深扒收割机碧桂园|怒怼老碧太快,不如反思自己太慢

——南宁扒房335篇原创文章——


前几个月,碧桂园因近乎变态的“高周转”内部文件,被推上舆论的风口浪尖。


出于对碧桂园的好奇,我买了一本据说碧桂园老板杨国强特想烧掉的书——《我在碧桂园的1000天》。


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▲吴建斌所著《我在碧桂园的1000天》。


这两天看完这本520页的所谓杨国强地产王国内部资料后,略有感触,便结合此书及碧桂园在广西的发展,跟大家聊一聊我眼中的碧桂园。



01

神一般的“高周转”


天下武功,唯快不破。杨国强深谙此理,并且将“快”玩出了境界。


碧桂园在“快”的道路上,可谓一骑绝尘。碧桂园有多快,以往鲜有人知,直到前两个月多份内部文件流出,业界才真正知晓。


碧桂园总裁莫斌签发的一份内部文件称,所有三四五线城市必须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天必须出图(通宵)


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▲碧桂园关于“高周转”的内部文件。


如果延期,后果很严重。“高周转匹配奖罚措施”中明确,摘牌即开工奖励项目总20万,每推迟1天,奖励减1万。20天后开工,每延迟1天罚款1万,41天开工即撤职。


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▲碧桂园关于“高周转”的内部文件。


对于示范区、开盘也有明确时间界定。拿地35天内要开放展示区,拿地最多5个月必须开盘,否则等待你的将是罚款甚至撤职。


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▲网上描绘的碧桂园人加班熬夜状态。


老板杨国强无时无刻不在提及高周转。

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▲杨国强的会后思考内容。


事实上,其他大牌企业也在搞高周转,但相比碧桂园还是弱爆了。碧桂园的高周转,已经进入“神级”。


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▲万科、恒大、碧桂园周转特点。


在碧桂园内部有很多代码。比如“035”中的数字“0”代指快速开工,“35”代指35天内展示区开放。“456”指所有三四五线城市新获取项目,均需4个月开盘、5个月回款,6个月现金流为正,8个月再投资。


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▲《我在碧桂园的1000天》一书中介绍了很多碧桂园内部代码。



02

叫人刮目相看的业绩


有人说碧桂园这家企业没有人性,有人说碧桂园人都是金钱机器,也有人说碧桂园老板最懂人性与奖罚。


不管怎么说,碧桂园现在的成绩,你不得不刮目相看。


2017年,碧桂园销售额5508亿登顶中国房企榜首。


2018年刚刚过去的前4个月,碧桂园全国销售额2575.2亿,继续位居榜首。


据此推算,2018年全年,碧桂园销售额有望突破8000亿,将继续位居销冠宝座。


在广西,碧桂园同样出色。


根据克而瑞的数据,2017年,在广西销售189.98亿,以微弱劣势屈居第二。

2018年一季度,碧桂园在广西夺回第一,以55.65亿位居榜首,全年有望破250亿。


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▲2018年一季度广西房企排行中,碧桂园夺冠。来源:克而瑞


无论如何,从业绩来看,你必须对碧桂园刮目相看。



03

高周转=高业绩


老实说,高周转并不是碧桂园一家,这一模式乃是当前主流房地产企业的必然选择。


因为,只有高周转才能让资金快速运转起来,才能将企业规模滚大。


某种程度上甚至可以说,高周转=高业绩。全国前10强房企,几乎都是高周转的实例,只是碧桂园更快一些。


为什么要高周转?在我看来,原因有四:


高周转意味着低风险。房子囤在手里叫货,卖出去才叫钱。当市场存在诸多不确定性因素时,房子卖得越快风险越小。


韭菜是有限的,割韭菜要趁早。与大城市不同,三四五六线城市的客户有限,早开盘就能早割韭菜。


高周转是降成本的法宝。去年以来,金融政策持续收紧,融资难度陡增,房企面临新一轮资金压力。而开发越快,所占用资金成本就越小。


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▲《我在碧桂园的1000天》第五章开篇中的介绍。


快速周转才可壮大规模。同样是10个亿资金,高速运转起来可以搞10个盘,不紧不慢只能搞2个盘。这也就是为啥很多国企央企没落了的原因——没效率,速度太慢。



04

老碧给我们的启示


碧桂园缘何异军突起?凭什么一骑绝尘?看完《我在碧桂园的1000天》这本书,给了我们很多启示。


这些启示值得其他房企思考,甚至值得我们每一个人思考。


做一家学习型企业,学习型个人。世界发展太快,不学习就被淘汰。碧桂园老板很爱学习,学麦当劳,学沃尔玛,学小米,学李明博,而你呢?


