五象再火,也不该遗忘朝阳

五象再火,也不该遗忘朝阳


若问南宁楼市哪个区域最火,五象说第二,恐怕没人敢说第一。

但小剑想说,五象再火,也不应该遗忘朝阳。因为,朝阳才是南宁的根和心。

小剑敢说,朝阳的真正魅力,很多人并不懂。那么,这篇近4000字的长文值得你一读。


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五象暴热的冷思考

“我就是爱五象。”

不管你承认不承认,南宁许多人都有这样类似的想法。尤其是那些已经在五象置业的购房者。

曾经沧海难为水,除却五象都不爱。在他们眼里,五象是南宁的新中心,是待批的国家级新区,未来要啥有啥。

不可否认,五象的成交量更高,五象的房价涨幅更快。从购房者构成来看,其他许多区域只能吸引本区域购房者,五象却成为了全南宁甚至全广西人的五象。

五象缘何如此受热捧?主要还是画饼画得好,给人们描绘了一幅充满想象力的美好画卷。而且,这幅画已经填充了很多颜色,甚至露出了雏形。

但小剑想说,对于五象的暴热,我们需要冷思考。

五象之所以暴热,是因为聚合了众多光环,政府、企业、媒体联合助力下产生了强大势能。这种势能在短时间内明显盖过了其他区域,对购房者心智形成了强势占领。

强效势能下,人都是喜欢从众的。但是,越是这个时候,越要保持冷静。

五象的未来确实值得期待,但不一定适合每个人。有些人可能适合江南,有些人可能就适合西乡塘,自己心里要有一杆秤,疯狂从众往往不是好事。


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楼市遇冷,市中心开始被怀念

人们总是在失去后才知道珍惜,楼盘总是在市场遇冷时才能检验抗不抗跌。

回顾五象楼市的发展轨迹发现,2015年前,五象的房价远低于老城区。之后却迅速上位,如今,已经甩开除青秀区外的其他区域好几条街。

五象再火,也不该遗忘朝阳

▲今年10月各板块房价。来源:楼盘网

但是,当市场遇冷时,反应最敏感的往往也是此前房价涨得最快的新兴区域。

潮水退去后才知道谁在裸泳。今年9月底开启的优惠促销,就是兴起于兴宁东和五象新区这样的新开发区域。

“地段,地段,还是地段。”时至今日,李嘉诚的话依然实用,尤其是在市场遇冷时。

2009-2011年,以及2015年至今,是南宁楼市大跃进的两个阶段,传统市中心与其他新区一样,房价奋发向上。

2008年和2014年,是南宁楼市经历大调整的阶段。当一些新兴区域房价掉头向下时,传统市中心却表现出强大的抗跌性。

调控从严,楼市遇冷,房价止涨,一些新区内高位入手的购房者开始坐不住了。

这种时候,传统市中心开始被怀念。


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谁才是南宁市中心?

如题,谁才是南宁的市中心?也许,一千个人心中,就有一千个哈姆雷特。

10年前,如果你问南宁哪里最繁华、最热闹?人们几乎会异口同声地说是朝阳商圈。

5年前,你再问同样的问题,除了朝阳商圈,不少人会说埌东-凤岭商圈。

现在,再问这个问题,不少人可能会说,五象CBD大有取代前两者之势。

从城市的发展轨迹来看,都会经历单一中心向多中心的转变。这是我国主流一二城市已经经历过的,也是南宁正在经历的。

但不管怎么发展,城市扩围多大,一个城市真正的中心只有一个。这个中心就是一个城市最先发展的地方,最具历史底蕴的地方。

首都北京那么大,真正的中心还是故宫天安门一带。我国人口最多的城市重庆,尽管多个商业中心并驾齐驱,但真正的市中心还是渝中区解放碑一带。

同样的,能够代言南宁历史与文化的市中心,有且只有朝阳商圈一个。

给大家看几张图,一起简要回顾下南宁城市的发展历程。

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▲晋唐时期南宁地图(部分地点为后期添加)。

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▲北宋时期。

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▲明朝时期。

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▲清朝时期。

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▲民国时期。

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▲解放后。

千余年的发展史证明,南宁起于朝阳,兴于朝阳,朝阳才是南宁当之无愧的市中心。


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当南宁有了五环之后

不仅是过去,现在及未来的南宁市中心依然是朝阳商圈。

经过这几年的大干快干,南宁已经迈过了原有的“白沙-竹溪-厢竹-秀厢-沙井大道”的单环模式,进入了2.5环时代。

放眼望去,1环内几无新房在售,目前主要在售楼盘集中于1环至2环之间。

与此同时,东扩南进之下,五象东-龙岗、南宁保税区、兴宁东-五塘、民族大道东等几个板块也进入大开发状态,处于2环与3环之间。

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▲当下的南宁城市发展格局。

由于西向开发停滞,南宁城市发展形成了不规则的2.5环时代。

翻开主流一二线城市的发展轨迹,随着城市化进程加快,都将经历1环到多环的阶段。

也就是说,为了城市扩容,为了吸纳人口,城市发展的首个阶段是从市中心开始快速向四周发散。最终,会形成多环格局。

这个阶段,由于新区的规划超前,政府重金投入,新区会快速崛起,房价就会快速上位跟上老城区甚至局部实现超越。

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▲大多数城市的发展轨迹。

当达到一定饱和后,城市发展会由原来的粗放型向有质量的发展转变。加之老城区到了跟新迭代的时候,传统市中心伴随着大量的旧城改造,深厚的历史底蕴和绝对中心的价值开始释放。传统市中心房价则重回领头羊地位。

