扒房房价大调查|南宁其实没怎么涨!刚需,你别慌

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从今年3月29日至今,南宁已出现8块楼面价超1.1万元/㎡的地。面粉价直逼面包价后,有的楼盘房价蹿升,不少购房者开始慌了。

南宁将进入新一轮房价暴涨期?此时不上车,以后就更难上车了?

这不是全部真相。莫愁近两周调查了6大城区房价后发现,在很多板块,房价非但没涨,还有优惠。刚需,你别慌。



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高价地频出,房价跟着大涨?


2019年即将走过一半,若盘点上半年南宁楼市大事件,土地绝对排得上号。

南宁楼板价TOP10的土地中,有8块是今年上半年成交的。虽然2019年仅过半,但已经称得上不折不扣的地王年了。

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▲南宁楼板价TOP10。

半年内,南宁部分板块的地价迅速攀升。这是有目共睹的。

今年1月,龙光拿下三岸地块时,楼板价才8081元/㎡。4个月后,龙湖三岸地块楼板价就已经是14000多元/㎡。

同样,去年9月,广源柳沙地价8000元/㎡。今年4月,阳光城布局柳沙,地价超过1.3万元/㎡。五象湖和龙岗涨幅也不小,较上次区域地王,五象湖地价上浮92%,而龙岗上浮约60%。

高价地块一出,购房者开始担心起房价来。毕竟,地价是房价上涨最根本的原动力。

一个数据很有意思。今年1-4月,南宁商品房均价11500多元/㎡,比上述8块地的地价还低。

部分板块的地价涨了,房价就会跟着快速上涨吗?南宁房价将要重回2017年的暴涨期了吗?南宁房价真相到底如何?

莫愁深入调查6大城区后发现,南宁房价确实涨了,但仅限个别板块。



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3个板块确实涨了


说实话,从3月份开始,南宁市场就开始变了,一反去年底的低迷,借着一宗接一宗的高价地,逐渐回暖。

近几个月,“热销”、“封盘”、“秒罄”等词汇充斥着朋友圈,甚至传出“房子已被一次性付款客户买走,按揭的等下期碰碰运气吧”、“3个月单价暴涨几千元”等消息。

市场真有这么火爆?在个别板块的部分楼盘,确实很火爆

先看一组五象湖、龙岗、三岸在售楼盘(以住宅为主)1月和6月价格对比。

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▲五象湖部分楼盘价格变化。


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▲三岸部分楼盘价格变化。


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▲龙岗部分楼盘价格变化。

诚然,在五象湖、三岸,部分楼盘房价确实价势很猛,龙岗紧随其后。比如三岸的新城、彰泰2盘,6月份高层最新报价1.5万元/㎡,比1月高了三四千元。

再如,在炙手可热的五象湖,金科博翠山、中南紫云集、金玖世家基本每次开盘都有涨价。而且,很难买到房,尤其是金科和中南,金科博翠山开盘基本被全款客户承包了。

此外,虽然比不上五象湖、三岸,龙岗房价也在稳步上行。4月份开盘的新城悦隽风华,在2个月时间里提价2000元/㎡,更是从不外收不捆绑车位,到如今外收20万-30万元/套。阳光城丽景湾、蓝光雍锦澜湾、合景天峻广场6月份价格也较1月涨了约1000元/㎡。

不否认,在五象湖、三岸、龙岗,这3个在上半年生出很多高地价的板块,部分楼盘确实很火,房价确实在涨。



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大部分板块仍在横盘


但是,五象湖、龙岗、三岸的火,不代表整个南宁都在加速回暖。

6月,在五象湖、三岸再拍出楼板价过万地块的同时,沙井、相思湖、兴宁东甚至凤岭北一些楼盘,却在在进行着年中大促。

万科金域缇香年中钜惠8900元/㎡,碧桂园公园壹号特价房9000元/㎡,彰泰新旺角特价房万元出头……一边是涨价了还抢不到房,一边是猛推特惠房。

莫愁统计南宁6大城区(不含武鸣)房价发现,2019已经过半,涨价喊了大半年,但除了少数热门板块,南宁大部分楼盘的房价依旧在横盘

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▲青秀区房价对比。

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▲兴宁区房价对比。

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▲西乡塘区房价对比。

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▲江南区房价对比。

以西乡塘为例,仅阳光城檀悦等楼盘房价稳步上涨,其余楼盘价格变动不大,甚至体面的暗降。

再看兴宁区,中海九玺虽然增加购房条件,但房价波动不大。即使在房价最坚挺的凤岭北,荣和悦澜山、美泉1612,半年内房价也按兵不动。



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别慌!楼市真没那么火


其实,面粉贵了,面包涨价,逻辑没错。但经济学还告诉我们,价格受供求关系影响。价格永远不可能脱离了市场,独自奔跑。

目前,市场需求情况如何呢?

6月14日,国家统计局公布了今年前5月全国房地产行业数据,销售面积、金额同比均有所下降。特别是销售面积同比已由正转负。不得不说,这是一个重要的信号。

具体来看,2019年1-5月,全国商品房销售面积55518万㎡,同比下降1.6%,降幅较1-4月扩大1.3个百分点;销售金额517773亿元,同比增长6.1%,增速回落2个百分点。面积、金额累计增速双双回调,表明当前市场有小幅转冷征兆。

与此同时,刚刚被点名的南宁,5月份销量是有所下滑的,下半年市场并没有那么乐观。

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▲全国月度商品房销售面积、金额及同比走势。

另外,根据克而瑞公布的房价数据,2019年以来,南宁月度房价整体处于1.15万-1.2万元/㎡之间,并未出现明显的跳涨

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▲近一年南宁房价走势。来源:克而瑞

你可能会问,市场不好,为何博翠山、紫云集还被抢空,中国铁建凤岭国际城等楼盘还未开先火?

不得不说,在高价地频出的2019年,在部分板块,短期红利窗口已经打开,不少投资者嗅到了短时间增值的可能。所以,密集入市。

就拿昨天刚刚开盘的中国铁建凤岭国际城来说,基本是全款客户的天下,不少手握数套房的投资客仍全款提房。

但这种局部板块的个别楼盘,投资客疯抢下的热闹场景,真的不能代表南宁整体市场,更多板块更多楼盘房源充足,且价格不贵。



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淡定!请做一名理智的刚需


不差钱的主,自然有能力去追捧热盘。可对于广大刚需来说,首付够得到,月供扛得住,拥有一套自住房,才是最重要的。

显然,从上文的统计来看,在西乡塘、江南、兴宁,甚至在五象的五象南板块,仍有不少尚处于横盘期的楼盘。加之近期不少楼盘推出了年中大促,刚需依旧有不错的上车机会。

作为刚需,没必要超出能力范围追热盘,更没必要因五象拍出1.4万元/㎡的地王,就从此陷入房价暴涨的恐慌当中。

相反,比起焦虑,刚需更应该多一点理智。关心项目配套、交通、园林、精装质量,远比一味关注地价,更实际,更重要。

最近,看到一句话,非常喜欢,送给处于焦虑中的刚需们:

站在现在这个时间点往回看,更多的人羡慕的或许应该是早年间,买过几套房子,为了自住为了生活,然后一直拿到现在的人。这些人,才是真正的财富持有者。拥抱房产,但不沉迷房产,把更多的时间投入到自己的兴趣和事业当中,这应该是一个购房者真正应该要做的。

备注:文中图表的房价数据,为扒房最近调查了解,仅供参考。具体价格,请以楼盘实际为准。

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文|你莫愁  |七小剑

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