地价房价冲发发,五象已经抛弃了刚需?

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文/郭小襄

[向往诗和远方,喜欢专心码字]

你知道吗?4月份以来,南宁多盘备案价涨了20%以上。

在五象,不仅D王盘频出,房价直奔2万+元/㎡,备案价也涨得汹涌,有楼盘最高涨了7000多元/㎡。

看到这些,很多人都觉得,五象在逐渐抛弃刚需。但或许,还有机会。


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限价正退场,备案价跳涨

去年,“限价”在土拍源头渐渐消失,毛坯备案价开始上浮。

今年4月份以来,备案价涨势汹涌,多个楼盘普遍涨了20%以上。

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▲部分楼盘备案价对比(不完全统计)

在五象,涨幅也比较明显。

盛科城3期,去年备案9000-1.1万元/㎡,今年备案1.6万-1.8万元/㎡,涨了7000元/㎡。

金科博翠山,去年备案价8500-1万元/㎡,今年备案1万-1.2万元/㎡,涨了2000元/㎡。

合景叠翠峰,最新备案均价近1.4万元/㎡。要知道,它隔壁的悦年华,去年备案均价才1.1万元/㎡。

今年的备案价,可以说是跳跃式增长。与此同时,五象所剩的限价项目并不多了,主要集中在龙岗和五象南。

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▲当前五象在售限价盘

当备案价大幅度上涨,当限价盘所剩不多,热度不减的五象,房价也会跳涨?


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面粉价上涨,五象面包价拉开

土地市场,向来是影响楼市的源头。

今年,南宁住宅供地约5000亩,五象仍独占鳌头,供应1845亩,占比37%。

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▲今年南宁商品房住宅供地(单位:公顷)

此外,开发商拿地热情不减,楼面价还在攀升。

在五象湖,4大D王外加一天王,楼面价高达1.2万-1.4万+元/㎡。

在龙岗,今年拍下的地块,楼面价6000-8000元/㎡,土地最高溢价率达78.5%。

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▲五象不同板块最新地价

在五象湖东,2017年澜庭府楼面价才3499元/㎡,2019年阳光城拍下澜庭府附近地块,楼面价已达5825元/㎡。

在五象南,去年大唐拍下的地块,楼面价也到了3900元/㎡。

面粉价越来越高,就注定面包价不会走低。不过,由于供应持续跟上,市场竞争加剧,也避免了房价过快增长。

地价直接影响着五象板块的价格分化,从五象湖到五象南,价差拉得很大。

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▲五象板块差价拉大

如今,五象湖4.0时代来临,即“建龙新建龙”,房价齐刷刷直奔2万+元/㎡。与五象湖相隔不远的五象南,却还有1万元/㎡的楼盘,价差非常明显。

五象南,是刚需上车五象的选择?


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你瞧不起的五象南,想象空间不小

曾经,很多人瞧不起的五象南,竟然也有今天。

从去年到今年,五象南声音一直不小。

去年,五象热度、自贸区光环叠加,五象南热度渐起,商品房成交量仅次于龙岗,排名南宁第二。

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▲2019年南宁板块成交量。来源:克而瑞

今年的五象南,热度依然居高不下,原因有二。

首先,万有国际旅游度假区落地并开工。项目计划总投资500亿元,更有自治区重点文旅项目、强首府标志性重大项目等光环,带火了靠近它的五象南。

其次,五象南今年预计供地614亩,居南宁板块第一。供地多,意味着今年五象南或添不少新盘,形成集群效应。

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▲五象南板块供地排名第一。来源:克而瑞

从万有国际旅游度假区实锤并落地,到迎来土地的集中供应,五象南今年的想象空间很大。


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价格处于五象低位,刚需不少

五象南,有自贸区加持,在规划上定位综合功能,看似偏向于产业。但去年和今年,板块内楼盘走量一直很快,很多人表示看不懂。

首先,要看懂五象南的定位。

从规划上看,沿着平乐大道,五象南产业、保税、商业、住宅、配套等功能依次布局。

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▲五象南两大核心板块

小襄认为,产业是自贸区的发力点,也意味着未来人口的导入。人来了,就有刚性居住需求。再加上万有国际旅游度假区的助攻,五象南自然而然走红了。

其次,五象南楼盘走量快,和价格不无关系。

未来五象湖饱和后,五象南就是价值外溢板块,两者之间最高价差达1万+元/㎡。此外,五象南楼盘之间,价差也较大,从1万元/㎡,到1.6万+元/㎡。

纵观整个南宁,1万出头的房价,已属于非常低洼,甚至沙井、三塘、相思湖等板块,都是这个价了。

因此,五象南1万元/㎡左右的刚需盘,走量相当快。比如,印象愉景湾,去年卖完了十几栋楼,如今1期清盘,2期立马就续上了。


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价格有竞争力,成熟仍需时日

小襄驱车沿着平乐大道,路过建工城后,一直往南,还要掉头拐进小道,才到达印象瑜憬湾售楼部。

说实话,第一次去,感觉远了点。

但从地图上看,项目距离“万华绿”也就5、6公里。此外,项目东侧紧挨着振邦路,规划双向8车道,向北接驳那黄大道,直通总部基地,预计今年6月通车。

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▲印象愉景湾周边规划图

项目周边规划配套较多,有奥特莱斯、邻里中心、前海人寿医院、中小学等,还规划有水系湖景。若一一兑现,居住会较便利。

此外,规划中的地铁3号延长线(还未敲章),保税中心南站近邻2期地块,项目有可能晋升为正地铁盘。

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▲项目效果图

回到项目本身,印象愉景湾作为一个刚需盘,还是有舒适度的。

项目总占地167亩,容积率4.0,2梯4户设计,分两个地块开发,由4个开发商联合开发,即龙光、合景、阳光城和大唐。

如今,项目1期已经清盘,开始卖2期了。2期更靠近规划湖景、规划地铁站,环境及便利性,都会比1期好一些。

2期产品,依然是85-123㎡三四房。其中,85、97㎡小面积户型占比较高,价格比一期略有上涨,预计1万出头。85㎡门槛约20万元,97㎡门槛约23万元左右,不绑车位。

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▲小面积户型

这样的产品,结合1万出头的价格,位于热度升高的五象南,有一定竞争力。或许,这些也是吸引刚需的主要原因。

不过,小襄仍要提醒,无论自住还是投资,都要考虑成熟时间。目前,板块配套兑现还需时日。

但是,再回过头看凤岭北、五象湖等板块的发展史,当配套逐一兑现,价格也就不一样了。


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文|郭小襄  编|七小剑
本文版权归扒房所有

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