五象10万人神盘建工城,你还开不开盘?

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五象10万人神盘建工城,你还开不开盘?

友们好,这里是鉴盘侠,我是七小剑。

首篇鉴文,我们关注一个很神奇的楼盘,既是新盘,也是老盘。

它是五象新区第一大盘,占地1200亩、建面320万㎡、可容纳10万人。它是南宁内购之王,一直说开盘,一直在内购,一直卖指标。

关于建工城的神奇内幕,你所未见的项目价值分析,七小剑一一为你揭开。


PART1

首开!传700套房三八节上市

这几天,小剑又去建工城踩了一次盘,得到一个很震惊的消息。

现场置业顾问说,建工城计划于3月8日开盘,主推119-161㎡毛坯房,主力价8000-8800元/㎡。

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▲楼盘档案。

置业顾问还表示,由于前期预约人数太多,公司决定除了原计划的3号地块外,还会推出4号地块的部分楼栋,一次性推售约700套房。

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▲建工城将推楼栋位置。

最近一两年已经很少有楼盘敢开盘推500套以上的房源了。现在的市场还未完全回暖,敢一次性推700套房,建工城有点胆量。


PART2

一直说开盘,一直未开盘

如果你是第一次去建工城看房,听到上述消息,可能会信以为真,可能会感到它很厉害。

事实,并非如此。

小剑都已经被“骗”了好几次了。从2017年开始,建工城就声称要开盘,2018年更是喊了好几次开盘,结果至今仍未开盘。

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▲开盘周期最长楼盘。

如果在南宁评一个开盘周期最长的楼盘,小剑想建工城若称第二,估计没人敢称第一。

不仅是小剑,很多购房者都称“建工城说开盘就像说狼来了”。慢慢地,已经没几个人信了。

扒房VIP群一位扒友就表示,去年就交了钱登记,结果等了好久不开盘,一直忽悠,后来退了钱买了光明城市。

因为等不了,放弃建工城的购房者应该不在少数。


PART3

迟迟不开盘的真实原因

首开能说两年,人都换了几波了,一定事出有因。

难道是达不到预售条件?

必须不是。小剑现场看到,广西建工旗下一二三四五建几乎在那里聚齐,工程进度并不慢,几十栋楼已经拔地而起,其中很多栋甚至已经封顶,早已符合办预售的条件。

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▲几十栋楼已经拔地而起。

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▲部分楼栋已经封顶。

难道是因为之前政府限价,批的价格不符合开发商的预期,所以开发商不想拿预售?

也不太可能。谁愿意放走前期好不容易预约登记的客户呢?这么多楼栋施工,款项不菲,谁不想早早卖房回流现金呢?

况且,建工城地价非常之低,加上施工方、材料方均是自己,即使卖8000元/㎡,利润仍然可观,没必要等待限价放松。

几经周转,小剑通过建工城内部人士探知了一个原因。

该知情人士透露,之所以迟迟未获得预售,是因为被住房管给卡了。

该地块本身要安置不少回迁户,政府希望建工城多安排一些周边的拆迁户,但建工城不肯轻易让步。双方协商不下,就这样一拖再拖。

上述说法并未得到官方证实,但应该也八九不离十。


PART4

内购之王,四千涨到八千

虽然一直喊开盘又一直没能开盘,但建工城并没闲着,内部认购了无数轮了。

说到内部认购,建工城持续之久、规模之大、信息之泛滥,堪称南宁楼市之最,简直就是内购之王。

早在2014年底,那边还是荒芜一片,哪怕更靠前的万科魅力之城、华润24城等也都是一片黄土之时,建工城就开始了内部认购。

到了2015年,更是掀起小高潮,市场上、网络上、中介圈都充斥着关于建工城“内部房”、“指标房”、“指标转让”的信息。

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▲2015年建工城内部认购信息。

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▲还有喊价5万卖指标的。

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▲建工一建官微还发布了信息。

那时候,内部房只要4000出头。

内购并未就此打住,一直持续了下来。到2017年,网上仍有大量相关信息,只是价格从4000多涨到了5900元/㎡。

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▲2017年的内部房转让信息。

前几天小剑去到售楼部,置业顾问告知即将开盘的产品主力价是8000--8800元/㎡(毛坯)。

也就是说,还未开盘的建工城其实已经从4字头涨到了8字头。


PART5

10万人大盘,五象封神

对于这样一个从小鲜肉熬成中年大叔的新盘,很多人可能就像问了,它到底是何方神圣?

五象盛产神盘,建工城绝对是神盘之一。

截至目前,五象已知项目中,建工城是体量最大的一个,没有之一。

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▲2015年就打出“五象第一大盘”。

公开信息显示,建工城占地近1200亩,总建筑面积高达320万㎡,其中光商业就有20万㎡,未来可容纳10万人。

规模这么大,俨然就是一个小镇,自身配套一定很齐全。拿学校来说,就规划了3所幼儿园、2所小学。


PART6

建工很牛,大都靠谱吗?

