五象爆出6字头盘?紫云集与澜庭府怎么选?106平合院要不要入?扒哥还不开讲堂?|BF问答083

五象爆出6字头盘?紫云集与澜庭府怎么选?106平合院要不要入?扒哥还不开讲堂?|BF问答083五象爆出6字头盘?紫云集与澜庭府怎么选?106平合院要不要入?扒哥还不开讲堂?|BF问答083


第1题

五象6字头盘很值得投资?

@前路:扒哥,现在好多人都在谈论五象智慧健康城,据说首期才6字头,很值得投资,是这样吗?

扒房:五象智慧健康城占地超过2300亩,位于那马,距离五象总部基地超过12公里。目前来看,属于远郊的荒芜地带。

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▲五象智慧健康城效果图。

首期毛坯房,预计6000多元/㎡,与武鸣和空港房价相当。由于价格低,加上媒体把那马比作曾经的埌东、凤岭、五象湖,所以备受投资客关注。

但必须注意到,一个远郊地带是否具有投资价值,不光是看价格,更要看规划档次及变现能力。

规划好做,变现却绝非易事,需要不断的财力投入,改变基建、地铁、学校、产业等,更要吸引人气入住。

全国200多个新区,很多个是没搞起来的。那马属于五象的最南端,五象还远未成熟,那马呢?

在销售眼里,每个新区,每个板块都是超级有潜力的,关键是自己要有判断力。

至于该盘究竟如何,待近日实踩后进行详细测评,再为大家详细说明。


第2题

紫云集与澜庭府选哪个?

@小贝:扒哥,我正在澜庭府和中南紫云集两个盘之间犹豫,买学区房的话,哪个更有优势?

扒房:两盘均位于大五象湖板块,对比的人很多。尤其是学区这方面,是很多人重点对比的因素。

从表面看,澜庭府附近有大名鼎鼎的三中五象校区,还有五象实验一小等;中南紫云集附近有秀田小学五象校区以及四中五象校区。

如果单从以上学校来对比,紫云集旁的秀田小学名气大于五象实验一小,澜庭府旁的三中名气大于四中,似乎打成平手。

但透过表象,似乎又不是那么回事。

中南紫云集距离秀田和四中较近,两所学校规模较大,且附近小区不多,周边无其他学校。所以,交付后划分入秀田和四中的概率大。

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▲紫云集附近学校(图中粉色)。

但澜庭府不一样,由3块地组成,最南边的地块距离三中近一些,其他两块地要远很多。

更关键的是,距离三中更近的范围内集中了华润二十四城、万科魅力之城、绿地国际花都、宝能城五象湖1号、彰泰府等多个楼盘。粗略估算了下,总户数约1.5万户。

而三中五象校区初中部,共48个班,容纳学生2400人。2018年,招收初一6个班总共约300名学生。可以说,容纳能力有限。未来,以上几个小区都不一定能满足,新建楼盘就会更难。

另外,必须注意到,从规划来看,在澜庭府3个地块之间,还规划有冬花路小学,夏林路上规划有中学。之所以建这些学校,也是考虑到五象实验一小和三中满足不了就学需求。

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▲澜庭府附近学校(图中粉色)。

待冬花路小学和夏林路初中建成投入使用后,按照就近原则,澜庭府划分进这两个学校的几率更大。

所以,单从追求学区的角度来说,中南紫云集读秀田和四中更把握,澜庭府读三中变数极大。

当然了,买房绝不能单单看学区,还要看房子。

从位置及城市界面来看,澜庭府稍好,紫云集旁有部分待拆迁的自建房。

从产品来看,紫云集为95-143㎡户型,主要为三房四房,以刚改为主。

澜庭府为70-125㎡户型,涵盖两房三房和四房,100㎡以内小户型占比很高,更偏向刚需。所以,小区整体舒适度和居住人群方面,紫云集有优势。

从户型来看,布局合理性及舒适度上,也是紫云集稍有优势。澜庭府所有户型,均为单阳台设计,没有南北通透的双阳台户型。

综合来看,澜庭府更刚需一些,紫云集偏刚改。如果追求学区和整体品质,紫云集会更适合。


第3题

江南院子可以买吗?

@Ccming:龙光江南院子可否入手?感觉还行啊。

扒房:江南院子位于沙井板块智和路,项目规划和产品是挺不错的。

总占地193亩,包含高层和合院。高层是70-116㎡刚需产品,比较常规。

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▲龙光江南院子效果图。

亮点是合院,面积为106-149㎡,且赠送面积很大,接近100%。3层+负一层的合院产品舒适度很高,但如此小面积,控制了总价,在南宁比较稀缺。

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▲106㎡合院户型。

如果在一些好的地段,这样的合院肯定很好卖,且可以卖很高的价格。

至于在沙井,还是有点难度的。关于该盘详细情况,请关注“鉴盘侠”公众号,即将进行全面评鉴。


第4题

30万首付能买青秀三房吗?

@神奇的珉小珉:扒哥,青秀区还有30万首付能搞得下的小三房吗?

扒房:青秀区整体均价已经1.5万元/㎡以上,三房起码要90㎡左右,那总价要135万元,按首套毛坯20%,精装30%,首付都要32万元。

但现实中,不少楼盘还有外收,或绑定车位等条件。所以,基本上在青秀买套小三房,起码要四五十万的首付,更多是七八十万的首付。

即使是三岸部分一万二三的楼盘,小三房的首付门槛也是40万起步了。

非要说青秀那里能买到这类小三房,也就只有到仙葫去看看了。


第5题

扒房啥时候开讲堂呀?

@TINA:扒哥,你骗人。说好的开讲堂呢?又过去一个月了哦。最近在买房,想面对面咨询些问题,参加了几场其他媒体的讲堂,感觉还不如我自己专业。

扒房:抱歉,让各位扒友久等了。讲堂正在筹备中,快了。

正式见面前,扒哥准备通过声音跟大家先打个招呼,聊一聊各位关心的楼市。

6月23日下午14:30,扒哥将做客FM930《大楼市》节目,与你畅谈楼市。如果感兴趣,到时候可以关注下。

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文|七小剑  编|你莫愁

本文版权为扒房所有


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