深度|失宠的仙葫还有未来吗?

深度|失宠的仙葫还有未来吗?

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仙葫,似乎正在被人遗忘。

当一个个后辈接连赶超,25岁的仙葫却只有嫉妒与无奈的份。

一个充满仙气的名字,一个拥有25年历史的区域,何以沦落至此?期间到底经历了什么?审视未来,仙葫的明天又在哪里?

这篇扒文,七小剑带你重新认识仙葫。


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停滞的仙葫

小剑第一次去仙葫是2008年。

还是去到了所谓的仙葫商业中心——东方广场,但感觉还是像是进了县城。

10年之后,2018年底,小剑又去仙葫踩了一次盘,除了近凤岭南的三岸板块,除了多了几个楼盘,似乎还是原来的样子。

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▲仙葫实景。

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▲大量烂尾别墅。

数不尽的自建房,大片的烂尾别墅,没有像样的大型商业体,没有地铁,没有几个知名房企……

QQ已经变微信,手机已经智能,南宁也已不是之前的南宁,可仙葫还像原来的仙葫。仙葫,已经成为高端青秀最落后的板块。

都说世界最大的不变就是变,可仙葫就像停滞了一样。

这是最要命的。

仙葫的成长史,值得ZF思考,值得开发商关注,也值得购房者注意。


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短暂的宠幸

仙葫的历史,比许多人想象的要长,比部分扒友的年龄还要大。

到今年4月,仙葫就满25周岁了。如果四舍五入,就要奔三了,是要“立”的年纪了。

早在1994年4月,仙葫由邕宁县人民政府批准成立。对的,那时候邕宁还叫县,仙葫还归邕宁县管辖。

2001年1月,仙葫被广西壮族自治区政府批准为自治区级开发区,全称仙葫经济开发区。

从那时起,仙葫被寄予了厚望。利好也接踵而至。

2002年8月16日,南宁五合大学城挂牌成立。那时的大学城规划,也算相当牛逼。

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▲南宁五合大学城规划图。

接着,仙葫又迎利好,换了个更牛的主子。

2005年3月,经过行政区域调整后,仙葫纳入青秀区。而且,青秀区人民政府驻仙葫大道。

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▲民主路小学观澜溪谷校区落成。

2012年左右,仙葫楼市迎来小高潮,多个楼盘集中上市。同年8月,南宁很牛的小学民主路小学观澜溪谷校区落成,仙葫自此有了名校加持。

至此,许多人都以为仙葫要崛起了,不少人兴高采烈地入手了仙葫的房子。


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地铁几度改道

仙葫的走衰,从地铁线路频发改道开始。

早期的南宁地铁路线图,1号线和6号线均经过仙葫,尤其是最先开通的1号线就惠及仙葫。那时候,仙葫人们沸腾了。

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▲早期地铁线路图,惠及仙葫。

到了2011年,1号线东段已经改道凤岭北,埌东客运站至新生段则以后再议。但至少,还有希望,6号线也还在。

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▲2011年版,也还有地铁经过。

但一年后的2012年的版本,却彻底绕开了仙葫。

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▲2012年版1号线彻底不走仙葫了。

而去年最新的修编版本,6号线8号线也没了,除了机场线惠及一点,其他线路都和仙葫没什么事了。

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▲2018年6月版,仙葫彻底无缘地铁。

地铁没戏了,仙葫的人口却并不少,让片区交通状况堪忧。原以为堵车都集中在市中心,没想到仙葫竟然也经常堵车。


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新概念名不副实?

一路走来,仙葫也并非完全没有机会与概念。

2011年3月,《南宁市中心城区仙葫组团控制规划及西片区、东片区、半岛片区控制性详细规划》出炉,这是关于仙葫的独立的第一份正经规划。

这份规划,将仙葫分为“一带二轴三心三片区”的空间结构,定位为“以居住、文教基地功能为主,商务办公为辅的配套设施齐全、环境优美、高品质的城市东部滨水居住、高教新区。”

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▲2011年仙葫规划图。

对,当前急速升温的三岸板块也在里面,也属于仙葫。

随之,“民族大道东”的概念被提了出来,仙葫被拉升到了新高度。但概念缺乏落地,最终仙葫没能大红。

而到了2018年5月30日,南宁规划局官网发布《关于南宁市中心城区凤岭片区FL-06(高坡园艺场)单元控制性详细规划及城市设计批前公示》,原南宁收费站拆除,民族大道东延14公里,凤岭、仙葫、外东环连为一体,让仙葫又小高潮了一次,也有了“凤岭东”的新概念。

民族大道东、凤岭东、凤岭后花园……如今回过头来看,这些概念有多少名副其实?


