南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

2018年,很多城市和房企都不太好过。

尤其是近期,土地频频流拍,预示着某种信号的转变。然而,就像大伙们调侃的那样,南宁似乎是有某种神秘力量庇佑。这股风,目前暂时尚未在南宁蔓延。

巧的是,在未来1个月,南宁将出现今年最集中的土地供应潮。2018年,南宁地价的几个真相都在这里。只有知晓了土地市场的温度,买房,你才能做出更精准的判断。


真相1:

“金九”成色不佳,土地才是主角

从下半年开始,楼市开始有点凉凉,“金九银十”的成色不太好看。

像抢白菜一样疯抢房子的开盘少了;有楼盘打出8折优惠了;“低首付”重现江湖了……

然而,“金九银十”的主角,很可能是土地市场。

据统计,9月19日-10月17日,南宁(未含武鸣)共出让13幅地块(不含仓储、工业用地等),出让面积共计666.64亩,总建筑面积约102.03万㎡。

这是南宁今年以来又一波土地供应潮。

楼市“金九银十”有点凉,南宁在这个特殊时期集中卖地,似乎就比较值得玩味了。

一二三线城市土地频频流拍,但南宁就未必了。

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

▲各线城市土地流拍情况   来源:欧阳先声

比如,9月19日,柳沙国宾区2宗地块出让,仍然经历了一番相对激烈的火拼,最终被广源收入囊中。

再如接下来拍卖的地块中,综合品相较好的地块不乏。比如仙葫三岸组团一宗55.56亩的商住地块,紧邻彰泰·凤岭江湾、新城·悦隽江山;玉洞大道、五象良兴路等优质地块,或将引来一番火拼。

柳沙2宗地块开了个“高起点”,剩下的地块如何走,拭目以待。


真相2:

整体供应还是偏少了

据统计,1-9月26日,南宁共出让商住用地44幅,合计2392亩,总地价为152.32亿元。

即便“金九银十”期间所有的地块都能够成功出让,那么,截至10月,南宁的土地供应也仅为2992亩,距离3000亩还差那么一点。

而根据今年南宁的土地供应计划,全年的土地供应约为4072亩。虽然比去年多了400多亩,但不排除接下来有地块流拍。因此,今年与去年相比,强不了多少。

经济学里有这样一个理论:供求关系影响价格。土地供应如果不够多,那么供求关系就会十分紧张,催生房价上涨。

土地供应多了,房源供应量还会少吗?市场里再旺盛的需求,都会被稀释冲淡。

纵观过去5年南宁的土地供应,小二认为,还是少了。

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▲过去5年,南宁土地供应情况。

看了这张图,你会发现,土地供应量高企的年份,房价的波动并不明显。这一波涨价潮,真正开始,是从2016年底萌芽,2017年迅速上涨。


真相3:

地价还是上涨了

面粉价决定面包价。那么,1-9月已经拍卖的地块中,平均楼面地价是多少?

据统计,不计产权移交面积的情况下,1-9月的地价,楼面地价在1458-8640元/㎡之间。

其中,8宗地块楼面价破“5”字头,多数集中于“3”字头,平均楼面地价约为3800元/㎡(感谢金陵、吴圩拉低了整体均价)。与前几年相比,地价呈稳步上涨的趋势。

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

▲近几年南宁地价走势。

这是在不计产移房的情况下,得出的楼面地价。若将之计入,那么不少地块楼面价节节走高。

比如蓝光其中一块地,楼面价达7084元/㎡,广源的柳沙地块破1.4万元/㎡。

即便是美的拍下的安吉地块,楼面地价亦是高达5050元/㎡,还需配建15000㎡产移房。

所以,今年的地价,并不简单。


真相4:

土地越拍越“边缘”

南宁号称要打造“超大城市”,五象新区的开发已经进入成熟期,南宁主城区内,可供应的土地越来越少。

于是,南宁土拍的范围,越来越向外环扩张。

换句话理解,以前认为的“边缘板块”,现在也成为土拍的热点。典型的就是,吴圩、良庆南板块、仙葫三岸、三塘-昆仑板块。

主城区内核心地块越来越少,也就意味着,今后买房,要越来越往热点“边缘板块”买了。这也是城市扩张的必然结果。

这些曾经被“边缘”的区域,如今的地价也并不便宜。就以仙葫三岸板块来看,新城·悦隽江山、彰泰·凤岭江湾楼面价分别达6495元/㎡、6225元/㎡。

即便是吴圩的地价,也是三年前五象湖拍出的价格。当然,脱离了大环境,单纯以现在的地价与三年前的地价相比较,是有点可耻。但这也恰恰说明,地价也一直在走高。


真相5:

好地块不会讨好购房者

懂了南宁地价的真相,买房人可以更清晰地判断未来的房价。

2018年,很多人口口声声说,这是有史以来,最困难的一年。

缺钱潮、流拍潮、降价潮、还债潮……一潮又一潮,快把房企淹没了。

然而,事实告诉我们,即便是在困难的年月里,遇到合适的地块,房企仍然会毫不手软地揽入。

快周转的房企,今年拍下的地块,已经陆续上市。明年年中,2018年拍下的地块,绝大部分也要卖。

虽然现在正值调控期,但是今年拍下的地块,无论是刚需地块还是中高端地块,地价不便宜。

这也就意味着房企的利润有可能会降低,但不可能做亏本的买卖。

那么,未来出现的一个情况便是,2018年之前拍下的低价地块,拥有更大的定价空间。即便市场不好,可以小幅度优惠讨好购房者,但无论是今年还是去年的高价地,讨好购房者的空间并不大。


真相6:

买房永远赶早不赶晚

读懂了这几个关键信息,真正有购房需求的买房人,不必追涨杀跌。

还是那句话,越早上车,掌握在手里的主动权就越大。因为,市场、政策总是瞬息万变。

现在正值深度调控期,近期楼市稍有价格松动,不断向购房者示好。

若是遇到地段好、无外收、不捆绑车位、又限价、品相好的楼盘,还是那句老套的话:买到就是赚到

就像近期热度较高的旭辉·湖山樾。旭辉·湖山樾位于南宁热门板块——五象湖。

旭辉是全国TOP15的房企,湖山樾即属于旭辉的“江山系”。

南宁房价怎么走?地价背后的6个真相告诉你真实答案

湖山樾是旭辉进入南宁的首个项目,旭辉的品牌落地,要靠它来完成。

这个楼盘预计近期推近500套房,104-150㎡的三房至四房,倾向于首改客群。

当然,它精装均价11900元/㎡,不外收,不捆绑车位的吸引力,很多人都想抓住这个机会,挤上五象湖的末班车。

不少中介趁机浑水摸鱼,声称交几万至十多万元不等的指标费,便拥有购房资格。但事实是,只有通过售楼部这条渠道可以购买,无需指标费。

当然,对于有着更高品质追求的购房者,这个盘确实偏小,配套需依托周边来完成,适不适合自己,还需多方权衡。

|文/小二郎  编/八阿哥

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