拒绝大锅饭,拒绝平均主义。杨国强深知,人性都是自私的,绝不能搞平均主义,必须赏罚分明。重奖之下,必有勇夫。反了错误也绝不留情面。在碧桂园,辞退区域总是司空见惯的。


激发人性潜能不能只靠情怀,更靠金钱。碧桂园“成就共享计划”,就是最好的激励政策。钱给到位,员工愿意加班。钱给不到位,洗太多脑也是白费。


说到底,管理就是管人。管理大师德鲁克认为管理不是控制,而是释放,是激发人的潜能。你的企业,激发你的天性了吗?


制度畅通,结果导向。碧桂园的政令非常畅通,说干就干,雷厉风行。且一切以结果为导向,业绩就是尊严


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▲不要假装努力,结果不会陪你演戏。


做企业,规模很重要。未来的房地产业是胜者为王,更是剩者为王。要想胜(剩),规模是最重要的。这也是为何众多中型企业拼命做规模的原因。就像手机行业,你成不了苹果,成不了华为,甚至连VIVO都成不了,没有规模,只有死路一条。


快。现在是大鱼吃小鱼,更是快鱼吃慢鱼。快,就意味着赚更多的钱,就意味着业绩,就意味着胜利。



05

替购房者给老碧的5条建议


老碧傲立中国地产行业之时,品质与口碑却并不出众,这必须引起碧桂园高度重视。


这里,也送给碧桂园几条建议。


做“快销”的你,给不了我们五星级的家。“给您一个五星级的家”是碧桂园的企业定位,可房子建的太快,不符合“工匠精神”,何以成就五星级的家?


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▲碧桂园的slogan。


杨国强一直说碧桂园是做高品质产品的,而到各区域各城市各项目,碧桂园呈现给人的印象更多停留在“低价格、刚需房”上。没有几个人会认为碧桂园是一家做高品质住宅的高端房企。


三四五线城市那一套在一二线城市行不通,农村的玩法,城市里不一定玩得转,城里人会觉得你很落伍。


可以标准化,但还是要因地制宜,尊重不同城市、不同客群的生活习性,尊重不同土地的秉性。这方面,碧桂园投入的精力太少了。


要想口碑好,不但看卖的好不好,更看质量好不好。为什么碧桂园在全国的投诉更多?是该好好抓抓质量了。



06

老碧广西起伏路


其实,老碧在广西的发展,正是在全国扩张逆势上扬的一个缩影。


2009年,碧桂园正式进驻广西。玩的也是“农村包围城市”。没进入南宁,而是在周边打转转,直到2015年才正式入邕。


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▲碧桂园在广西。


如今,碧桂园已经进驻广西全部的14个地市,实现广西全覆盖。目前,总项目近50个,碧桂园也声称,要在广西每个县都有一个碧桂园,要做县城的“劳斯莱斯”。


2015年,终于杀入南宁,目前在南宁已经布局6盘。包含天玺湾(五象湖)、天悦湾(龙岗)、公园壹号(沙井)、雍璟台(兴宁)、星荟(兴宁)、新城之光(安吉)。


5月6日,碧桂园新盘新城之光首开,推出1-3#79-112平米房源,均价约9400元/平米。所推房源,当天几近售罄。


碧桂园正以快速、低价的方式疯狂收割。保守估计,2018年,碧桂园在广西的销售额将超过200亿,甚至逼近300亿大关。


我们在佩服碧桂园神勇无比的同时,也在静候碧桂园在规模称王之下,如何兑现“给您一个五星级的家”。


老碧要走的路,还很长。



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