深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了


嘴上很硬,身体却说了谎。

种种信号表明,南宁楼市已经入秋。小剑预测,这个秋天不止3个月,持续1年的概率很大。

对于聪明的购房者而言,秋日更胜春朝,越是别人观望的时候,越是我们该出手的时候。


-1-

地价直降千元

房市入秋,土地先知。

想当初,南宁土地市场是何等疯狂,“三限”都限不住。时过境迁,今年9月开始,寒潮即席卷而来。

报名的房企少了,举牌的气势弱了,产权移交房都不用竞就提前结束战斗了。

更直观的信号,则是地价的直线下降。同样地段的地块,当前地价要比前几个月拍卖的便宜近1000元/平米。

举两个鲜活的例子。

10月12日出让的仙葫地块(开发商称凤岭南),被中铁建以楼板价5700元/平米拿下,且无产权移交房。

时间回到今年7月,同地段两块几乎颜值相同的地块,可是上演了激烈的土拍大战。那日,彰泰所获地块(案名彰泰凤岭江湾)楼板价6225元/平米,新城所获地块(新城悦隽江山)楼板价6495元/平米,新城地块还有产权移交房面积1500平米。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲相同板块地价对比。扒房制图

土地品相相差无几,仅隔了3个月,地价就降了近800元/㎡。这不是市场变冷,又是啥?

再看10月24日拍卖的五象湖板块凤凰路118亩地块。不用几回合,首次入邕的中南置地便轻松拿下,楼板价仅3000元/平米出头。

要知道,早在2016-2017年,玉洞大道东比该位置偏的几块地楼板价已经普遍破5,甚至还有7000元+/平米的。


-2-

售楼处到访量跌三成

冷是会传染的。

“到访量下降很厉害,以前一个月到场有效客户可以达到500组,现在只有三四百组,起码下降了三成。”

不止一位营销总如是说。

没错。以前,只要打个“有房卖”就有源源不断的客户入场。现在,售楼处变着法子搞活动,搞促销,却邀约不来几个客户。

对此,小剑有切身感受。

2017年和今年上半年去踩盘,置业顾问很是挑客,经常带搭不理,看完盘回访也不积极。

现在则来个个180度大转弯。不管你是实客还是水客,都不会轻易放过。踩完盘留了电话,隔三差五就能收到一通电话,找各种理由邀约你返场。

如你所看到的,分销、渠道、中介、全民经纪人……各种营销手段又被用起来了。

开发商站着接客的时代结束了,这是市场入秋的典型信号。


-3-

金九银十平淡收场

没有客户,何来成交?到访量下跌的直接后果,就是成交量的明显下行。

往日开发商引以为傲的金九银十,早已没了成色。别说金色银色了,怕是连青铜色都谈不上了。

据小剑了解,所谓金九的成交量仅高于春节期间的2月份,10月稍好,却也没有好太多。总体而言,金九银十比较平庸。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲2018年1-10月南宁楼市量价走势。扒房制图

进入11月,虽然新盘开盘老盘加推增多,但开盘去化率普遍在50%左右,预计全月成交量也难有太大突破。

量不行之后,开发商必然要出招了。


-4-

20余盘启动首付分期

首付分期这种消失了3年的招式,不得不重新搬了出来。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲0首付广告重出江湖。来源:居周刊

上半年让购房者有切肤之痛的就是压力山大的首付了。一套百来平的房子,除了毛坯的首付,精装部分往往是不给贷款,总首付四五十万很常见。

市场更是留下了“一次性往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走”的经典段子。

说多了都是痛。

短短几个月,市场就变了天。檀府印象首付5万起,保利领秀前城首付10万起,天誉城首付3万起,广源华府精装0首付利率打8折……

忽如一夜秋风来,千盘万盘低首付。实际上,当下的低首付无怪乎两种,一是毛坯首付分期,二是精装首付分期,将原有首付款分3个月到5年不等来付,降低首付门槛。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲南宁首付分期楼盘。来源:楼盘网

粗略统计,当前南宁实施首付分期的楼盘至少20个,仍有继续扩围的态势。

好好的为啥要首付分期呢?还不是为了降低门槛,以求收割多一些购房者嘛。


-5-

南宁房价将横盘1年

当其他一切营销手段失灵的时候,就只有降价最管用了。

君不见,最近的楼盘广告画风已经完全转向了吗?以前是产品多好,品质多高,如何精雕细琢,现在几乎清一色是“低价促销”。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲现在的楼盘广告画风。

最近两个月,除了首付分期外,感受最明显的就是曾经不可一世的房价低头了。

南宁园博园加码的龙岗,最近价格战打得火热。定位高端的万科金域滨江,均价不到1.1万元/平米抢开;蓝光入邕首盘,还是高端产品系的雍锦澜湾,首开均价也只有1.15万元/平米。