说到建工城,就必须说说其开发商及开发商的母公司。

建工城开发商为大都,大都由广西建工集团控股。

先谈下广西建工集团。这个企业不简单,在广西几乎无人不知,很多大牌房企的建筑施工方都是它,旗下有全资子公司16家,控股企业5家,在职员工2.7万人。

2.7万员工,也难怪内部认购这么疯狂了。光内部员工,都可以收割一大波了。

还有更牛逼的一点,广西建工集团还是中国企业500强。2018年更是位列中国企业500强第183位,是中国西部建筑行业企业第二位,广西本土企业第二位。

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▲2018中国企业500强第183位。

大都投资背靠建工集团,2010年成立,但在中国地产行业还是无名之辈,布局城市、销售业绩均排不上名。

目前,大都主要布局三四线城市和个别二线城市,如山东枣庄、莱州、龙口,广西南宁、北海、梧州,四川成都、仁寿等。

虽然实力不入流,但毕竟有建工集团这个靠山,所以土拍市场一度很凶猛,尤其是2015-2016年。

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▲大都在南宁布局的项目。

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▲2015年5月-2016年6月公开拿地情况。

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▲2月20日还获取了青秀一块近300亩的地。

小剑粗略估算了下,大都现有项目总建筑面积达到800万㎡,已经明显高于南宁的一些所谓大牌房企。


PART7

工程质量OK,售楼部体验差

买房子,必须考究房子质量、设计水平以及服务能力。

就房子质量来说,建工城相对还算靠谱,毕竟建工集团的施工实力和水平还是相对OK的。

小剑也仔细查看了一圈工地,比较规范,也比较重视,前不久还进行了内部施工评比。

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▲建工城比武台。拍于2019年2月24日

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▲工程进度公示栏。拍于2019年2月24日

建工城还有成本控制优势,建工集团本身业务就涵盖建筑设计施工与安装、建筑机械制造租赁与混凝土及物流等,这些基本自给自足,没有中间商赚差价,就可以大幅降低成本。

加上土地成本低,如果是打价格战,建工城谁也不拍。

但售楼部所看到的,所感受到的服务,老实说,差一点。

门口保安经常不在线,出入车辆也不理,更不说用标准停车指引了。

售楼部内展示的各类物料设计及制造都很粗糙,样板间装饰生硬,门口展示的园林没有质感。

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▲项目建筑效果图。

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▲现场品牌墙颜色、字体搭配比较粗糙。

置业顾问及现场服务人员,也是专业度不够,服务力欠缺。

问及项目内部空间的规划,建筑的设计与用材,园林设计,人性化、智能化等方面的问题,置业顾问也是模棱两可。

从产品力和服务力方面来讲,建工城还与优秀房企相差甚远,哪怕是本土的彰泰与荣和,也还有明显差距。


PART8

五象谷底价,也别急着下手

回到购房者关心的问题上来,建工城8字头的价格是否值得入手?

从区位来看,建工城处于五象南,南宁绕城高速以南,平乐大道左侧规划为保税物流区。

所处位置目前较远,距离华润24城所在的三中板块约3公里,地段价值低于核心区、五象湖及三中等板块。未来10年内将长期处于大开发状态,成熟期需要漫长的等待时间。

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▲建工城与附近楼盘位置关系。

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▲邻近保税区及物流基地。

从铁学商来看,地铁3号线延长线预计在门前平乐大道设有站点,但具体点位待定,距离未知,勉强算可期待的地铁盘;

学校方面还算OK,自身3幼儿园2小学,附近还有在建的南宁一中五象校区等,不过目前自身学校级别未定,一中也非超级名校,整体学校预计过得去;

商业方面,自身规划20万㎡体量,如果顺利建成运营,可满足业主需求。

从建筑立面、景观、户型、服务等方面来看,一如大都郡、大都公馆等楼盘,比较常规,没有太多亮点,距离品牌房企差距明显。

从价格来看,附近荣和五象学府、彰泰郡、龙光玖珑郡、万科星都荟等均为精装房,主力价为1万-1.15万元/㎡。建工城预计均价约8500元/㎡,首期毛坯销售,具有明显的价格优势。

五象10万人神盘建工城,你还开不开盘?

▲119㎡户型。

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▲142㎡户型。

综合来看,尽管建工城在某些方面弱一些,但工程质量不差,且毛坯销售,价格处于五象新区谷底,区域未来有一定发展潜力,对于对品质要求不高的买家仍是值得入手的。

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▲3号地块紧邻加油站。拍于2019年2月24日

但必须提醒,啥时候获得预售证仍未知,不知还要等待多久。将推出的3号地块,紧邻一个加油站,附近的楼栋居住价值相对低一些。

—end

文|七小剑    编|八阿哥

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