扒房问答21│吴圩是下一个热点?龙光玖珑臺公寓为何20年不办证?

扒房问答21│吴圩是下一个热点?龙光玖珑臺公寓为何20年不办证?

吴圩会是下一个楼市热点吗?龙光玖珑臺公寓价格很美丽,但前20年不办证怎么回事?万科·金域滨江怎么样?首付80万能买啥洋房?贷款批不下来怎么办?

你关心的楼市热点,扒房来回答。

-第1题-

吴圩会不会成为下一个热点?

Q:最近挺多房企都在吴圩拿了地,这里会不会是下一个热点?适合投资吗?

A:8月1日,吴圩镇2幅约88亩的地块出让,被云星以总价2.49亿元收入囊中。再加上此前已经在此布局的盛天、振业、精通等房企,吴圩一下子热闹了起来,未曾想,一个乡镇,也能被知名房企盯上。

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▲云星拍下的吴圩地块。

这也说明南宁主城区拿地越来越难,那些实力相对较弱的开发商,只能往南宁周边的县城、乡镇谋求土地开发,因为“活下去”比“赚钱”更重要。

随着进驻房企的增加,还挂着“空港新区”名头,吴圩会逐渐热起来,但难以与主城区相比,毕竟这里仍是乡镇,基础设施还停留在“十八线小乡镇”档次,发展起来还有很长一段路要走。

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▲吴圩机场。

南宁还有五象新区、三塘、龙岗这些“亲儿子”,吴圩在资源、政策倾斜肯定比不上待开发的主城区。

不过,若是地铁机场线真能实锤,对吴圩确实是个极大的利好。

当前吴圩房价主要停留在“4”字头,比如盛天·领秀府限价4800元/㎡,毛坯销售,价格低洼。

对于在南宁买不起房,在江南区上班的老铁来说,吴圩是一个相对不错的置业选择。

但若是考虑投资,对不起,小二目前不建议,因为估计未来10年,吴圩都是那个房价“被平均”的区域,升值空间比不上其他区域。


-第2题-

龙光玖珑臺玖寓前20年不办证啥情况?

Q:扒哥,听说龙光玖珑臺准备推出公寓,前20年不能办房产证(不动产登记证),这是怎么回事,它是小产权房吗?

A:玖珑臺的玖寓并不是小产权房,是正规的房源。但是之所以比较特殊,是因为当初玖珑臺地块(共233亩)拍卖时,有121亩商务商业地块需百分百自持20年。

因此,玖珑臺玖寓属于商业性质的公寓(物业费每月按2.5元/㎡收取),购房者买下,前20年相当是与龙光存在租赁关系(这样就很好理解了),20年之后业主即可办理不动产登记证。

121亩的商业用地中,包括玖寓和别墅,首推的玖寓共有11层,3梯32户,主要面积为28、38㎡LOFT公寓,层高5.09米,可以隔成两层使用,预计均价8500元/㎡(毛坯,无其他费用)。

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▲红框处即为首推楼栋。

至于付款方式,可全款或者先付30%首付,剩余房款采用分期1年或2年的方式全部付清(均为免息)。

玖寓这种销售形式在南宁比较新鲜,那么它到底值不值得投资?

与住宅性质公寓相比,它比不上,因为商业性质公寓无法落户划分学区,物业费也更贵。但它胜在价格相对便宜,且首次更名可免费办理,这就为相对短进短出的投资客留下了余地。

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▲公寓样板间。

但是,20年不能办理不动产登记,一定程度上削弱了它的变现能力。若急需卖房套现,那能正常办证的房子明显要灵活得多。

但凡事都有两面,玖寓预计8500的均价,总价20多万元,门槛很低,用来出租,还是具有较大的投资价值,但要做好长线投资的准备。小二踩盘的时候,仅剩少量低楼层可选,可见打算“长期抗战”的土豪挺多。

-第3题-

万科金域滨江这个盘怎么样?

Q:求扒万科金域滨江,这个盘到底怎么样?大概什么时候上市?

A:万科金域滨江是万科在南宁的第12个项目。项目处在江湾路以南,旁边即是龙光·玖珑臺,拥有一线江景,地段不赖。

这块地原是中铁交通天地明珠的2期地块,后被万科接下,共占地103亩,规划1354户。地块规模较大,又是江景,比较容易操刀出彩的作品。

此前,万科一直对龙岗虎视眈眈,多次在土拍现身激战。万科多么鸡贼,眼光不会差,可见,这个区域未来仍有很大潜力。

万科·金域滨江预计下半年上市,但目前尚未开放售楼部,扒房将持续关注。


-第4题-

首付80万能买到什么洋房吗?

Q:最近想换套大房子,考虑洋房,首付80万能买哪里?

A:80万很多吗?对不起,这个问题实在让小二感到无能为力。在南宁主城区内,120平左右的房子,首付+精装修+外收,基本要超过80万了吧。

必须增加预算!增加预算!增加预算!就拿青溪府的洋房来说,总价预算至少是180万-300万。

另外,南宁在售洋房不多。青溪府算一个,大唐印象130平以上的洋房,精装均价预计15000元/㎡。

增加预算的基础上,大平层也可以做个参考。中国铁建·安吉山语城170平的大平层,预计毛坯均价13000元/㎡;嘉和城228-268平大平层,毛坯均价11000元/㎡。


-第5题-

银行迟迟不放贷怎么办?

Q:扒哥,我5月就开始面签了,那时候利率是上浮20%,但现在利率一直在上浮,还没放款,怎么办?

A:银行一直不放款,说明额度吃紧,假如现在该银行的利率继续上浮,那么可能会有2种结果。

一种是银行工作人员会提前跟你确认,是否同意按照最新利率上浮来放款,如若同意,那么银行就会及时放款。

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▲是否同意上调,须征得购房者同意。

假如购房者硬扛,不同意利率上浮,那么银行一般优先给同意上浮利率的购房者放款,如果还有额度,就给之前面签的客户放款,但一般时间会比较长。

这个存在一定的赌博意味,假如银行额度吃紧一直不放款,那么购房者就会存在被退房的风险。因为购房者与开发商签订的购房合同里明确表示,规定期限内银行不放款,开发商有权收回房子重新销售。

那有人问,能不能告银行,按照面签时20%来执行?

这个难度挺大。因为你无法取证银行是不是真的额度很紧张,实在没有钱放款给你。

怎么说呢?从你打算购房的那一刻起,就注定了谁有钱谁就拥有更大的选择权,贷款也是如此。买房不易。

|文/小二郎  编/八阿哥

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