为什么大家不再相信调控?

为什么大家不再相信调控?

2018年,是名副其实的楼市调控大年。

机构统计,截至目前,今年全国主要城市发布调控政策超300次,平均不到一天就发布一道调控令。

与此同时,中央对楼市调控的定调也在不断收紧,从“房住不炒”到“坚决遏制房价过快上涨”再到“坚决遏制房价上涨”。

然而,调控高压之下,绝大多数民众对房价的预期却并未改变。


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今年各地调控超300次

9月19日,为整顿楼市乱象,北京和上海再发文件,分别挂出关于治理房地产市场乱象专项行为的通知。

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其中,北京此次重点打击投机炒房、“黑中介”等违法行为。而上海则在大力整治首付贷、违规提取公积金等行为之外,还明确要打击逃避限购等行为。

这是当下楼市调控的一个缩影。今年来各地的调控没停止过,且愈演愈烈。

中原地产研究中心统计数据显示,2018年前7个月,全国主要城市房地产调控累积次数多达260次,较2017年同期上涨80%

当然,调控的频率和力度并未因此而降低,反而在继续加强,过去一个多月多地出台了升级版调控政策。

截至目前,全国主要城市发布的楼市调控令已超过300次,创下历史新高。

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多数民众依然看涨房价

不过与高频调控形成鲜明对比的是,房价似乎未能如人所愿。

9月15日,国家统计局发布8月70个大中城市住宅销售价格数据,新建商品住房环比上涨的城市有67个,2个城市房价持平,只有厦门1房价下跌。

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当然也要承认,调控日趋严厉的一线城市环比涨幅有所放缓,并且统计局的数据有一定滞后性,也许接下来房价走势会有所改变。

但民众似乎并不这么看,近期无论是权威机构还是扒房的调查显示,绝大多数人依然看涨房价。

9月14日,中国人民银行发布2018年第三季度城镇储户问卷调查报告。

在下一季度房价预期方面,33.7%的居民预期“上涨”,45.9%的居民预期“基本不变”,9.6%的居民预期“下降”,10.8%的居民“看不准”。

也就是说,近八成居民认为四季度房价稳中有涨。

同样,在南宁扒房前不久发起的一项调查结果更为悬殊。

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2600多位参与者,65%认为房价会继续涨,30%认为房价会稳定,仅5%认为房价可能下跌(你们是认真的么?)。

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看不到地方调控诚意

明明调控在不断加码,明明市场已有所降温,明明南宁部分区域价格开始松动。

但大多数人为何选择对这一切视而不见,不再相信调控,用脚投票,房子该买还是继续买,哪怕一次性付款,甚至高额外收,也不惜代价上车。

八哥认为,其中一个重要的原因是,看不到地方ZF真调控的动力和诚意。

屁股决定脑袋。多年的经济发展模式早已证明,房地产对城市贡献着极大的GDP比例和财税收入,是地方ZF名副其实钱袋子,是城市化高速发展的重要推手,所以虽然知道它有毒但却戒不掉。

所以才会有政府被房地产绑架之说。想知道一个城市对房地产的依赖程度,看看其土地财政比例就一目了然了。

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▲一般公共预算收入数据来自各地统计局,土地出让金收入来自中指院(仅含市本级数据)


看到了吧, 机构数据显示,南宁对土地财政依赖度排名全国第七。

这也是为何各地轰轰烈烈调控时,南宁却一直没什么大动作(即使有,力度也很温柔,最典型的是,南宁还是全国少数不限购的省会城市。

换言之,地方政府是不可能对房地产真正下狠手的,因为他们比谁都见不得房价下跌。

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多年来房价一直在涨

相比洞穿地方调控的真正意图,多年来房价的扶摇直上才是击穿民众心理防线的最大利器。

或许很多人曾经相信过调控,也曾期待过房价下跌,但每一次,等来的都不是下跌,反而是更大的上涨,以致不少购房者付出了惨重的代价。

存钱的速度永远赶不上房价上涨的速度,经历过真金白银买来血的教训之后,人们终于放弃了对调控的幻想。(这次会不一样吗?)

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▲2006-2018.8南宁房价走势。

当然,房价上涨还与国家整体经济发展,通货膨胀等不无关系,但其中最重要的因素之一是,土地成本过快上涨。

回过头来发现,买什么都没有买房赚钱。

至于股票、基金、期货、P2P,银行储蓄等几乎全部沦陷,别说赚钱,不亏就算万幸了。


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投资房产首选核心城市

不过,房价经过新一轮普涨,闭眼买房赚钱的时代一去不复返。

对于买房自住没什么好说的,哪里合适买哪里。但如果是投资,最好选择有人口和产业支撑的核心城市。

不可否认,南宁的产业偏弱,尚无法与国内主流一二线城市相比,但作为广西首府,无疑还是5000万+广西人的中心城市。

所以,南宁仍是很多广西人置业的首选。如果投资,实力雄厚的土豪大可自由选择,包括最热门的核心区域,但对于多数普通投资者,则应选择一些价格低洼的潜力区域。

一个城市的中心或副中心通常更具增值空间,但前提是买在价格低洼时,要是现在去买南宁的埌东凤岭或五象湖,显然错过了最佳机会。

因此,“寻找价值洼地”是买房投资永不过时的策略。

正如十多年前的埌东,七八年前的凤岭,三四年前的五象新区及两年前的龙岗,踩准了节点入手,才能享受价值洼地最大的升值红利。

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南宁还有价值洼地吗?

有,但已不多。

目前主城区房价对多数民众明显偏高,部分区域甚至存在一定泡沫(涨幅有所透支,短期内上涨空间有限,所以投资要慎重,长线还好。

相对三年前还有大把五六千的区域,如今南宁房价基本全面过万,很多洼地被逐渐填平(当然也还有)。

若想更具安全边际,当前还有5字头房子的武鸣、吴圩或可关注。

如今年以来市场热议的武鸣(南宁北,作为南宁面积最大的新晋城区,定位副城市中心,发展才刚开始。

尤其是位于这里的东盟经开区,汇聚了300多家知名企业,正推进数千亩的现代产业城,20万人+大学城、高铁北站等大项目建设,未来规划有地铁武鸣线。

无论产业城、大学城还是高铁站、地铁线的规划建设,未来都能带来巨大的人气和人流量,从而带动区域价值大幅提升。

这在很多城市都已得到印证,不说远的,南宁东站自2014年底建成开通至今,附近房价均已翻番。

作为经开区的当红“炸子鸡”,绿地东盟国际城自6月首开后,已启动第三期新品预约,其高层打出4980元/㎡的起步价,10万首付可上车,颇具吸引力。

无论有自住还是投资需求,都可关注了解,当然若有意向最好亲往项目实地考察一番,眼见为实再做决断!

◎来,调个查

|文&编/桥洞为家的八阿哥

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