扒观 | 2018,地不够用!

房价为什么涨?除了与供求、通胀有关,也与土地市场密不可分。

但相比房地产的二级市场(新建商品房),一级市场(土地)通常受普通民众的关注度少得多,除非吓人的“地王”出没。

殊不知,其实土地市场极为深刻地影响着房价走势!

2018年度南宁市本级国有建设用地供应计划近期出炉,那么今年的南宁土地供应计划与往年有何不同?对楼市又有何影响?


Part 1

2018用地供应计划来了

根据计划,2018年度南宁市总供地量为1969.86公顷(29547.9亩)。

咋一看供地还不少,不过大部分供地计划与商品住房没什么关系。其中:必须保障类用地1266公顷,可调剂国有建设用地703.86公顷。

必须保障类用地包括:保障性安居工程、公共管理与公共服务、交通运输和水域水利设施等为主的公共性用地。

大家关心的商品住房用地,则包含在703.86公顷的可调剂用地中。

这其中又分为:工业项目及工业园区基础设施用地、仓储用地、商服(含商贸物流)用地、商品住房用地及机动指标等。

好了,该划重点了:2018年度南宁市本级住房用地计划供应303.06公顷,其中保障性安居工程用地31.60公顷(均为安置用地),普通商品住房用地271.46公顷。

对,今年能进入到商品房市场的就是这271.46公顷,占总供地量的13.78%。


Part 2

创近五年新高,但增幅有限

那么,这个数据意味什么?这就需要对比了。

先纵向对比,梳理近五年南宁市本级普通商品住房用地计划供应量发现,271.46公顷这一数字,已然是五年来最高的。

扒观 | 2018,地不够用!

(来源:南国早报)

当然也谈不上有多大的增长,同比去年增长11.1%,与2015年的263公顷则十分接近。

何况这只是计划供地,并不一定是最终实际的成交量。

据统计,2017年,通过南宁市国土资源局公开招拍挂形式出让的商住地共55幅,供地面积3922.33亩,最终成交52幅共3585.49亩,占供应量的91.41%。与2016年相比,成交量下降9%。


Part 3

供地量总建面去化不足一年

在进行更深入对比前,我们有必要做个单位换算的工作:

271.46公顷=4071.9亩=271.46万平米,按平均3.5的容积率算,总建筑面积为950.11万平米。

再进一步解读该数据前,先让我们回顾一下2017年的商住房销售情况(不含商办)。

根据克而瑞公布的数据,2017年南宁市商品住房总供应量962万㎡,总成交面积1027万㎡,库存量483万㎡,去化周期6个月。

扒观 | 2018,地不够用!

由此可见,2018年南宁市商品住房的计划总供地量的总建面,还不到2017年的总销量(即使按4.0的容积率计算,也勉强持平)。

这还是在往后成交量不增长的前提下,更何况新出让地块到上市还一个时间差,至少半年以上,即很多出让土地是不可能当年进入新房市场的。

显然,对于南宁这样快速发展的省会城市,目前的商品住房用地供应计划是不够的,这从近几年土地市场的火爆可见一斑。


Part 4

僧多粥少,抢地在所难免

“面粉”不够,直接后果就是土地竞拍竞争激烈,从而引发抢地大战。

尤其是那些优质的地块,通常会引来众多大鳄的争抢,最终拍出高价。

而高地价的出现则会马上传导到二级市场,引发房价节节攀升,开发商们最喜闻乐见的某过于新地王地诞生。

所以,土地供应与房价的关系,可以说是一个相当明了的常识问题。

那么问题来了,ZF为什么不愿意增加商品房的土地供应量呢?

略做深入了解即可发现,其实所有影响房价走向的因素都非常显而易见,只是这些杀器都不掌握在普通P民手中。

我们能做的似乎只有一个选择,努力搬砖,尽早上车,与泡沫共舞。

否则,当时代抛弃我们的时候,连声再见都不会说。


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