五象湖又丢炸弹!高端明星盘“直降三千”,葫芦里卖的啥药?

五象湖又丢炸弹!高端明星盘“直降三千”,葫芦里卖的啥药?


明星盘的举动具有信号意义。

最近,一个高端明星盘的举动很值得玩味。2018南宁最受关注楼盘之一、占据五象湖学区地段优势、金科入邕标杆之作博翠山亮价了:均价1.15万,无外收。

这比此前超1.4万的预期,足足低了近3000块。这是一波什么操作?传递了什么信号?各位坐好了,小剑要开车了。


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1.15万!这次是高端盘

上周四,一则关于金科博翠山的消息惊吓了业界。

“金科博翠山12月开盘,预计均价1.15万元/平米。”有置业顾问率先在朋友圈亮出了价格。

起初,小剑是不信的。以为定是玩噱头,又是置业顾问故意把起步价当成均价,借此吸引购房者关注。

为了一探究竟,小剑进行了多方求证。打了售楼部电话咨询,也找金科开发商的人追问了一遍。

结果,问了一圈下来得到的答案是,“均价1.15万”消息不假。

你或许不知道,金科博翠山可是五象湖首屈一指的高端明星盘(第5、6部分细扒),从规模、品质、景观等多方面来看,均在旭辉湖山樾、金玖世家等之上。

一波未平,一波又起。随后,小剑又见到有人在朋友圈传金科博翠山“9字头”的内容。

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▲朋友圈传的“9字头”信息

这是让要击穿五象湖房价的底吗?不该呀。

再次追问了开发商后,确定了9字头属于噱头类打法,是“起价”。也就是个别位置较差、楼层较低的房源是9字头,整体均价预计仍为1.15万元/平米


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肯定有外收?还真没有

“均价1.15万,没其他条件?比如外收,比如捆绑车位之类的。”

小剑猜想,对于金科博翠山“1.15万”的价格,很多人一定是半信半疑的。毕竟它不是个普通刚需盘,毕竟它有双学区、五象湖、地铁等硬价值傍身。

“不用怀疑,真没外收。”

这是开发商斩钉截铁告诉小剑的。开发商还说了,也没有捆绑车位之类的附加条件,是实打实的价格。

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▲置业顾问算的置业计划

反观最近的南宁楼市,不外收、无捆绑也合情合理。上半年风靡南宁楼市的茶水费正逐渐消退,最近开盘的华润中山府等就已树立一股“有话直说,不外收”的清风。

作为金科入邕的标杆之作,不外收的博翠山,或许更容易收获口碑。


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一个月前还说要卖1万4

必须说,金科博翠山现在上市,选的真不是时候。

如果早几个月,哪怕早一个月,局面可能都大不一样。

就在旭辉湖山樾开盘时,小剑去逛了一圈博翠山周边及工地,然后又到青秀万达展厅咨询了下,置业顾问给出的预计价格是一万五六。

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▲网站上关于该盘的预计价格

上个月,也就是11月再打探时,给出的预计价格还是1.4万元/平米左右。

如今,相当于直降3000块。不是一般的猛。

你也知道,旁边差一些的刚需刚改盘,普遍也是1.2万元/平米左右。早几年已清盘,现在卖二手房的华润二十四城、万科魅力之城等刚需盘,也已经炒到了一万四五。


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葫芦里卖的什么药?

和你一样,小剑也想知道,金科到底咋想的,葫芦里到底卖的什么药?

小剑试图去还原一下前几个月和如今金科博翠山的定价逻辑。

按照政府预售价,金科博翠山毛坯应该只能批到八九千块,加上3000块精装,大概是一万一二的水平。

要想实现高溢价,就必须外收,要么捆绑些东西来销售。这应该也是金科此前冥思苦想过的思路。

但是,作为一个肩负品牌口碑和销量任务的明星楼盘,究竟该怎么出招?

