对假洋房说不!是时候深入扒一扒南宁洋房了

——南宁扒房第324篇原创文章——


可能被假洋房欺骗了好多年,你可能并不懂洋房的真正价值,你可能不知道究竟该怎样选洋房。


拒绝被欺骗,对假洋房说不!南宁洋房市场乱成这样,南宁扒房是时候该扒一扒了。



Part 1

洋房,不是开发商说是就是


本是高层,却以洋房叫卖。


这在南宁并不少见。我们要坚决反对“挂羊头卖狗肉”的虚假行为。


犹记得2012年,凤岭北一个叫城光俊景的楼盘高调卖“洋房”。实际上,城光俊景是一个仅31亩的小盘,容积率高达4.0,所谓的“洋房”竟是一梯三户。


当时,即引来众多业内人士吐槽。甚至,有媒体专门做了专题打假。


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▲当时南宁地产人士的讨论。


如今,6年过去了。“挂羊头卖狗肉”的行为死灰复燃,且大有越燃越旺之势。


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▲这些年叫过的“洋房”。


更可笑的是,甚至有11层、13层的一梯三户产品,也敢大摇大摆叫洋房。


这是对洋房概念的侮辱,更是对购房者的赤裸裸欺骗。



Part 2

具备这6点,才有资格叫洋房


防止被忽悠,就要懂得什么是真正洋房。


依据行业约定,结合南宁实际情况,小剑认为,在南宁称得上洋房的起码要满足6点:


容积率不能超过3.0,3.0以上的项目还敢叫洋房,多半都是“挂洋房卖高层”。


建筑不能超过8层(顶多7+1层),11层以上的小高层、高层,就别来凑热闹了。


必须是板式结构,要么是一梯一户,要么是一梯两户,一梯三户、两梯四户的非板式建筑请自动屏蔽。


具有较多情趣空间,与室外环境能充分接触。通常底层要有花园,顶层要有露台,标准层也要有比较大的阳台。


电梯直达私属领地,保证充分的私密性,早些年那些多层步梯房不能叫洋房。


具有充足的车位配置,至少要1:1.3的车位比,人车必须严格分流。


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▲真洋房案例。


以上6点是最基本的。如果这些均不符合,那就连入围洋房的资格都谈不上。



Part 3

对不起!这些都是伪洋房


当我们对洋房有了基本认知后,也就不难发现哪些是伪洋房了。


以下均是伪洋房示范案例:


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▲这是老旧多层步梯房,人车不分流。

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▲这种是小高层建筑,不叫洋房。

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▲这种非板式住宅,即使是7层,也不是洋房。


在售楼盘中,也有不少楼盘打着洋房的幌子,实际卖的却是小高层甚至高层。


比如位于沙井的绿地新里璞悦公馆、万科悦江南,比如柳沙半岛的振业邕江雅苑,比如五象新区的万科公园里。有的是11层的,有的还是一梯三户的。



Part 4

洋房的价值,你真的懂吗?


之所以那么多伪洋房盘想借势洋房,无怪乎是看到了洋房的价值,想把房价卖的更高些,多赚些钱。


按照洋房市场的定价理论,洋房标准层的价格至少是高层的1.3倍,首层及顶层则至少是标准层的1.3倍。


打个比方,假如高层单价是1万元/平米,洋房标准层至少是1.3万元/平米,首层或顶层至少是1.69万元/平米。


但对于普通购房者而言,一方面不懂分辨真伪洋房容易被忽悠,另一方面往往不懂洋房的真正价值。


在小剑看来,洋房主要价值有以下4点:


①土地占有率高


房地产最主要的价值就是地,其次才是房。土地是最值钱的,于国于民而言,均是如此。土地是每个国家每个城市赖以生存发展的根本。这是为什么每个国家都寸土必争的根本原因,这也是地方政府想方设法高价卖地的原因。


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▲洋房最值钱的是土地


对于购房者而言,也是如此。土地就代表着价值,土地占有越多的房子,价格必然越贵。相比高层,洋房容积率更低,平均每户占有的土地资源更多,舒适度自然也越高。


②均好性强


洋房,有天有地有院子,能更好地亲近自然,能更好地亲近土地。这是成功人士所向往的生活。相比高层,洋房的私密性更好,通透性更好,圈层也更明显。


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▲洋房具有更好的亲地性,也有更多情趣空间。


③更多情趣空间


许多洋房具有“退、错、露、院”的设计风格,底层有院子,顶层有露台,每套都有很大的阳台,具有更多情趣空间,可种花,可养狗,可逗小孩,可躺在露台沙发上仰望天空。这是普通高层所无法比拟的。