北京上海也好,广州重庆也罢,概莫如是。因为,真正能代言城市历史的中心只有一个,其价值不是普通新区的高楼大厦所能比拟的。

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▲9月北京房价,传统市中心西城东城区领军。

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▲9月广州房价,传统市中心越秀区领军。

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▲9月上海房价,传统市中心黄埔区领军。

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▲9月重庆房价,传统市中心渝中区领军。

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▲9月天津房价,传统市中心和平区领军。

以史为鉴,南宁终将也会有五环,而最终真正房价最高的区域必然还是传统的市中心。


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朝阳靠啥回到舞台中央?

10年前的朝阳家喻户晓,无人不知,连周边市县居民逛南宁都必去朝阳。

近几年,随着埌东-凤岭以及五象CBD的崛起,朝阳商圈的地位不断下降。但从大城市的发展历史来看,朝阳终将还会回到舞台的中央。

朝阳商圈有这个资本吗?

据小剑的调查了解,现在人们对朝阳商圈诟病最多的就是交通顽疾以及历史文化的消失。

可喜的是,这些问题正在被政府重视。而且,朝阳已经发生了不小的改变。

首先,被人诟病的交通问题,改良了。

其一,最先开通的地铁1、2号线均通达朝阳,换乘站就设在朝阳。其二,南宁东西向、南北向快速路正在加紧施工,设计时速80公里,届时可实现半小时从东到西,从南到北。

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▲南北向快速路示意图。

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▲建设中的东西向快速路。

更为重要的是,南宁的根在朝阳,朝阳也正散发出久违的文化魅力。

你可能不知道,在朝阳商圈竟然藏着一个占地2175亩的历史街区,它的名字叫三街两巷。

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▲三街两巷整体效果图。

前几天,小剑特地走访了一圈,三街两巷已现出局部雏形,1期工程预计今年12月底可开街。

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▲建设中的三街两巷。

必须告诉你,三街两巷不是一个普通项目。该项目是由国企威宁开发,由央企华润运营。

它定位为南宁历史文化名片,那里有骑楼建筑,有老南宁的原真回忆。建成后,将成为南宁文遗传承地,将成为南宁唯一的城市人文历史对外展厅。

打个比方,未来南宁的三街两巷就是上海的外滩,成都的宽窄巷子,广州的上下九。

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▲三街两巷效果图。

不说其他,单凭这些,朝阳就足以立足南宁中心地位。

作为一个外来人,小剑认为,南宁这几年发展很快,高楼大厦很多,但最缺的就是历史与文化。

所以,文化传承才是一座城市的灵魂,才是一座城市的真正IP。

幸好,南宁找回来了。它,就在朝阳。但从这一点看,朝阳的价值足够震撼。

或许,你现在还感受不到,但数年后你终会明白什么才是城市的魂。


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朝阳置业,该选谁?

除了交通出行问题和历史文化问题,朝阳商圈的生态居住环境也在发生实质性变化。尤其是常被人吐槽的邕江和二坑溪,正在旧貌换新颜。

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▲邕江朝阳商圈附近江景。来源:南宁晚报

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▲二坑溪局部。来源:南国早报

与此同时,朝阳商圈的旧城改造也在快速推进,诸如华润、融创、奥园、宋都等知名企业已经纷纷进驻进行房地产开发。

目前,朝阳商圈楼盘主力价格区间集中在1.1万-1.5万元/平米,低于凤岭,也低于五象核心区。在三街两巷全面开街前,入手朝阳将是一个不错的机会。

据了解,当前朝阳主要楼盘有华润中山府、融创融公馆、奥园永和府和宋都江韵朝阳等。

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▲朝阳商圈主要楼盘分布图。

其中,宋都江韵朝阳地段是有了,但楼盘规模偏小,仅10亩304户

奥园永和府去年就已销售,目前仅剩2栋楼,且为两梯十户的超高层。

融创融公馆品牌实力较强,但前期住宅产品早已售完,在售的是少量商铺及车位。

华润中山府在品牌、地段等方面都比较值得期待,但进度一直较慢,且价格预计1.5万元/平米以上。

除了以上4个项目,还有一个项目很值得期待。

根据国土局的招牌挂公示信息,10月31日朝阳商圈还有一块超过55亩的地块出让。55亩在其他区域不算啥,在朝阳却是稀有物。

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▲10月31日将出让地块。

小剑打探到,该地块就在融创融公馆旁边,属于比较完整的地块,综合素质不错。

同样的,该地块是旧改地,采用土地熟化人的模式,属于定向招拍挂。进一步打探得知,此地块定向的对象就是融创,所以融创拿下的可能性极大。

相比前期融公馆已售地块,该地块规模更大,也更规整集中。

更主要的是,该地块将是融创在朝阳商圈从源头打造的纯正项目,产品将更值得期待。


文/七小剑    编/八阿哥

本文版权归“扒房所有

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