友们好，这里是鉴盘侠，我是七小剑。
首篇鉴文，我们关注一个很神奇的楼盘，既是新盘，也是老盘。
它是五象新区第一大盘，占地1200亩、建面320万㎡、可容纳10万人。它是南宁内购之王，一直说开盘，一直在内购，一直卖指标。
关于建工城的神奇内幕，你所未见的项目价值分析，七小剑一一为你揭开。
PART1
首开！传700套房三八节上市
这几天，小剑又去建工城踩了一次盘，得到一个很震惊的消息。
现场置业顾问说，建工城计划于3月8日开盘，主推119-161㎡毛坯房，主力价8000-8800元/㎡。
▲楼盘档案。
置业顾问还表示，由于前期预约人数太多，公司决定除了原计划的3号地块外，还会推出4号地块的部分楼栋，一次性推售约700套房。
▲建工城将推楼栋位置。
最近一两年已经很少有楼盘敢开盘推500套以上的房源了。现在的市场还未完全回暖，敢一次性推700套房，建工城有点胆量。
PART2
一直说开盘，一直未开盘
如果你是第一次去建工城看房，听到上述消息，可能会信以为真，可能会感到它很厉害。
事实，并非如此。
小剑都已经被“骗”了好几次了。从2017年开始，建工城就声称要开盘，2018年更是喊了好几次开盘，结果至今仍未开盘。
▲开盘周期最长楼盘。
如果在南宁评一个开盘周期最长的楼盘，小剑想建工城若称第二，估计没人敢称第一。
不仅是小剑，很多购房者都称“建工城说开盘就像说狼来了”。慢慢地，已经没几个人信了。
扒房VIP群一位扒友就表示，去年就交了钱登记，结果等了好久不开盘，一直忽悠，后来退了钱买了光明城市。
因为等不了，放弃建工城的购房者应该不在少数。
PART3
迟迟不开盘的真实原因
首开能说两年，人都换了几波了，一定事出有因。
难道是达不到预售条件？
必须不是。小剑现场看到，广西建工旗下一二三四五建几乎在那里聚齐，工程进度并不慢，几十栋楼已经拔地而起，其中很多栋甚至已经封顶，早已符合办预售的条件。
▲几十栋楼已经拔地而起。
▲部分楼栋已经封顶。
难道是因为之前政府限价，批的价格不符合开发商的预期，所以开发商不想拿预售？
也不太可能。谁愿意放走前期好不容易预约登记的客户呢？这么多楼栋施工，款项不菲，谁不想早早卖房回流现金呢？
况且，建工城地价非常之低，加上施工方、材料方均是自己，即使卖8000元/㎡，利润仍然可观，没必要等待限价放松。
几经周转，小剑通过建工城内部人士探知了一个原因。
该知情人士透露，之所以迟迟未获得预售，是因为被住房管给卡了。
该地块本身要安置不少回迁户，政府希望建工城多安排一些周边的拆迁户，但建工城不肯轻易让步。双方协商不下，就这样一拖再拖。
上述说法并未得到官方证实，但应该也八九不离十。
PART4
内购之王，四千涨到八千
虽然一直喊开盘又一直没能开盘，但建工城并没闲着，内部认购了无数轮了。
说到内部认购，建工城持续之久、规模之大、信息之泛滥，堪称南宁楼市之最，简直就是内购之王。
早在2014年底，那边还是荒芜一片，哪怕更靠前的万科魅力之城、华润24城等也都是一片黄土之时，建工城就开始了内部认购。
到了2015年，更是掀起小高潮，市场上、网络上、中介圈都充斥着关于建工城“内部房”、“指标房”、“指标转让”的信息。
▲2015年建工城内部认购信息。
▲还有喊价5万卖指标的。
▲建工一建官微还发布了信息。
那时候，内部房只要4000出头。
内购并未就此打住，一直持续了下来。到2017年，网上仍有大量相关信息，只是价格从4000多涨到了5900元/㎡。
▲2017年的内部房转让信息。
前几天小剑去到售楼部，置业顾问告知即将开盘的产品主力价是8000--8800元/㎡（毛坯）。
也就是说，还未开盘的建工城其实已经从4字头涨到了8字头。
PART5
10万人大盘，五象封神
对于这样一个从小鲜肉熬成中年大叔的新盘，很多人可能就像问了，它到底是何方神圣？
五象盛产神盘，建工城绝对是神盘之一。
截至目前，五象已知项目中，建工城是体量最大的一个，没有之一。
▲2015年就打出“五象第一大盘”。
公开信息显示，建工城占地近1200亩，总建筑面积高达320万㎡，其中光商业就有20万㎡，未来可容纳10万人。
规模这么大，俨然就是一个小镇，自身配套一定很齐全。拿学校来说，就规划了3所幼儿园、2所小学。
PART6
建工很牛，大都靠谱吗？
说到建工城，就必须说说其开发商及开发商的母公司。