④存量少、供应少


据统计,目前南宁符合洋房标准的在售项目仅10余个,套数仅占1/200。也就是说,南宁每卖200套房,只有1套是洋房。


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▲来源:南宁微楼市。


供应更加紧张。从近两年南宁的土地出让来看,容积率多在3.0以上,高层占据绝对比重,能建洋房的项目不足5个。


政策面,中央到南宁,都在“禁墅”,往后别墅难再现,哪怕是洋房,土地供应也将屈指可数。物以稀为贵,少即意味着价值。



Part 5

好洋房不知不觉就卖完了


洋房与一般高层不同,往往你刚听说没多久,甚至还没见怎么推广就卖完了。


比如早些年的中国铁建凤岭山语城,再比如三四年前的中国铁建江湾山语城,尽管价格比同小区的高层贵了近一半,但还是悄悄中就被买完了。


目前二手市场上,很少有洋房出租或转售,哪怕有,价格也超高。


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▲凤岭山语城一套转让的二手洋房,162平米要价350万,折合单价2.16万,还称是小区最便宜的洋房。


在售洋房中,典型项目如青溪府、招商境界、彰泰红,尽管价格较高,总价普遍在200万-400万元,但不知不觉中也卖了不少,甚至有相当比例的买家是一次性付款。


这些洋房项目中,位于经开区核心地段、4/5号线站点附近的青溪府,尤其值得关注。


该盘由专做高端住宅的融创操盘,是融创在南宁打造的第一个洋房项目。江南水乡的新东方风格独树一帜,洋房组团容积率1.7,总共仅400余套。外立面经典三段式设计,打造首层、地下停车场负一层、负二层入户大堂三大堂空间,首层庭院最多享200多平米花园,顶层复式赠送大露台。


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▲青溪府洋房效果图。


目前青溪府推出141-200平米带装修7层院落洋房,总价180万-300万元/套,折合单价1.3万-1.5万元/平米,与五象新区的高层相当。


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▲青溪府141平标准层洋房户型图。


对于有的人,更愿意去热门区域买普通高层。对于讲求质感、看好经开区价值的人则认为,可以洋房,何必高层。



Part 6

买洋房,这6点必须要看


买洋房,目的不在于挡风遮雨能住就行,更在于愉悦身心的空间,和极强的标签性与价值潜力。洋房价格更高,理应更挑剔,以下6项值得你留意。


①层数及梯户比要看清


9层、10层、11层那些叫小高层,舒适度完全不在一个档次。洋房得是板式建筑,至少是一梯两户,一梯三户、两梯四户那些不是洋房。


②3.0的容积率是个坎


洋房介于别墅和高层之间,3.0的容积率是个坎。如果高于这个数值,那洋房的舒适度将大打折扣。当前,南宁市场上的洋房,几乎没有纯正洋房社区,多是与高层混合修建的高低配。此时,就要算算洋房组团的容积率,和洋房在小区的土地占比。


③好品牌好物业很关键


洋房不同于高层,极考究开发商的设计能力和后期物业服务水准,这不但决定着居住舒适度,更决定着后期保值增值能力。通常,请优选全国百强开发商,尤其是善于打造中高端产品的企业。


④200平以上洋房慎选


洋房最适宜的面积段应该在120-200平米。面积太小,不够气派,也难言舒适度。面积太大,建议你直接去买别墅算了。


⑤地段配套不可忽视


多数洋房都处于近郊,这就必须要考虑周边配套以及出行情况。比如有没有地铁站点,小孩上学方便与否,日常购物、就医便利度如何。如果是地铁房或者学区房,将为洋房加分不少。


⑥是精装还是毛坯?


正规洋房都有很多赠送空间,甚至还有很多特殊结构的赠送。如果是毛坯交付,一些特殊结构的装修上,你要特别考虑到安全性。


欢迎留言说说你对洋房的看法。


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