扒房问答18│世茂中心可投吗?三产房能买不?哪种贷款方式好?

扒房问答18│世茂中心可投吗?三产房能买不?哪种贷款方式好?

你关心的热点楼市问题,扒房来解答。

第18期扒房问答,就扒友重点关注五象世茂中心、三产房等问题进行针对性分析回复。


——第1题——

世茂中心值不值得投资?

Q:扒房君,求翻牌五象世茂中心,这里的公寓值不值得投资?以后升值空间大吗?

A:世茂中心处在五象新区核心区,又比较靠近地铁3号线广西规划馆站,宜家、五象航洋城、恒大购物中心等大型商场,以及绿地中心、龙光国际等写字楼。

有商业、有商务、有地铁……老实说,这个地段杠杠的。

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产品方面,主打当下市场稀缺的公寓产品,35-48㎡LOFT公寓(商业性质),层高5.09米,这个层高虽没有特别出彩,但也算正常,隔成两层,还是可以接受。价格方面嘛,毛坯均价13000元/㎡左右。

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那么,回到正题,世茂中心有没有投资价值?答案肯定是有的。

从大势来看,这个地段就决定了它的抗跌性、增值性强,房价还有上涨空间。

但是世茂中心是商业性质的公寓,与住宅性质公寓相比,它更具有天然的投资属性。这就决定了,这个小区基本是以租客为主,而且租客是年轻的白领。

而未来的租客哪里来?主要是靠周边的写字楼了。

说白了,就是五象新区的写字楼能有多少人去填满它。

目前来看,五象新区的写字楼是严重过剩的,也许10年都未必能够消耗完。

所以,投资肯定是长线投资,短期内想转手卖掉,那还不如投资住宅性质的公寓,更容易转手。


——第2题——

新城控股是最近才进入南宁?

Q:7月4日的那场土地拍卖,新城控股拍了一宗地块,但是为什么都说新城控股住开公司首次进入南宁?兴宁区的新城吾悦广场不就是它开发的吗?

A:兴宁的新城吾悦广场是新城控股商业开发公司,而仙葫地块是新城控股住宅开发公司,两家企业都是新城控股旗下公司,是兄弟关系。

顾名思义,商业公司主要以开发商业综合体为主,新城吾悦广场就是主打商业,住宅公司以住宅开发为主,仙葫地块就是纯住宅项目。

所以,新城控股住开公司首次进入南宁,敲章无误。


——第3题——

荣和·邕江华府是邕江悦府的2期?什么时候开盘 ?

Q:南宁的楼盘案名都好像啊,很容易搞混了。荣和·邕江华府是邕江悦府的2期吗?大概什么时候开盘?

A:荣和·邕江华府是荣和去年新拍下的地块,是个纯新盘,不是邕江悦府的2期。不过,地理位置上,这2个盘的位置还是相对靠近的。

这个楼盘是个小地块,共25.8亩,所以大配套主要靠周边了。

7月7日(昨天),荣和·邕江华府售楼部开放,首开将推出72-144㎡的房源,具体情况等扒哥踩盘过后再深扒。

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——第4题——

贷款30年,等额本金比等额本息少50多万?

Q:扒哥,最近打算买首套房,朋友建议我还贷方式用等额本金,不要用等额本息,说是利息比较低,是这样吗?这两者有什么区别?

A:还贷方式一般有两种:等额本息和等额本金。

假如贷款100万,商业贷款利率为5.88%(首套基准利率4.9%上浮20%),还款30年,那么这两种还款方式的差别在哪里?

不理解?先看这个表格对比你就明白了。

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表格中一目了然,等额本息的特点就是:高利息。贷款100万元,需要还利息113万元,翻了一番,铁定一辈子给银行打工了。

若是采用等额本金,那么利息为59万,还款总额才159万。

“等额本金这么划算,傻子才不用。”如果你这么粗暴地理解,那就错了。

采用哪种还款方式,因人而异。等额本金划算,但是它头10年的月供基本达到6000-7600元,对于很多刚需来说,这笔月供的确很高。

假如你只是普通收入,上有老,下有小,发一笔横财的机会渺茫,那么,前10年的压力可想而知,真是活到中年,人不如狗。

因此,刚需建议采用等额本息,没必要让自己活得那么累。再加上通货膨胀,货币贬值,20-30年后,也许6000元的月供对你来说,不过湿湿碎。

当然,你手头资金比较充裕,又实在没有别的投资渠道,采用等额本金不失为一种“投资”方式。


——第5题——

三产房靠谱吗?如果不靠谱为什么没人整治?

Q:扒哥,南宁这么多三产房,到底靠不靠谱啊?能买吗?如果不靠谱,为什么没人整治呢?

A:关于三产房或者小产权房,扒哥在今年1月、4月也都多次发文讲过这些楼盘的利害关系,但是扒友们后台留言求翻牌的呼声依然很高。

三产房基本是农村集体土地或者第三产业用地,不经过国有土地“招拍挂”的程序,拿地成本很低。

正规的商品房必须拥有“五证”才算正规房源,缺一不可。三产房基本上只有一两个或者三四个证,所以存在较大的风险。

而且三产房基本是实力不济的小开发商开发,资金链等各方面随时都会有风险,资金断裂跑路是常有的事。

但是为什么市场上有这么多三产房呢?难道没人管吗?

只能说,存在即合理。现在正规商品房那么贵,不是谁都能承受的,对于很多低收入群体来说,住房需求是刚性的,所以市场上就出现了很多三五千的房子。

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但还是那句话,事出反常必有妖。三产房、小产权房等各种超低价房源能不碰就不碰,能不买就不买,因为风险无法预估。

当然,我们也知道,再怎么苦口婆心,仍会有人以身犯险,谁让房价这么高呢!

|文/小二郎  编/八阿哥


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