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羡慕嫉妒三岸龙岗

经历25年发展的仙葫核心区,改善有限,令人唏嘘。

更让仙葫羡慕嫉妒恨的,当是三岸和龙岗了。

三岸本属于仙葫片区,原本是一片荒地,随着邕江的改造,随着新城、彰泰、中铁建、龙光等的加入,一下子热闹起来,房价已是1.1万元/㎡以上。一出场,就甩了仙葫几条街。

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▲三岸板块。来源:南宁晚报

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▲三岸板块楼盘分布。制图:扒房

由于嫌弃仙葫,这些盘在宣传中清一色避开了仙葫的字眼,而是使用凤岭南。

如果仙葫发展如日中天,谁不想蹭一下热度?

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▲三岸、凤岭南、龙岗与仙葫位置关系。制图:扒房


更让仙葫羡慕嫉妒的当是江对岸的龙岗了。

原本远不及仙葫的邕宁县、蒲庙镇,划入五象新区的怀抱后,如今几乎在各个方面碾压了仙葫,成为当红小生。


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仙葫何以沦落至此?

话说,靠近南宁高端区凤岭,又邻五象龙岗的仙葫,为什么沦落至此呢?

深层次的原因,绝对不像你所想的那么简单。

表面看,仙葫今日结局的原因是没有地铁、名校(民主路小学和南湖小学虽然进驻,但生源不济,实际与普通学校并无二致)、商业。

深入剖析,则并不仅仅如此。不妨先来看看南宁扒房VIP群扒友的看法。

@好望角:单位住宅多,老房多,租客多,形象差,整体水位无法抬升,圈层有待提升。

@白丁:地理也有原因,山包太多,开发成本高。虽然有山有水,但开发水平做不到依山傍水。

@委员长:最关键是没有好学校,没有地铁,有个民主路和仙葫,生源又太普通。

@肆某某:仙葫历史包袱太重了,定位难以改变。政府支持也是口惠而实不至。内因不足,外助又不猛。

@北佬:五象和仙葫,如同自治区投入和南宁市投入,甚至仙葫是青秀区投入,差距自己想。

总结起来,看起来就是缺统一规划,无特色定位,外力不够,内因不足,造就了现在低端、杂乱的乡镇般形象。

事实,又不仅如此。

资深扒友xiening认为,仙葫由盛转衰的真正分水岭应该是在2012到2013年,之前都是仙葫占优,奈何后来风向变了,只能说生不逢时吧。

说的详细点,当时开发仙葫,是时势所致。彼时的广西,东联为主,西南出海大通道为辅,广西重在承接广东的产业转移,南宁主体发展方向是向东,仙葫则正处于南宁之东。

仙葫发展了10多年后,全国提出一带一路,广西唯有跟进,西南出海大通道再被拎出并上升到更高的级别,南宁向东发展顺势也转为了向南发展。南宁之南的五象新区,也就是从那时起进入发展快车道。

所以,仙葫至此,是时势造就,也是命运使然。


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仙葫还有未来吗?

展望未来,敢问仙葫路在何方?或者说,仙葫还有未来吗?

根据南宁城市的总体规划,未来的城市发展,除了主城区之外,还会发展武鸣、吴圩、那马、大塘、伶俐和六景6个新板块。其中,伶俐和六景均为南宁仙葫之东。

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▲未来南宁版图。

埌东收费站已外移,更东边的地方都要发展,邻近凤岭的仙葫必然不在话下。只是,发展空间或已比较有限。

纵然仙葫有山有水,自然景观得天独厚,几个邻居民族大道板块也好,凤岭、龙岗也罢,都风姿卓越,可也有诸多局限。

其一,仙葫绝大多数板块已然成型,土地之上建满了自建房、中低端小区(个别还可以)、烂尾别墅,改造难度极大。

其二,人的精力是有限的,五象、武鸣已经耗了太多精力、财力,南宁段时间内怕是折腾不起更多的区域,即便折腾也是配角。

其三,大前任留下的烂摊子,有谁愿意接呢?

简单概括下,小剑认为仙葫还有未来,但潜力不大。

如果非要找个好点的小板块,就是属于仙葫但近凤岭南的三岸板块,毕竟它是全新的空地,毕竟它更近凤岭南,毕竟进驻的企业级别不一样,毕竟买入的人群已是有钱人,况且还有江景,说不定也会有好的学校进驻。      


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给仙葫的5个建议

仙葫还是会变好的,只是从分数很难大幅提高。

想进仙葫的开发商们,一定要三思而后行,尤其是打算去乱糟糟别墅群中搞别墅的,先仔细研究客群,别先入为主。

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▲安静的仙葫。

已经在仙葫置业的人,别抱怨,仙葫房价还是会随着大市场升温而升高的,只是增值幅度相对小罢了。

南宁的别墅区在仙葫,但仙葫别墅区尚不足以代言南宁的别墅。

总有人喜欢仙葫,适合就入手,但想改善居住、想拥有圈层、想拥有铁学商,就要悠着点了。

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文|七小剑  |八阿哥

本文版权归扒房所有

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