南宁这类房子被认为严重过剩,却仍越建越多,究竟谁在买入?

南宁这类房子被认为严重过剩,却仍越建越多,究竟谁在买入?


市场降温下行,很多人开始观望,但依然有人在买房。

南宁的商办市场也不例外,人们一直在说,商办物业严重过剩。但相应的产品却依然层出不穷,典型如像雨后春笋般拔地而起的写字楼,而其库存量不升反降,说明有人在不断买入这样的物业。

谁在买入?为什么买入?他们的购买逻辑和背后真相是什么?


Part1

“过剩”的写字楼越建越多

对南宁写字楼过剩的观点,从东盟商务的规划建设逐渐流行开来,当时3平方公里的范围内规划了多栋超高层。

伴随这些摩天大楼拔地而起的还有各种质疑声:产业不足的南宁需要那么多写字楼吗?人够用吗?

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▲高楼云集的五象总部基地

这种质疑声,因五象新区总部基地100多栋超高层的开建,一度达到了顶峰。

尤其是2016年1月,南宁写字楼的库存去化周期触及55个月的峰值。

奇怪的是,尽管有人在不停质疑,写字楼已经严重过剩,千万不要碰。但对写字楼的规划建设却有增无减。

这说明,事实可能并非我们看到或听到的那样,而是不断有人在买入写字楼。

否则那么写字楼建来干嘛?摆设吗?


Part2

去化周期不断下降

空口无凭,看数据。

查阅数据发现,近几年,确实有越来越多人在买入南宁的办公产品。

来自克而瑞的数据显示,南宁写字楼的成交量总体呈不断上升的趋势,并于2016年首次超过供应量,之后一路走高。

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▲南宁写字楼供求走势。来源:克而瑞

与此同时,写字楼库存去化周期也在逐渐下降。

2016年初,南宁写字楼库存去化周期高达55个月,之后一路走低,到今年初一度降至最低20个月,并维持至今。

对比南宁写字楼去化周期的峰值与低值,降幅超过60%,虽然无法与住宅去化周期比,但已进入全国正常范围。

当然,这也并非意味着所有办公物业都卖得好,十个手指长短不一,何况是偌大的南宁办公市场。


Part3

这类写字楼最受捧

那么南宁好卖的写字楼主要有哪些?它们有什么特点。

对此,近三年来,南宁办公项目的销售排行榜无疑是最佳观察点。

克而瑞的公开数据显示,2015年上半年,华润大厦C座曾低调拿下了南宁办公物业销售面积、销售金额双料冠军。

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2016年后,神盘绿地中央广场开始上位,特别2017年以来,开始持续霸占南宁办公物业的销冠宝座。

如今年上半年,该项目办公物业销售金额7.7亿元,蝉联第一。

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总结不难发现,这些写字楼的共同特点是,均位于最核心的地段,并建于综合体之上。

这样的办公物业,随着配套不断完善,价值得以持续兑现和提升。

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▲绿地中央广场

比如目前仍在销售的绿地中央广场,开盘近三年来,不仅价格涨了,而且出租率和租金都不低。

用一位资深投资者来说,这些核心地段的办公物业,是一个城市的核心资产!


Part4

究竟是谁在买写字楼?

看到这儿,不免有个疑问,究竟是谁在买这些传言中“过剩”的不能碰的写字楼?

华润大厦,不论当初的售价(2.6万/平),还是如今的租金(约140-160元/平米·月),都堪称南宁之最。

尽管如此,这里仍是众多大企业争相入驻的高地,其中不少被相关企业直接买下来。

绿地中央广场也不例外,从其推出的M-TOWN开始,就受到了诸多企业主和实力投资者的追捧。

据了解,目前该项目80%的办公产品被律政、教育、设计、评估、医美等相关行业的企业主买了去,剩下的则被那些实力投资客收入囊中。

八哥曾与几位绿地购买者交流过,与外界普遍的看法不同,他们对于写字楼均有独立的理解与判断,并有自己的购买逻辑。

在他们看来,对于有实力的企业,办公首选最中心最繁华的地段,其次要选有档次的地方,这是必然趋势。而建在综合体上的写字楼,往往集办公、商务、消费、居住等配套优势于一体,十分利于提升企业形象和办公效率。

南宁这类房子被认为严重过剩,却仍越建越多,究竟谁在买入?

这也是目前,绿地中央广场新推的垂直办公新品——C1栋V-TOWN,能继续得到了众多企业主和投资者青睐的原因。

而最近,绿地将集结了全国商会资源的广西商会总部大厦引入C1栋,更是给了投资者们莫大的信心

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然后再算回报率,只要账能算得过来,这些投资者便会大胆买入。

当然,最关键的是,这些人有钱!对,就是这么扎心,真正有钱的人考虑的是,如何不让自己的财富被通胀吞噬。所以他们必须要做资产配置,以实现财富的保值增值。也许,这就是有钱人的焦虑吧。


Part5

算账:到底值不值?

与住宅相比,在很多人看来,写字楼最大的问题是升值慢。

的确,因为供应充足,南宁大部分写字楼的价格近几年都没怎么涨,估计以后涨幅也有限。

那么南宁核心地段的写字楼,凭什么吸引这个社会最精明的企业家/投资者群体埋单?难道仅仅因为地段好?

其实与住宅相比,租金收益才是商办物业投资最核心的指标。没人会做亏本的买卖,何况是精明的企业家和投资者。

原因为何,算账便知。

以一套华润大厦C坐的写字楼为例,当年均价为2.6万/平米(真心不便宜),假如买入100平米,总价为260万元。

如今市场主力租金130-160元/平米·月(毛坯),取中间值145元/平米·月,年租金收益=145*100*12=17.4万元,租金回报率=年租金(17.4)÷购买总价(260)*100%≈7%(这个收益率如何先按下不表)。

再看绿地中央广场的收益率,同样以100平米M-TOWN的loft为例,按当时约1.7万元/平米的均价算(最初更低),总价170万元。

目前其市场主力租金100-140元/平米·月(毛坯),取中间值120元/平米·月,那么年租金收益为14.4万元,租金回报率=14.4÷170*100%≈8.4%。

以上是比较粗略的估算,实际收益会因楼层、面积和位置不同存在差异。但这里算的是静态租金收益,没有将未来的租金递增算进去(一般每年有5%-6%的递增),以后的受益可能更高。

再看7%的收益率水平,当各种“宝宝类”收益率只有约3%,各类固定理财产品5%的收益率就算高了,就知道7%及以上的收益率是多么难得了。

所以,对于那些买入者来说,或许早就默默算好了这笔账。

当然,任何投资都有风险,下手还需谨慎。尤其是商办物业的投资,比住宅更加复杂和专业,除了测算收益率,还应实地考察租赁情况,否则租不出去,纸上收益再高也是白搭!

◆◆◆

文|八阿哥    编|十面霾伏

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