建工城开发商为大都，大都由广西建工集团控股。
先谈下广西建工集团。这个企业不简单，在广西几乎无人不知，很多大牌房企的建筑施工方都是它，旗下有全资子公司16家，控股企业5家，在职员工2.7万人。
2.7万员工，也难怪内部认购这么疯狂了。光内部员工，都可以收割一大波了。
还有更牛逼的一点，广西建工集团还是中国企业500强。2018年更是位列中国企业500强第183位，是中国西部建筑行业企业第二位，广西本土企业第二位。
▲2018中国企业500强第183位。
大都投资背靠建工集团，2010年成立，但在中国地产行业还是无名之辈，布局城市、销售业绩均排不上名。
目前，大都主要布局三四线城市和个别二线城市，如山东枣庄、莱州、龙口，广西南宁、北海、梧州，四川成都、仁寿等。
虽然实力不入流，但毕竟有建工集团这个靠山，所以土拍市场一度很凶猛，尤其是2015-2016年。
▲大都在南宁布局的项目。
▲2015年5月-2016年6月公开拿地情况。
▲2月20日还获取了青秀一块近300亩的地。
小剑粗略估算了下，大都现有项目总建筑面积达到800万㎡，已经明显高于南宁的一些所谓大牌房企。
PART7
工程质量OK，售楼部体验差
买房子，必须考究房子质量、设计水平以及服务能力。
就房子质量来说，建工城相对还算靠谱，毕竟建工集团的施工实力和水平还是相对OK的。
小剑也仔细查看了一圈工地，比较规范，也比较重视，前不久还进行了内部施工评比。
▲建工城比武台。拍于2019年2月24日
▲工程进度公示栏。拍于2019年2月24日
建工城还有成本控制优势，建工集团本身业务就涵盖建筑设计施工与安装、建筑机械制造租赁与混凝土及物流等，这些基本自给自足，没有中间商赚差价，就可以大幅降低成本。
加上土地成本低，如果是打价格战，建工城谁也不拍。
但售楼部所看到的，所感受到的服务，老实说，差一点。
门口保安经常不在线，出入车辆也不理，更不说用标准停车指引了。
售楼部内展示的各类物料设计及制造都很粗糙，样板间装饰生硬，门口展示的园林没有质感。
▲项目建筑效果图。
▲现场品牌墙颜色、字体搭配比较粗糙。
置业顾问及现场服务人员，也是专业度不够，服务力欠缺。
问及项目内部空间的规划，建筑的设计与用材，园林设计，人性化、智能化等方面的问题，置业顾问也是模棱两可。
从产品力和服务力方面来讲，建工城还与优秀房企相差甚远，哪怕是本土的彰泰与荣和，也还有明显差距。
PART8
五象谷底价，也别急着下手
回到购房者关心的问题上来，建工城8字头的价格是否值得入手？
从区位来看，建工城处于五象南，南宁绕城高速以南，平乐大道左侧规划为保税物流区。
所处位置目前较远，距离华润24城所在的三中板块约3公里，地段价值低于核心区、五象湖及三中等板块。未来10年内将长期处于大开发状态，成熟期需要漫长的等待时间。
▲建工城与附近楼盘位置关系。
▲邻近保税区及物流基地。
从铁学商来看，地铁3号线延长线预计在门前平乐大道设有站点，但具体点位待定，距离未知，勉强算可期待的地铁盘；
学校方面还算OK，自身3幼儿园2小学，附近还有在建的南宁一中五象校区等，不过目前自身学校级别未定，一中也非超级名校，整体学校预计过得去；
商业方面，自身规划20万㎡体量，如果顺利建成运营，可满足业主需求。
从建筑立面、景观、户型、服务等方面来看，一如大都郡、大都公馆等楼盘，比较常规，没有太多亮点，距离品牌房企差距明显。
从价格来看，附近荣和五象学府、彰泰郡、龙光玖珑郡、万科星都荟等均为精装房，主力价为1万-1.15万元/㎡。建工城预计均价约8500元/㎡，首期毛坯销售，具有明显的价格优势。
▲119㎡户型。
▲142㎡户型。
综合来看，尽管建工城在某些方面弱一些，但工程质量不差，且毛坯销售，价格处于五象新区谷底，区域未来有一定发展潜力，对于对品质要求不高的买家仍是值得入手的。
▲3号地块紧邻加油站。拍于2019年2月24日
但必须提醒，啥时候获得预售证仍未知，不知还要等待多久。将推出的3号地块，紧邻一个加油站，附近的楼栋居住价值相对低一些。
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文|七小剑 编|八阿哥
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