不炒房,还能干什么?

不炒房,还能干什么?

毋庸置疑,过去10年,买房是实现财富增值最简单粗暴的方式。

但在中央“房住不炒”以及“坚决遏制房价上涨”的决心之下,高杠杆炒房的模式显然已成过去式,是时候调整方向了。

如今手握现金该何处去?事实已经证明,股市、期市、P2P都是大型韭菜场,是不适合你我此等韭菜的,哦,不,普通百姓(P民)的

有扒友问,南宁不断升温的商业地产是否有投资价值?如南宁绿地中央广场的商铺,打出高达12%的投资回报率,真有那么高吗?能否扒一扒。


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噱头?商铺回报高达12%?

在商业投资领域,不管是商铺还是公寓或者写字楼,假如前面几年的投资回报率能够达到6%-8%,都是比较稀缺的了。

君不见,南宁多少商铺变成了“伤铺”;君不见,多少商铺几个月换一个老板,君不见多少商铺让人血本无归……

但绿地中央广场最近刷出的一组商铺广告,颇惹人关注,被吹上天的肥豹,撑爆纽扣的上衣……更吸引人的地方,是那句“最高12%吃到撑”的广告语,为即将推出的商铺打call。

不炒房,还能干什么?

▲绿地中央广场的商铺广告

12%的收益率,那几乎是正常收益率的翻倍了,假如真能做到这份上,那真应了那句广告语“吃到撑”。

但你要知道,卖房的都说自己的房子最好,卖铺的都说自己的铺投资价值最高。绿地中央广场是绿地在南宁操盘的首个城市综合体,之前尚未给南宁留下成功的商业案例,这次不过是个噱头还是确实如此?

本着深扒的精神,小二今天有必要告诉大家真相,绿地中央广场的商铺到底值不值投资。


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深扒!超高收益率靠不靠谱?

要说绿地中央广场的商铺最高收益率超高,很多投资者是怀疑的。它对面的青秀万达广场金街已经开业近2年,但依然冷冷清清,难有起色。

同一个地段,难道绿地中央广场还能玩出花来?

也许。对,是“也许”。就像两个厨师面对同样的食材,会烹饪出两个不同的菜品一样。

实地走访绿地中央广场发现,289上海天地商业街已经全部招商,大部分已运营开业,80%的业态是餐饮,又见束河、蘭香以及众多网红店都集中于此。

1期的写字楼和1期住宅均交付使用,整体来看,这里的商业氛围已经略成气候。

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▲289上海天地商业街已开业

而号称超高回报率的商铺,则是位于1期的住宅底商。部分铺面的租金高达180-280元/㎡·月,与成本相比,才有今天绿地中央广场豪气打出高收益的广告。

但由此认定,绿地中央广场有超高投资回报率为时尚早。因为投资不是“赚快钱”,而是长线持有。

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▲289上海天地商业街实景

不过,换个角度思考,绿地中央广场是否具备了长线投资超高回报率的底气与自信?

先看地段。绿地中央广场位于东葛路延长线,衔接东葛商圈与凤岭北,紧邻金湖CBD,是快环板块往东率先接驳的商圈。

这个地段是朝阳、金湖CBD、万象城之后,另一个相对优质的板块,这也难怪,绿地中央广场将自己定位为“青秀中心”。

虽然南宁是“多中心”的发展格局,三塘也说自己是中心。但真正的市级中心,目前公认的是朝阳、金湖CBD、万象城一带,东葛商圈的地位,更确切地说,应该是“次级城市中心”,虽然比不上正中心,但属于“强·次级城市中心”一类,地段价值不可否认。

优质地段,商铺的抗风险能力至少提高2倍,本质上就拥有了对冲风险的筹码。客观地说,绿地中央广场的地段,具备了对冲风险的条件。

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▲绿地中央广场夜景

再看交通。项目周边接驳的路段是东葛路、滨湖北路、金湖路、佛子岭路、快环等大型城市主干道,而且都是相对繁华的路段,这就为庞大的消费力埋下了伏笔。不过,任何拥有强大带货能力的商圈,地铁加持必不可少。遗憾的是,这里不是正地铁上盖,距离地铁3号线地铁口有一定的距离,这也就决定了,它的地位稍逊于正地铁口的航洋、万象城、悦荟广场等商圈。

