豪宅保利君悦湾复活?沁园是个什么盘?|BF问答NO.40

豪宅保利君悦湾复活?沁园是个什么盘?|BF问答NO.40

沉寂4年之久的豪宅保利君悦湾重出江湖,还值得信任吗?那个叫沁园是个什么盘?现在房贷利率这么高,买房是不是很亏?

有态度,有帮助。扒房问答,给你不一样的解答。你尽管问,我努力答。


第1题

复出的保利君悦湾靠谱吗?

@高空缓行:最近又看到了柳沙豪宅保利君悦湾的广告,是重新复出了吗?价格多少?扒房扒扒呗。

扒房:印象中,保利君悦湾是个很老很老的盘了。再不复出,恐怕很多人都要忘记它了。

据小剑掌握的信息,该盘2013年就已动工,2014年面市宣传,2014年9月30日就已经取得了4号楼20套房的预售证,当时预售价在3万元/平米左右。

可惜,之后几年,保利君悦湾仿佛从南宁楼市蒸发。

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▲保利君悦湾公众号2014年的推文。

查看“保利君悦湾”公众号发现,公众号更新至2016年12月27日后停更了4个月,到2017年4月14日才发了一篇无关的内容,之后再次停更1年之久,直到2018年8月31日才再次推送内容。

从推送频率来看,最近明显增多,看来是要有动作了。

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▲保利君悦湾近期的广告。

不吹不黑,就南宁市场来看,该项目确实是数一数二的豪宅级项目。

总占地100亩,由14栋21-36层高层建筑围合而成,总共仅644户,超过1200个车位。45%的绿化率,2.0的容积率,146-337平米的面积段,大户型可实现“一梯一户一泳池”。

景观资源也是其一大优势。处于邕江前排,属于一线江景房,旁边还紧邻即将开放的400亩柳沙公园。

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▲保利君悦湾效果图。

最新的动态是,3A号楼146-337平米产品在售,均价2.8万元/平米左右。从户型设计来看,真的挺舒适,赠送也超级多,要比凯旋1号设计的好很多。

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▲337平米户型。

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▲146平米户型。

最近小剑踩盘发现,项目楼栋已经全部封顶,部分外立面已经初步呈现。

而此前之所以停滞,主要原因在于土地性质问题。由于历史遗留问题,这块地较为复杂,变性牵涉东西较多。目前又出来卖,估计这些问题已有进展了。

总体来讲,该盘从地段、资源、产品等方面来看,在南宁符合豪宅标准,土豪客户可以重点关注。

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▲保利君悦湾实景图。

但也要提醒,下手之前还是要了解清楚土地问题。另外,所处位置虽然江景优秀,但柳沙板块缺乏整体规划,整体档次不高。加之前期开发的那些半岛系列楼盘普遍很差,从整个板块来看环境和日常配套还是有所欠缺的。


2题

沁园,浪费了好地段?

@国北:五象沁园这个盘,扒哥了解过吗?可以入手不?

扒房:正好前些天小剑踩过这个盘。看了那个地段很是心动,但看完了项目却是很是心凉。

听到沁园这个名字,小剑最初想到的是毛泽东的诗词《沁园春·雪》。或者卖其他东西的,就是没和楼盘联系起来。

或许,人家起这个名字也与这个诗词有关吧。但小剑实在找不到,这个案名与项目有什么契合度。

这个沁园,地段是相当好,处于五象新区核心板块,博艺路与飞龙路交汇处。周边有盛科城、广源华府、光明澜湾九里等楼盘,近地铁、邕江,以及体育中心等诸多高等级的大型市政场馆。

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▲沁园效果图。

可惜,又一好地段被浪费了。

项目占地44亩,2.8的低容积率,仅645户,目前主推产品为98-130平米的三房、四房。该盘毛坯销售,均价1.2万元/平米左右。

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▲130平米户型图。

从建筑设计、园林规划、户型、房企品牌、物业服务以及现场展示与接待体验来看,都太稀松平常了。

毫不客气地说,沁园是占了好地段却被浪费了。如果追求品质,想住好一点,小区舒适一点,小剑劝你还是算了。


第3题

为什么项目一开盘就卖车位?

@行者:我刚买了房,楼盘置业顾问就开始给我推车位了,但车位啥都还看不到呢,又怕以后买不到车位没地方停车。我要不要买?要注意什么?求解答。

扒房:以前卖车位大都是住宅清盘之后临近交房时,今年有点特别。

很多楼盘为了完成今年的销售任务,现在是有啥货就卖啥货,可以卖的都想办法尽早拿出来卖。还有的楼盘提前卖车位完全是匹配定价策略,是住宅搭着车位卖,美其名曰买房送车位。

正常来讲,卖车位要有明确的车位分布图和具体位置关系,而这些通常是住宅建差不多了才能完全确定,所以一开始就买车位还需谨慎。

可以很明确的告诉你,现在的楼盘车位配比普遍很高,住宅刚开盘就卖车位,肯定没有多少人买,后期肯定还会有大把,不用担心后期买不到车位。


第4题

华发国宾壹号还有房卖?

@阿顺:见到有中介给我推荐华发国宾壹号,听到是中介,我就挂电话了。但我之前了解过国宾壹号,江景和品质还不错。可是,华发不是很老的盘,已经卖完了吗?

扒房:位于柳沙的华发国宾壹号确实是个很老的盘了,前期产品已几近售罄,但还有4期产品。

华发国宾壹号4期,有个新案名叫华发国宾学府,总共11栋高层,容积率2.4。与华发国宾壹号前三期产品间隔一条路,临近五象大桥,前方是滨江公园和邕江,景观资源较好。

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▲华发国宾学府(右侧靠桥组团)效果图。

11月24日,新一期产品国宾学府进行了开盘,推出87-145平米的精装房,1.6万元/平米左右。卖的一般,开盘推出的房子,还有挺多可以选。

项目产品及景观资源都不错,但有几点需要提示:

首先,这一期很靠近五象大桥,特别是靠桥的那栋楼,舒适度会较低。

其次,说了好几年的滨湖路小学至今仍未建成开学,不知道要到何时了。


第5题

利率高企,现在买房很亏?

@飞猪在天:前几天去看房,利率上浮好高啊,毛坯30%,精装部分50%。据说贷款30年的话,这个利率上浮是一直跟着的,30年都上浮。是这样吗?利率这么高,现在出手是不是不划算?

扒房:近期的房贷利率上浮确实很高,也确实是贷多少年就跟着多少年,即使以后利率上浮的幅度降了,也以你买房时的上浮水平为准。

从这一点来看,现在入手似乎不太划算,毕竟贷款的利息相比不上浮时增加了太多。

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▲近20年房贷利率变化表。

但把现在的利率放到整个历史周期来看,并不算什么。目前基准利率是4.9%,属于历史低点。即便上浮,其利率仍不是特别高。

加之最近南宁房价进入调整期,楼盘促销优惠增多,遇到合适的房子可以出手。毕竟从长远看,南宁房价将是继续上行的。另外,目前还看不到利率下调的态势。

◆◆◆

文|七小剑    编|小二郎

本文版权为“扒房”所有

图片除署名外,其余来源网络

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