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▲金科博翠山效果图

迫于当前市场窘境,为了为今年公司任务添砖加瓦,也许“1.15万+无外收+不捆绑”是更优选择。

孙子说过,三十六计,走为上策。

年关节点,于当下南宁楼市而言,比起利润率,快速走量才是王道。

所谓,识时务者为俊杰,大抵如此吧。


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扛着重任,不能平庸

前文小剑已表,金科博翠山比周边几个新出楼盘更有品质,也更有档次。

小剑还认为,如果评2018年南宁10大最值得期待楼盘,必有金科博翠山一席之地。

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▲金科博翠山楼盘档案

各位都知道,金科入邕第一步棋落子相思湖。即观天下项目,实为无奈之举。

虽然2018年观天下卖的也不赖,但毕竟是无法承担起金科落地南宁的品牌与品质的双重重任,也展现不出金科在产品力方面的真实功力。

金科在南宁的品牌落地重任,自然落到了博翠山的身上。

说的直白点,博翠山是扛着任务来的,不只是销售任务,更主要的是品牌落地任务。

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▲项目入户门厅效果图

为什么与幸福集团(玉桶金母公司)合作?为什么选址五象湖?无外乎是看中了地段、资源、学区等综合优势,适合打造高端产品。

邻近五象湖公园,秀田小学五象校区、四中五象校区双学区均在项目隔壁,距离地铁2号线延长线站点大约1公里……

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▲区位及主要配套示意。扒房制图

这些是人人都看得见的外部价值,也是其打造高端盘的基础。


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博翠山价值几何?

评论一个楼盘价格高低时,如果抛开价值,就是耍流氓。

抛开学区、地铁、湖景这些硬价值,小剑认为,金科博翠山更有魅力的是自身产品力。

一看面积段。不做100平米以下刚需产品,做的是100-186平米首改及终极改善产品,未来小区居住人群做了提档,妥妥的改善型产品。

二看户型设计。摒弃了假改善盘的紧凑型产品,100平米做纯正三房,客厅开间3.8米;119平米以上才做四房,客厅最小开间4米,房间开间基本在3米以上,166平米以上双主卧设计。

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▲最小的100平米户型。

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▲中等的143平米户型。

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▲比较大的166平米户型。

三看规模。小剑多次说到,太小了的楼盘没氛围没配套,太大的楼盘乱,100亩左右刚刚好。博翠山86亩的规模,3.5的容积率,1302户,是比较舒适的小区。

四看园林。不注重园林景观的盘,一定不是好楼盘,园林肩负着仪式感、社交、休闲、运动、老幼乐园等多种功能。

博翠山的园林景观层次分明,分区合理,有景观中轴,有年轻人喜欢的跑道,有小孩子喜欢的乐园,有老人喜欢的森林氧吧。房子只是其一,这才是一个小区该有的样子。

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▲小区主要景观分布。

五看设计感。博翠系是金科集团2018年新发布的三大产品系之一,定位是面向城市精英阶层,以现代东方美学,打造的高档轻奢的改善型人文华宅。集团新发布的高端产品系,入邕的首个高端盘,设计感不至于差到哪去。

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▲博翠山建筑效果图。

六看装修。南宁自从限3000元装修后,几乎满大街都是一个样,缺乏创新,且实际成本普遍在1000元/平米以内。据说,金科博翠山的精装房采用全屋中央空调,客厅主卧均做了背景墙软包,厨房则配冷风机及感应切菜灯,光这几样就有点不一样,还是挺舍得投入的。当真如此的话,就可以秒杀一众楼盘了。


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瑕不掩瑜,给你3个提醒

说了这么多,小剑给出的态度是:均价1.15万元/平米的金科博翠山值得入手。

你要知道,这个价格放到前几个月,只能买位置偏一些、配套差一些、品质烂一些的刚需盘。

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▲博翠山效果图。

至于该楼盘明年会不会继续降价,小剑觉得可能性不大。

但必须强调,任何楼盘都不是十全十美的。对于准备入手的购房者,小剑还是给出几点提醒。

首先,该盘至今未开放现场的售楼部,包括园林、样板间等无法真实看到,可能开盘后才可见。

其次,因为是与玉桶金合作开发,要确认好日后是谁进行物业服务,是金科则OK。

再次,项目东侧是医科大国际医药教育中心,隔几百米外即秀田小学东南侧还有五象新区医院。从风水上讲,医院阴气较重,住宅区不宜紧挨着。不过,博翠山并不是邻近五象医院。换个角度讲,就医则会比较方便。这是见仁见智了。对于有忌讳的建议不选那一侧的楼栋,或选择朝向小区内的户型。

最后,说下推售产品。金科博翠山预计12月中下旬首开,推售3#、7#共280套房,包含100平米三房、119平米四房、128平米四房和143平米五房。

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文|七小剑  |八阿哥

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