玖珑臺卖1万2还有人抢,龙岗发生了什么?

龙岗也卖到一万二三,开始我是不信的。踩了盘后,不得不信。

不止一位扒友告诉我,不要瞧不起龙岗,那里的玖珑臺已经卖1万2了,装修部分不给贷款,买的人还是有大把。

是爆炒?还是真的发生了骤变?小剑以为,是该重新认识下那些年被我们瞧不起的龙岗了。


01

龙岗最贵盘,成了南宁销冠

近几个月,龙岗最火的盘,是龙岗最贵的盘。名叫龙光玖珑臺。

前不久,克而瑞广西片区发布了2018年4月份南宁单盘销售排行榜TOP10。

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▲4月南宁单盘排行榜。来源:克而瑞广西片区

令人意外的是,龙光玖珑臺以销售金额7.39亿元和销售面积6.92万平米,包揽了4月份南宁商品房单盘销售金额、面积的双冠军。

7.39亿,是很多房企一年都卖不到的量,玖珑臺一个月就做到了。

更叫人纳闷的是,玖珑臺的价格是目前龙岗板块高层项目中最高的。

同样是克而瑞的数据,玖珑臺4月销售均价为10690元/平米。这个价格高于同板块的阳光城丽景湾、启迪亮等其他高层楼盘。

据小剑6月初踩盘,目前龙岗大部分楼盘价格已在9000-11000元/平米。而玖珑臺4月开盘后,5月涨至1.1万以上,6月新品价格已经达到1.2万元/平米左右。

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▲龙岗在售主要楼盘(高层)价格排行。


02

1万2还遭抢,人傻钱多?

在龙岗,一个价格最贵的盘,卖出了全市第一的房子。

如果在五象核心区、凤岭、老城中心,热销我就认了。

如果在龙岗,价格比较低,像阳光城丽景湾一样,我也认了。

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▲龙光玖珑臺开盘现场。

问题是,在龙岗,靠近蒲庙和仙葫的龙岗,要啥缺啥的龙岗。是人傻?还是钱多?

现实是,买房的人大部分并不傻,钱也并不多。很多人是借钱去买的,买后还月供都压力山大。

玖珑臺之所以热销,我想主要就两方面。

第一,现在的龙光不是之前普罗旺斯、水悦龙湾时的龙光了,产品力提升了。

第二,不是龙光有多强,是周边大部分项目的产品、营销太弱。

有对比才有伤害。反正小剑把附近几个盘转了一圈,从售楼部、园林示范区、样板间、户型设计、建筑用材、置业顾问专业度等方面来看,差距还真不是一般大。


03

一年之间,龙岗房价逆袭

一年前的今天,龙岗依旧被大多数购房者所嫌弃,房价也稳居六城区之底。

克而瑞广西片区的数据显示,2017年,龙岗均价7854元/平米,远低于南宁市均价(均价约9900元/平米)。

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▲2017年南宁各城区均价。来源:乐居

当时的龙岗房价,与五象核心板块、青秀区差距明显,甚至与兴宁区、江南区也有1000元/平米左右的差价。

问到购房者,大都会表示:“龙岗太偏了,啥配套都没有,大部分楼盘的房子做的也太烂了。”

如今呢?老实讲,好房子仍然比较少,但房价却已经与南宁市均价相当,主力楼盘价格已在1万元/平米以上。

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▲龙岗主要楼盘分布。

7字头到破万,用了不到一年,龙岗完成不小的逆袭。


04

房价大跃进,凭什么?

房价逆袭一定是原因的。在小剑看来,无非以下5个:

一是对龙岗的预期变了。房价上涨还是下跌,最大影响因素就是预期。如今,10个购房者有9个都不再相信ZF的调控,都预期南宁房价会继续上涨。而经过了埌东、凤岭、五象的完美错过后,这些人普遍认为龙岗是目前新区中最大的价格洼地。

二是投资客无处安放的金钱。踩盘时,我发现龙岗有不少外地投资客,以及被广深挤出来的人,他们认为龙岗有2014年五象湖的影子,多余的钱投在新区空间更大。

三是规划给力。不断推出的ZF规划,为龙岗插上了起飞的小翅膀。“买房跟着规划走”,这句话虽然土,但很多人信。你必须承认,龙岗的规划要比沙井、相思湖、兴宁东等新兴板块好。

四是配套及时跟上。比如学校、医疗、商业、公园、大牌房企,这一年内都有了切实推进,让许多购房者不再持怀疑态度。

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▲龙岗目前配套及企业进驻情况。

最后,有了园博园这个加速器。你知道,2013年,五象湖公园举行过广西园林园艺博览会。今年底,规格更大的中国国际园林博览会将在龙岗的园博园举行。名气,人气都更牛。

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▲南宁园博园整体规划效果图。

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▲南宁园博园广州园效果图。

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▲已是满眼鲜花。

玖珑臺卖1万2还有人抢,龙岗发生了什么?▲南宁园博园主体现雏形。来源:南国早报

你可能好久没去龙岗了,你可能没关注园博园。目前,园博园主体雏形出来了,也种了很多花,已经有很多人去竞相拍照了。

如此种种,昔日被嫌弃的龙岗,也就一步步套牢了购房者的心,房价也就蹭蹭蹭快速涨了起来。


05

从绿到黄到灰,龙岗路还长

龙岗是在改变,但龙岗要走的路还很长,过程是否顺利,结局是否完美,还不好断定。

我们来看几张图。

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▲龙岗卫星图。

这是目前龙岗的卫星图,只有龙岗大桥下来龙岗大道沿线两侧是黄色(楼盘开发建设状态),其他大部分还是绿色(待开发状态)。

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▲五象核心区卫星图。

这是五象核心区的卫星图,除休闲公园景观外,大部分已经是黄色,已经临近雏形初现期。

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▲老城中心卫星图。

这是南湖到万象城一带,灰色调(建筑成熟的状态色调)为主,已经成熟。

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▲三个板块状态对比。

从绿色到黄色需要至少8年(五象核心区开发建设至今10余年),从黄色再到灰色至少还要再8年。

换句话说,龙岗成熟至少还要10几年。

10几年内会发生什么,地铁还进不进,政府还有没有大量资金持续注入,优质房企还会不会来,有没有真正的名校资源,如宝能那些半死不活的商业能否火起来……都会影响一个区域的命运。

五象核心区算是挺过了第一阶段,进入人口入住和商业氛围的考验,而龙岗呢?

必须认识到,南宁的龙岗,不是深圳的龙岗。南宁,也不是深圳。龙岗虽然属于五象,但更像是割裂开的,受到紧挨着的仙葫、蒲庙杂乱的面貌影响,远不及五象核心和五象湖的城市界面。

当下,既缺政府配套(现有多是邕宁区级),也缺名校资源,更缺地铁规划利好。



——最后总结——

这一年,龙岗确实发生了很大变化,改变了很多人的预期。

按此趋势发展,龙岗将是继五象核心区、五象湖之后,最有潜力也最值得期待的新板块。

前景描绘虽然美好,但我们更应脚踏实地。上海浦东的今天,就是南宁龙岗的明天吗?

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▲龙岗的一则户外广告。


|文/七小剑  编/八阿哥

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