虽然地段和交通方面略有不足,但它的价值也是大家普遍认可的。最关键的还是看绿地的商业运营能力和人群消费力。

商业要称得上成功,那么运营能力必须过硬。要不然地段挑得再好,也注定会死得很惨。

比如,同是民族大道,万象城风生水起,三祺广场冷冷清清;同是商务区,只成功了一个盛天地,当年卖出10万元/㎡的东盟第一街仍没啥人气。

虽然绿地在全国打造了多个成功的商业案例,但在南宁,绿地中央广场是它的试金石。

这个地段,首个综合体如不能一炮而红,那么,今后绿地在南宁就老老实实开发住宅就好了。要不然下一个商业项目,谁还来埋单?

不炒房,还能干什么?▲绿地中央广场产品规划

那么,这个项目到底如何?从目前呈现的状态来看,前期的招商过关了。

绿地中央广场商业共分为289上海天地商业街区、购物中心、住宅底商以及办公配套底商,产品组合丰富,打造一个全龄段消费中心。

步行街和购物中心由绿地自持,CGV影城、儿童主题乐园——天空之城、LE SUPER精品超市等将进驻购物中心,并于8月18日开业。

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▲购物中心内景

开业之后,运营上了轨道,才能反哺商铺,这才是真正考验实力。仅凭前期的招商过关,就对项目的运营能力盖棺定论,对投资者不公平,只能拭目以待。

至于消费力方面,项目所处的板块是人口密度集中的区域。金湖CBD、东葛、凤岭几大板块人流量庞大,置业顾问称,项目将辐射80万人群。这个数据有待考究,但项目自身拥有3000户住户,近千户G公寓租户,M-town写字楼以及即将打造的摩天写字楼,旁边是青秀万达广场,两大综合体所形成的商圈流量与消费力的确不小。

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▲289上海天地人气


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不是所有投资都一本万利

严格来说,商业地产不存在“赚快钱”。投资,是一把风险与机遇并存的双刃剑。

南宁有朝阳悦荟广场这样的投资神话,也有卖出天价的东盟第一街,却死得很惨的案例。

2010年之前的商业市场粗放,在“高收益”这个大饼面前,即便商铺价格偏离了正常轨道,卖出10万元/㎡的天价,欲望战胜了理智之下,投资者大量热钱依然盲目跟风。

其次,在狂热的市场之下,很多投资者对商铺并没有统一的概念,别人买自己也买。实际上,早期的商铺多是普通的住宅底商,没有统一规划和运营,培育期漫长,客群没有叠加,停留在低层次的消费层面。

结果如何?钱砸进去了,但高额的成本,极薄的利润,巨大的落差,最后空留一地鸡毛,血本无归。南宁商业经历了前所未有的阵痛。

只有痛过,才会理智。近几年,华润、绿地等大牌开发商进军南宁,他们拥有成熟的商业操盘能力,是真正在研究消费者,打造沉浸式、体验式商业氛围,吃喝玩乐一站式解决,客群叠加。

此外,开发商从前期招商到后期运营统一管理,再加上投资者的心态愈发成熟理性,不再盲目跟风。买卖双方共同培育市场,“高收益”才是顺理成章。

综合来看,绿地中央广场的综合品相相对出挑,再加上在一线城市多年的运营经验,与过去粗放时代相比,它的投资风险可以降至更低。

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▲289上海天地实景

绿地中央广场即将推出的商铺临东葛路以及快环边,写字楼底层商铺,面积30-724㎡。

面对这样的产品,你认为绿地中央广场可以创造高收益,那么就勇于抓住机会;如果你输不起,那么就不要盲目跟风。因为在风险面前,每个人应对能力和承受能力完全不同。

|文/小二郎    /八阿哥 

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