我有一个梦想:南宁楼市没有外收

我有一个梦想:南宁楼市没有外收


若问当下买房被什么伤害最深,十人可能有十一人会告诉你:外收。

“外收”已经成为购房者最深恶痛绝,又是最无奈的对象。

茶水费、更名费、指标费、溢价费、改造费……它的马甲各种各样,任何楼市乱象在它面前,都要自惭形秽。


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楼盘外收最高达百万

世上本无“外收”,市场被压制久了就有了“外收”。

以前购房者进售楼部,开口问的是“有没有优惠”;现在不一样了,开口是“有没有外收”。

关于外收,楼盘也毫不遮掩。他们会大方告诉你,收十万二十万还是八十万一百万。

外收范围从最初少数楼盘,到如今大有全城蔓延之势,金额从几万到上百万不等,其中尤以五象新区和凤岭最猖狂。

扒房后台、微信、QQ各个渠道,几乎每天都能收到扒友的投诉,苦诉他们在不同楼盘遭遇的外收情况。

小二实地踩了多个楼盘,无一例外全都中招,如某泰、某科、某源等旗下的楼盘。

扒友发来其在五象一楼盘的算价,一套128㎡的房毛坯+精装单价是11464元/㎡,但外收83万元后,单价骤然飙至17934元/㎡,涨幅高达56.43%。

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五象和凤岭是重灾区,西乡塘、兴宁、江南等刚需区域也难逃一劫。

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▲南宁部分楼盘外收一览。

碰上只收一两万的楼盘,你可能都忍不住要夸开发商良心;而楼盘若收七八万,你还要庆幸,不像五象、凤岭宰得那么厉害。

“这么贵,不买了!”当你愤愤然、很“正义”地离开售楼部时,楼盘并不会惋惜痛失客户,“爱买不买,你不买有的是人买”,傲娇得一比。

外收已不是什么“见不得人”的秘密,它已经成为南宁楼市一颗毒瘤。


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门槛高企买方叫苦不迭

外收明码标价,虽是“一个愿打一个愿挨”,但当整个卖方市场集体“哄抬房价”时,这场看似透明的交易中,买方注定要输,毫无招架之力。

外收是“价外加价”,这个身份,就注定了它是游走在灰色地带的不法利益,还有偷税漏税之嫌。

据多位扒友以及业内人士向小二透露,当你要下定某套房时,要先交清这笔外收,没有收据、没有协议、没有合同,没有任何证据有迹可循。交完外收,你才进入真正的购房环节:交首付、签购房合同。

所以,现在购房者买房,真正要承担的首付包括:毛坯首付+精装款+外收(一次性付清)。

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▲南宁首套房首付地图。  来源:广西楼市

这张首套房首付地图并未包含外收。在此基础上,重点区域五象湖自行加价20万-90万;蟠龙加价15万-110万;凤岭加价30万-100万;刚需板块取折中价10万,加上这个数值之后,才是相对接近市场的首付地图。

当然,每个楼盘不同面积段、不同产品价格不一,这张表不能真实地反映每一个楼盘的情况,但能够反映整体板块的走势。


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都是限价惹的祸?

2017年以前,南宁极少有“外收”,但2017年5月之后,外收一夜盛行,成了害群之马。

问题的症结就在于,南宁推出了“限价政策”,再到土拍“两限一竞”。表面上抑制住了房价,但却打开了潘多拉魔盒。

2014-2015年这一周期的去库存,大量货币涌入楼市,全国房价迎来新一轮暴涨。2016年南宁拍出多宗地王,其中铜鼓岭路地王更是达11400元/㎡天价,助推了房价上涨。

为了不被中央盯上,2016年底南宁开始“限价”,毛坯价超过7800元/㎡不予备案,房价明显高于上一期产品,高于板块均价的不予备案。“毛改精”便是从这时开始。

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然而,这一政策并未能够刹住房价上涨之风。

2017年5月,土拍的“两限一竞”粉墨登场。限底价、限房价、竞拍产权移交房,地价限住了,房价也“限”住了,但结果并非如此。

上有政策下有对策,在“毛改精”基础上,外收之风蔓延开来。

更深层次的问题是:供需。

当前南宁楼市库存处于历史低位,土地供应严重不足,但购买需求有增无减,加上不限购。供不应求,价格上涨,多么简单的经济常识。


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利润薄房企很无奈?

“我们也很无奈啊,利润太薄甚至不赚钱。”不少房企也在大倒苦水。

的确,假若按照毛坯限价销售,不仅不赚钱,还要无偿建设产权移交住房,那简直是在倒贴钱。

以2017-2018年土拍为例,虽然多数地块楼面价控制在“3”字头,但加上产权移交房,实际楼面价已达“6”、“7”字头,逼近限制的“毛坯房均价”。

就以蓝光拍下龙岗地块1为例,该楼面价已达3950元/㎡,算上61000㎡产权移交房,实际楼面价已经达7084元/㎡,再加上建安成本等,毛坯房实际成本价已达10000元/㎡左右。

没钱赚,还要倒贴钱,哪有这样的道理?所以,开发商外收看似理所当然。

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▲2017-2018年土拍项目限价情况

楼盘规规矩矩卖房,利润的确摊薄了,但也还没到无利可图的地步。别忘了,不是每一宗地块都是“蓝光”。

3000元/㎡精装标准,其实已经给开发商留下了余地。此外,当前南宁在售很多楼盘是于2017年5月之前拍下的地块,楼面地价极低。

但资本天生逐利,在市场供需失衡,甚至房价倒挂现象之下,岂有不涨之理,“外收”便成了钻空子的一部分。

所以,说房地产不赚钱,不存在的。

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▲关于房企利润的报道,形势一片大好。


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调控,是时候换思路了

外收,市场扭曲下的恶果,它不仅伤害了广大刚需购房者,也伤害了正当销售的楼盘,但如此人神共愤的行为,如今却愈演愈烈。

其实,全国有城市外收之风甚于南宁,不过人家整治起来也毫不手软。重庆、长沙等地最近调控,如同狂风骤雨。

6月28日,七部委联合发文,点名30个城市,开展“整治房地产乱象专项行动”。在此之前,重庆建委出手,痛击违规收取茶水费、指标费等行为。

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▲重庆严厉打击楼市乱象

长沙“6·25新政”兵锋利刃直指楼市,铁腕整顿。《湖南日报》甚至将之类比为“新中国成立之初,一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序,挑战新生的人民政权。”这是不是跟当下南宁楼市疯狂外收很像?

这种制造恐慌、哄抬房价的行为,的确要管一管了!

6月29日,自治区住房城乡建设厅转发住建部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知,提及要严查“暗中加价收费”等行为。

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▲住建厅转发的通知称,要严查“暗中加价收费”

现在看来,这种没有任何约束力的通知,如同隔靴搔痒,形同虚设。一个多月过去了,外收之风非但没能刹住,还愈演愈烈,也没见哪家企业被约谈,整改,处罚。

当然,仅仅约谈、处罚也是没用的,不过是“头痛医头脚痛医脚”罢了,治标不治本。

真想从根上治理外收,必须解决供需矛盾与房价上涨预期!必须解决供需矛盾与房价上涨预期!必须解决供需矛盾与房价上涨预期!

然而,这需要决策者拿出壮士断腕的决心和勇气,岂非易事。

如若不能,企望改变那是奢谈。只是刚需之苦,又能向谁言说?

|文/小二郎  编/八阿哥

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