稳,还有些楼盘涨价了。

2017年,南宁限价令下,很多城区及板块,清一色1万-1.2万元/㎡,数据上的价差不大。甚至沙井、三塘,都和五象湖一个价。

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▲限价令下,清一色1万-1.2万元/㎡。

如今,从价格上看,板块分化已经开始了。不限价后,价格回归价值,板块与板块之间,价差拉得很大。

小襄大概划了板块分化梯队,仅供参考。

第一梯队,五象湖核心、东商区,房价2万-3万元/㎡,板块拥有城市稀缺资源,以及高端产品,未来大概率是南宁价格高地。

第二梯队,三岸、凤岭南、凤岭北、蟠龙等板块,房价1.5万-2.2万元/㎡,楼盘产品比较多样化,配套成熟度较高(三岸比较特殊)。

第三梯队,龙岗滨江、五象湖东、良庆大桥南、北湖明秀、江南核心等,房价1.2万-1.6万元/㎡。这些板块配套趋于成熟,楼面价攀高,未来价格也会慢慢走高。

第四梯队,沙井、三塘、相思湖、安吉、龙岗南、五象南等配套有待完善的板块,刚需楼盘扎堆,房价1万-1.3万元/㎡,属于价格洼地,有一定潜力。

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▲价差拉开了

板块分化下,当市场进入横盘期,往往最先打响价格战的,都是第三、第四梯队。第一梯队、第二梯队,本身地价高,铁学商配套全,具备一定的抗跌性。在这一轮的价格战中,很少出现它们的身影。


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涨,不一定是坏事

当备案价涨了,当2万+的楼盘多了,其实真的不用慌。

涨,不一定就是坏事。

受限价影响,这两年,很多楼盘,价格并不与价值对等,备案价并不等于实际销售价格。

相反,由于价格变得透明,前两年流行的WS、捆绑车位等不良风气,或将慢慢减少,门槛也会相应降低。当楼市回归常态,各个板块内,不同的购房者也会有更多选择。

比如,当下沙井、相思湖、经开区等,从此前1.1万元/㎡左右回归到9字头、1万出头,且门槛更低,对于地缘购房者,比此前入手会更值得。

备案价看起来上涨了,但实际价格并没明显上涨,还慢慢消灭了WS、捆绑等乱象。某种程度上,是一件好事。

至于“现在是不是买房时机”的老问题,小襄的观点向来都是,需求即时机。自己能力范围内,看上了无需犹豫太久。

特别是今年上半年,要比去年底的时机更好。


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文|郭小襄  编|七小剑
本文版权归扒房所有

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