你或许不知道,今年上半年,位于龙岗的龙光玖珑臺等楼盘,房价就已突破1.2万元/平米。

你可能也不知道,万科金域滨江高层此前预计均价要卖1.3万元/平米左右,而蓝光雍锦蓝湾更是要卖1.4万元/平米左右的。

不止龙岗,大热的五象湖板块,房价也松动了,由一万四五回到了1.2万左右。

9月28日,旭辉湖山樾开盘,均价1.19万元/平米;旁边的新盘金玖世家,首期定价也是1.2万元/平米左右。

另一个值得关注的现象是,年初几近消失的万元以下盘,最近又涌现了。甚至,还出来几个8字头楼盘。

而这一切,只是开始。

小剑斗胆预测,从今年9月底开始,南宁房价已进入为期1年左右的横盘期。

横盘期,也就是停止疯狂上涨,促销优惠增多,房价走稳甚至出现小幅下降。


-6-

开发商的苦日子来了

为什么说房价将横盘1年?除了市场本身原因,更主要是由中央的态度所决定。

在中国,房价这东西,除了看市场,更要看决策者的态度。小剑相信,大大说出去的话,是不会轻易收回来的。至少不会三五个月就收回来。

中央部委现在对房价的态度就是,不能让房价大涨,也不能让房价大跌,要走得稳一点,小跌一点也无妨。

基于这种背景,小剑坚定的判断未来1年将是开发商极为痛苦的日子。

首先,要忍痛低价卖房,甚至贴着成本价卖房,做利润微薄的买卖。特别是那些高地价项目,按照现在的定价策略,利润率将降至个位数。

其次,房子卖不动,还迫不得已搞首付分期,回款就是问题,现金流就是问题。一旦债台高筑,债主逼债,资金链就有断裂的风险。

还有一点,2019年将迎来“毛改精”的集中交付年。不知有多少楼盘,交付之日就是维权之时?

或许,2019年又是大洗牌的一年。


-7-

别人观望,你该出手了

别不承认,大部分购房者就是喜欢“买涨不买跌”。

越是房价暴涨的时候,越担心房价涨得更猛,越蜂拥而入。反倒是房价止涨甚至下跌了,却观望了,不敢出手了。

给大家看一张小剑做的南宁15年房价走势图,包含已经过去的2006-2018年(还剩1个多月),也包括未来的2019-2021年。

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

▲2006-2021年南宁房价走势。扒房制图

图中标注的4个红色段,即为南宁历史上最优的4个入手时机段,分别是2007-2008年、2011-2012年、2014年9月-2015年6月,以及2018年10月-2019年9月。

其实,也是有一定规律的,基本上是“3年上行+1年调整,满4年一个轮回”的套路。

如果横盘1年成真,预计到明年底开始,南宁楼市又将迎来一个为期3年左右的上涨行情。

老实讲,南宁经济离不开房地产,南宁城市发展离不开这些开发商,南宁的城镇化率还很低,南宁的住房需求还很旺盛,南宁房价短期横盘后必回再上新台阶。

还是那句话,大部分人都疯狂时,你要冷静;大部分人观望时,你就该出手了。

也不妨告诉你,小剑第一次买房就是2011年,第二次是2014年,都踩对了点儿。现在,小剑正计划在今年底或明年上半年,再入手一套。


-8-

想上车没钱买票怎么办?

或许,有人就问了,谁不想早点上车,可是手上没车票怎么办?

小剑认为,可分3种情况。

第1种,凑钱上车。6个钱包不够就用8个,8个不够就用10个。毕竟,不趁着横盘期上车,以后就更难上车了。因为,大部分人工资增长的速度,永远赶不上房价上涨的速度。

第2种,先上车再补票。也就是先利用关系或者钻空子挤上车,查票了再补票。当下首付分期,就属于这种。这其实是给了你一个上车的绿色通道。

你可能会反驳,首付分期上车压力山大,既要还月供,又要还首付分期的部分。

但过来人告诉你,有还钱的压力才有赚钱的动力,挺过这几年回头再看那段苦日子,会是一笔财富。

2014年首付分期盛行时那些上了车的人,当时也说压力大,现在不也是生活美滋滋。反倒是那些错过的,总是在后悔。

曾国藩说了,谁不是一边拥有一边失去呢?你现在就想拥有安逸就想舒坦,你就会失去未来。除非你家里有矿,拥有一直安逸的资本。

第3种,继续观望。当下机会虽好,但对很多家庭还是太难了。如果本身只有五六千的收入,日常开支已经五六千,而未来几年又无法实现收入大涨,再买个房就要再增加五六千的月供,日子就揭不开锅了,那还是继续等等吧。

机会虽好,终究还需量力而行。

◆◆◆

文|七小剑    编|八阿哥

本文版权为“扒房”所有

图片除署名外,其余来源网络

深度|南宁楼市入秋,房价将横盘1年,你的机会来了

买房前进VIP群谨防套路

买房后找“扒哥验房”严查隐患

详询扒房君:bfj1512-2(微信号)

本文来自投稿,不代表 购房攻略 立场,如若转载,请注明出处:https://www.leyixiao.com/13028.html

(0)
上一篇 2018年11月25日 13:48
下一篇 2018年11月28日 15:57

相关推荐